상가 승계창업시
임차인(양수인)이
알아야 할 사항
상가에서 창업을 하는 경우는
신규창업과 승계창업의
두가지 경우가 있습니다.
상가임대차계약시
임차인이 전반적으로
알아야 할 사항에 대하여는
아래글을 참조해주세요
상가 신규창업시
임차인이 알아야 사항에 대하여는
아래의 글을 참조해 주세요.
승계창업(영업승계)은
기존의 임차인(양도인)이 하는
업종의 영업을 그대로 이어서
새로운 임차인(양수인)이
하는 것을 말합니다.
신규창업과 달리
새로운 임차인(양수인)은
임대인과의
임대차계약과 더불어
기존의 임차인(양도인)과
영업권 인수인계와 함께
권리금계약도 하여야 하기에
2개의 계약을 하게 됩니다.
승계창업(영업승계)의 특징
1
기존의 임차인(양도인)의
지위와 영업권을 인수하여
영업을 하는 영업승계는
상가 대부분의 업종이 가능합니다.
음식점 노래방 등이 그러합니다.
다만
등록이나 허가업종일 경우에는
지위승계가
되지 않는 경우도 있습니다.
부동산(공인중개사업)업은
등록업종으로
지위승계되지 않습니다.
시설물 규정이 까다로운 학원도
등록업종으로
지위승계되지 않습니다.
그러므로
관련 법규에서
지위승계에 관한 규정이 있는지
확인합니다.
2
하고자 하는 업종의
인허가 등의 법적용은
기존의 법원칙 그대로
양수인에게 적용합니다.
3
위법 또는 불법건축물인 경우에도
승계창업이라면
아무런 제한 없이
그대로 영업을 할 수 있습니다.
위법 건축물에서는
신규창업을 할 수 없는 것과
큰 차이를 나타냅니다.
단
승계창업이라 할지라도
업종이 다중이용시설인 경우
(예 찜질방 피씨방 고시원 등)
신규창업 승계창업의 구분없이
시설과 안전기준은
현행법의 기준을 적용합니다.
즉
승계창업의 경우
기존의 영업장에서의
안전기준이 아니라
강화된 현행 기준이 적용되어
현행기준에 적합한
시설이나 안전기준을 갖추어야
영업을 할 수 있다는 의미입니다.
강화된 스프링클러/ 방염카페트/
방염벽지 등으로
시설비용이 높아질 수 있습니다.
4
위법(불법)건축물인 경우
기존에 허가된 업종을 폐업하면
해당 건축물의 위법/불법원인을
해소하지 않는 이상
기존의 업종에 대하여
허가를 다시 내주지 않습니다.
이런 경우
불법의 원인 해소가
구조적으로 어렵거나
비용이 많이 들어서
불법원인을 해소하지 못해
임차인을 구하지 못하는 경우가
발생할 수도 있습니다.
그러므로 위의 경우
임대인은
기존의 임차인이
새로운 임차인에게
영업승계시까지
폐업하지 못하도록
특약을 거는 경우가 많습니다.
5
승계창업의 경우
기존 영업자에 대한
행정처분을 승계하게 됩니다.
<예시>
노래연습장 행정처분으로
3개월의 영업정지처분 받음
양도인 영업정지 1개월 후
양수인에게 인수인계 함
양수인은 창업하자마자
행정처분 나머지 2개월 채우고
영업할 수 있음
새로운 임차인(양수인)이
확인하여야 할 사항
1
건물/토지등기부로
권리분석합니다.
2
건축물대장으로
① 위법/불법건축물 여부
② 건축물의 용도 확인합니다
③ 주차장 종류/ 주차대수
확인합니다
④ 정화조 용량 확인합니다.
⑤ 위생정화구역 여부
확인합니다.
3
냉·난방시설의 상태를
확인합니다.
고장이 나면 큰 비용이 들어가기에
반드시 확인합니다.
수도/가스(도시가스 여부)
/전기 시설 확인합니다.
수도와 전기계량기
공동이냐 별개냐 확인합니다.
전기의 경우 전기량에 따라
증설을 해야 하는 경우가 있기에
전기량 반드시 확인할
필요가 있습니다.
4
해당 영업장에 불법영업으로 인한
행정처분이 있었는지
관할관청이나 경찰서에 확인합니다.
5
양수인 현장 방문 후
시설기준 확인 필요합니다.
영업시설기준이 법규에 적합한지
확인합니다.
다중이용업소이면
방염필증 같은 완비증명서
필요합니다.
6
하수도 막힘과 역류현상 있는지
폐수와 오염물질 등이
영업장에 있는지 확인합니다.
