상가 신규창업시
임차인이
알아야 할 사항
임차인이 창업하는 형태로는
신규창업과 승계창업이 있습니다.
신규창업은
① 공실상가나 분양하는 상가에서
영업을 시작하거나
② 기존 영업장을 폐업시킨 후
새로운 영업을 위해
허가/ 신고/ 등록 등을 하고
영업을 하는 것을 말합니다.
승계창업은
새로운 허가/ 신고/ 등록
등을 하지 않고
기존 영업자의 지위를
그대로 인수하여
영업을 하는 것을 말합니다.
승계창업에 관해
자세히 알고자 하는 분들은
아래를 참조해 주세요
신규창업이나 승계창업시
임차인들이 공통적으로
알아야 할 사항에 대하여는
아래의 글을 참조해 주세요
이번 글에서는
신규창업을 하고자 하는 임차인이
반드시 숙지하고 있어야 할
사항에 대하여 알아봅니다.
1
임차인이 하고자 하는
업종에 대해 알아야 할 것들
(1)
임차인이 하고자 하는 업종이
허가/ 신고/ 등록 또는
자유업종 인지를 확인합니다.
자유업종이나 승계업종인 경우
해당 임차건물의
불법건축물 여부와 상관없이
영업이 가능하나
신규창업인 경우
① 허가/ 신고/ 등록업종에
해당되거나
② 해당 임차건물이
위법/불법건축물인 경우
영업이
가능하지 않을수도 있으므로
미리 관할 구청에
영업가능 여부를
확인하는 것이 좋습니다.
(2)
건축물대장과
토지이용계획확인원을
모두 열람하여
임차인이 하고자 하는 업종이
해당상가에 입점할수 있는지를
다각적으로 검토하여야 합니다.
① 건축물대장에서
해당 업종의 용도를 확인 후
② 토지이용계획확인원에서
용도지역을 확인하여
해당 용도지역에서
영업할 수 있는
건축물의 용도를
충족하고 있는지를
확인합니다.
<예시>
일반음식점
(호프집, 치킨집, 카페 등)은
건축물용도상
2종근린생활시설입니다.
법률상
2종근린생활시설은
토지이용계획확인원에서
중심/일반/근린상업지역에서는
제한없이 입점이 가능하나
준주거지역인 경우
입점에 제한을 받습니다.
(도시·군계획조례는
차이가 있습니다.)
즉
치킨집을 하고자 하는
임차인은
2종근린생활시설의
입점이 가능한
용도지역내의 건물을
찾아야 한다는 것입니다.
토지이용계획확인원의
용도지역내에 허용될수 있는
건물이어야 합니다.
주거지역내에 유흥주점이
들어올수는 없겠죠 ~!~
(3)
용도지역내의
건물에는 해당되나
건축물대장상 용도가
임차인이 하고자 하는
업종이 가능하지 않은 경우
용도변경이 가능한지를
알아볼 수 있습니다.
용도지역내의 범위에서
업종에 맞게
용도변경이 가능한 경우도
많이 있습니다.
이러한 경우
용도변경이 가능한지 여부에 관해
임대인에게 문의합니다.
용도변경이 가능하다면
누구의 비용으로 용도변경을
할 것인지에 대하여
임대차계약서에
상세히 기재합니다.
이러한 용도변경의 절차없이
영업이 가능한 업종도 있습니다.
문구점 같은 자유업종입니다.
승계창업의 경우도
용도변경은 필요없습니다.
그러나
용도변경이 불가한 경우도 있습니다.
① 바닥면적이 늘어나
용도지역 안에서
용인될 수 없는
건축물의 용도가 되거나
② 입점하려는 해당 건축물이
위법/불법건축물인 경우
③ 용도변경으로 인해
필수 시설물이 부족하거나
설치가 불가능한 경우에는
용도변경이 불가합니다.
(4)
하고자 하는 업종의
관련법규에서
입지를 규제하고 있는지를
확인합니다.
<예시>
“학원의 설립운영 및 과외교습에
관한 법률” 에 따르면
학원이나 교습소는
제1종 주거전용지역에서는
영업할 수 없습니다.
