상가임대차계약시 임차인이 알아야 할 사항

상가임대차계약시 

임차인이 

알아야 할 사항

1 

등기사항증명서 확인 

등기사항증명서(등기부등본) 

확인합니다.

(1) 

건물등기부와 토지등기부 

둘다 확인합니다.

건물과 토지의 소유주 

즉 

임대인의 동일인 여부를 

 확인합니다.

(2) 

등기사항증명서의 

① 소유자 인적사항과

② 신분증 

그리고 

보증금과 월세 입금할 

③ 통장사본과 

해당 통장의 

발급년도를 확인합니다.

이는 

임대차기간 만료 후

 

임차인에게 

보증금을 반환할 의무를 지는 

진정한 임대인을 

확정하는 과정으로 

매우 중요합니다.

진정한 임대인 확인에 관하여는 

다음글을 참조해 주세요

진정한 임대인과 계약하시나요(1) 

- 내 보증금 지키기 7

(클릭!)

(3) 

등기사항증명서를 통해 

압류 가압류 가처분 가등기 

등을 확인합니다.

(4) 

근저당권 전세권 설정여부와

 임차권등기 유·무를 확인합니다.

(5) 

선순위 임차인들의 

총보증금 내역 확인을 위해 

임차인현황조사서를 

임대인으로부터 제출받습니다.

이는

 

경매와 같은 만일의 경우

 

임차인의 보증금을 

어느 정도 회수가 가능한지를 

파악하는데 중요합니다.

특히나 

큰 돈을 내는 전세로 

상가임대차계약을 하는 경우

더더욱 중요합니다.

 

 

2

건축물대장 확인과 

실제 건축물 현황 

파악하기 

(1) 

건축물의 준공연도

/면적/용도 확인

1) 임차인이 하고자 하는 업종이 

허가/ 신고/ 등록/ 자유업종 중 

어디에 속하는지 알고

 건축물의 용도와 맞는지 

확인합니다.

 

2) 임차인이 하고자 하는 업종이

바닥면적의 규제가 있는 

업종인지 확인합니다.

 바닥면적의 크기에 따라 

 같은 업종이라도 

건축물의 용도가 

변하는 경우가 있습니다.

예를 들어 

고시원이

 500㎡ 미만인 경우

2종 근린생활시설(근생)이나 

 500㎡ 이상인 경우

숙박시설로 

건축물의 용도가 변화합니다.

위의 경우와 같이 

500㎡ 이상의 고시원을 

하고자 한다면

해당 상가가 

숙박시설이 설치가 가능한 

상가인지를 

확인하여야 한다는 것입니다.

이를 확인하기 위해서는

  

토지이용계획확인원으로

 

① 해당 상가건물이 속해있는 지역의

용도지역을 확인하고

② 용도지역별 업종의 허용 여부를 

확인을 해야한다는 의미입니다. 

위의 경우 고시원이

 

500㎡ 미만으로 제2종 근생이라면

 

중심/일반/근린상업지역에 

제한없이 입점가능하나

500㎡ 이상인 숙박시설이라면

중심/일반/근린상업지역에

입점하는데 제한이 따르게 됩니다.

즉 

임차인은 

500㎡ 이상인 고시원을 

입점하고 싶으나 

해당 상가가 

중심/일반/근린상업지역에

위치해 있다면 

입점시 

제한이 따른다는 것입니다.

굳이 입점하고 싶다면 

500㎡ 미만인 2종 근생으로

하여야 하겠지요.

이렇듯 

건축물의 용도와 입지기준의 

상관관계가 중요하므로

건축물대장 열람시 

토지이용계획확인원을 

같이 열람합니다.

이는 

신규창업의 경우 중요하나 

자유업종이나 승계창업인 경우 

별 영향이 없습니다.

3) 하고자 하는 업종과 

건축물의 용도를 비교하여 

용도변경이 

필요한 경우가 있습니다.

 

이러한 경우 

임대인과 협의하여

용도변경에 필요한 비용을

누가 부담할 것인지에 대해

계약서상에 구체적으로 

명기할 필요가 있습니다.

4) 해당 건축물의 

위법/ 불법 건축물 여부를 

확인합니다.

특히 

신규 창업의 경우

해당 건축물에 

위법/ 불법 사유가 있다면

 임차인이 하고자 하는 업종의 

허가나 등록이 

되지 않을 수도 있습니다.

자유업종이나 승계창업의 

경우에는

위법/ 불법 여부와 상관없이 

영업할 수 있습니다.

 

5) 주차시설의 확인 

자신과 고객의 

총주차 가능대수 확인합니다.

 주차비 유·무와 금액도 

 확인합니다.

6) 해당건축물 위생정화구역 

해당여부 확인 

7) 임차인의 업종이 

청소년 유해업종인지 

확인합니다.

 

8) 하수처리시설 및 

하수도원인자 부담금 확인 

9) 임차인이 하고자 하는 업종이 

다중이용업소인지

 확인합니다.

다중이용업소라면

 소방/ 방화시설 등의 

완비증명서(방염필증) 필요합니다.

다중이용업소는

신규창업이나 승계창업에 상관없이 

현행법에 맞게 

시설 기준을 충족해야 합니다.

3 

임대인에게 

확인하여야 할 사항 

① 월세가 

선불인지 후불인지 확인 /

② 부가세가 

월세 포함인지 별도인지 확인/ 

③세금계산 처리 가능한지 확인/

 

④ 관리비 

월세에 포함인지 별도인지

관리비 어느 정도인지 확인 /

⑤ 선수관리비 존재 여부 

등을 확인합니다. 

그리고

(1)

신규창업인 경우

바닥권리금 여부 확인합니다.

 임대인에게 

바닥권리금 조율 여부를 

체크합니다.

(2)

월세를 올릴 계획이 있는지 

임대인에게 체크합니다.

 월세 조율 가능한지 체크합니다.

(3)

 임차하는 영업장의 

공실여부와 상관없이 

사업자등록이 말소되었는지 

확인합니다.

(4)

해당 영업장의 행정처분

여부를 확인합니다.

(5)

집합상가인 경우

상가관리규약 확인하여

임차인이 하고자 하는 업종이 

 독점업종에 해당되지 않는지 

확인합니다.

(6)

임차인이 부담하게 될 

각종 부담금을 

 임대인에게 확인합니다.

(7)

냉·난방시설 확인합니다.

(8)

수도/ 가스(도시가스 여부)/ 

전기 시설 확인합니다.

(9)

수도와 전기계량기 

공동사용/별개인지 확인합니다.

(10)

 큰 상가를 필요에 의해 

분할하여 임차하는 경우

 

분할 임차공간에 따라

별개로 수도/전기 공사가

필요한지 여부와

그에 대한 비용부담에 대해

 임대인에게 확인 합니다.

(11)

 원상회복의무에 관련 

원상 회복 범위에 대하여 

 구체적으로 계약서에 명시합니다.