숙박업/ 목욕장업/ 이용업 등을
규제하는
“공중위생관리법”
휴게음식점/ 일반음식점/
단란주점/ 유흥주점 등을
규제하는
“식품위생법” 등과 같은
관련법규들은
어떤 업종들이
어떤 용도지역에서
영업이 가능한지에 대하여
규제하고 있으므로
업종에 관계된
관련법규에 대해서도
확인이 필요합니다.
(5)
임차인이 하고자 하는 업종의
건축물의 용도와 해당 업종이
바닥면적의 제한을 받는
업종인지를 확인합니다.
<예시>
고시원이
500㎡ 미만이면 근린생활시설
500㎡ 이상이면 숙박업에
해당됩니다.
이렇듯 바닥면적에 따라
건축물의 용도가 달라지게 되고
해당 건축물에서
해당 영업의 가능 여부가
달라집니다.
(6)
하고자 하는 업종이
학교환경위생정화구역에서
영업이 가능한지를
확인합니다.
이는
상대정화구역과
절대정화구역으로
다시 나뉘어 집니다.
관할 교육청에 문의합니다.
임차인의 업종이
청소년 유해업종이라면
학원이 있는 건물에 임차하는데
거리적 제약을 받습니다.
또한
하고자 하는 업종이
학원이라면
청소년 유해업종이 있는 건물에
입점하는데 제약을 받습니다.
2
건축물에 대하여
확인할 사항
(1)
건물과 토지등기부를 열람하여
권리분석을 합니다.
참조합니다.
(2)
건축물대장 열람 후
실제
건축물 현황 조사를 합니다.
건축물의
위법 또는 불법여부를
확인합니다.
위법/불법건축물인 경우
신규창업에 있어
허가 신고 등록 등이 되지 않아
영업을 하지 못할 수도 있기에
주의해서
실제 현황을 파악합니다.
(3)
해당 영업장에서
영업가능성 여부를
미리
관할구청에 문의해 봅니다.
기존 영업자의
폐업여부(사업자등록말소)를
확인할 필요가 있습니다.
공실인 상가라 할지라도
반드시 확인이 필요합니다.
폐업신고가 되어 있지 않다면
영업을 할 수 없습니다.
(4)
냉·난방시설 확인합니다.
문제가 생기면 과다한 비용이
생길 가능성이 높기에
미리 자세히 확인합니다.
수도/ 전기/ 가스(LPG)시설도
확인합니다.
PC방, 노래연습장 등은
전기안전점검확인이 필요합니다.
업종에 따라 전력량과
전력 승압이 필요한
경우도 있으므로 확인합니다.
(5)
건축물대장에서
개인하수처리시설의
종류 및 용량을 확인합니다.
기재되어 있지 않다면
구청 청소과에서 확인합니다.
종류와 용량에 따라
하고자 하는 업종의 용도변경이
필요할 수도 있습니다.
(6)
하수도원인자부담금
부과여부도
임대인에게 확인합니다.
이와 함께
임차인이 부담하게 될
각종 부담금에 대하여
임대인에게 확인합니다.
(7)
행정처분사실을
관할관청/ 관할경찰서
모두에게서 확인합니다.
기존의 행정처분으로
신규 영업에
영향을 줄 수 있습니다.
(8)
집합상가인 경우
(아파트내 근린상가 쇼핑몰 등)
상가관리규약을 확인합니다.
독점업종여부를
(건물내 편의점은 1개로 제한 등)
확인합니다.
경우에 따라서는
분양회사의 관리규약도
유효합니다.
(9)
건축물대장에서
주차장의 유·무와 종류
주차대수를 확인합니다.
기재되어 있지 않다면
구청 건축과에 연락합니다.
총주차대수는
하고자 하는 업종과
밀접한 관련이 있습니다.
또한
입점건물의 주차장 이용시
유·무료 여부
그리고
요금액 등을 확인합니다.
(10)
하고자 하는 업종이
다중이용업소인 경우
안전시설 등 완비증명서를
구비하여야 합니다.
소방/방화시설 완비증명서
(방염필증) 등 완비증명서가
필요합니다.
다중이용업소인 경우
신규창업이나 승계창업과 관계없이
현행법을 기준으로
영업의 가능여부를 판단하기에
시설기준이 까다롭습니다.
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