양수인이 양도인에게
확인하여야 할 사항
1
① 임대차계약서상
임차인 확인합니다.
② 사업자등록증으로
사업명의자 확인합니다.
③ 영업 허가증/ 신고증/ 등록증으로
업태/ 업종의 명의자를 확인합니다.
④ 실제로 영업을 하고 있는자를
확인합니다.
상가의 경우 위의 경우처럼
여러사람들이 혼재하여
양도인을 확정하기가
힘든 경우가 있습니다.
가장 중요한 것은 양수인에게
영업권을 양도할 사람입니다.
그러므로
권리금을 받는자가 누구이던
영업증상의 명의인이
인수인계에 동의하였음을
확인하는 문서가 필요합니다.
권리금 받을 사람을 확정 후
신분증 위·변조 확인/
권리금 입금 통장의 사본과
발급년도 확인합니다.
2
시설내역 확인합니다.
인수받을 비품목록을
상세히 작성합니다.
또한
렌탈 물품이 있는지
있다면 그 처리에 대하여
양도인에게 문의합니다.
3
불법건축물 설치/ 증축
/ 용도변경한 사실 있는지
양도인에게 확인합니다.
4
위법/ 불법건축물로
행정처분이나 이행강제금
부과처분 받은 사실 있는지
양도인에게 확인합니다.
5
부가가치세 발생여부와
거래대금 포함 여부 확인합니다.
6
임차보증금에 대한
법적절차 착수와
통보받은 사실 있는지
확인합니다.
7
영업권/ 영업시설물을
양도인의 채권자에게
양도담보로 제공한 사실 있는지
확인합니다.
8
영업을 하기에 부적당한 사건은
없었는지 확인합니다.
영업양도양수계약과 관련하여
더 자세하게 알고자 한다면
아래의 글을 참조해 주세요.
신규 임차인인 양수인이
임대차계약서 작성전
반드시
임대인에게 문의할 사항
원칙적으로
양수인은
기존의 임차인인 양도인의
영업권을 이전받기에
별도의 임대차계약서가
필요하지는 않으나
신규 임차인(양도인)의
임대차 존속기간 보장을 위하여
임대인과 새로운 임대차계약을
맺는 것이 좋습니다.
이로써
상가임대차보호법(약칭 상·임·법)
에서 규정하는
계약갱신청구가 가능해집니다.
(상·임·법 개정으로
계약갱신기간
5년에서 10년으로 연장)
보통의 경우
양수인은 양도인과
영업권양도양수(권리금)계약 이후
임대인과 임대차계약을 맺습니다.
이때 임대인이
보증금이나 월차임을
올려달라고 하면
양수인은 상당히 곤란해집니다.
이미 권리금계약을
맺은 상태이기 때문에
임대인의 조건이
마음에 들지 않는다고 하여
기존의 권리금계약을
해제시킬 수는 없기 때문입니다.
계약을 백지화 하자니
양도인에게
거액의 손해배상을 해야 하고
임대인의 무리한 요구를 들어주자니
앞으로의 손해가 막심할 것입니다.
이러한 진퇴양난의 경우가
발생하기 전에
권리금계약 전에는
반드시
임대인에게
기존 임대차계약의 조건에
변경사항은 없는지
확인을 한 뒤
권리금계약을 하여야 합니다.
또한
임차인이 부담하게 될
각종 부담금에 대해서도
임대인에게 확인합니다.
임대차계약 이후
주택임대차계약과 마찬가지로
대항력과 우선변제권을
확보하기 위해
상가임대차계약서와 신분증을 가지고
세무서로 가서 확정일자를 받습니다.
보통
이때 사업자등록도 같이 합니다.
이로써
사업장의 인도와
사업자등록(전입신고와 같은 역할)
그리고 확정일자로
상·임·법상의
대항력과 우선변제권이 생깁니다.
권리금계약과 임대차계약 후
양도인과 양수인은
영업양도양수계약서와
영업자 지위승계신청서를
작성하여
관할 구청에 제출합니다.
양수인은
영업자 지위승계신청하고
신고서 수령 후 20일 이내에
관할세무서에
사업자등록을 하여야 합니다.
사업자등록은
사업개시 전 또는
사업개시 후 20일 이내에
하면 됩니다.
이때
양도인의 폐업신고도
같이 진행합니다.
권리금계약과 임대차계약 후
잔금지급일에 위에서 언급한
모든 일들이 한꺼번에
진행되는 것이 보통입니다.
아래의 글을 참조해 주세요
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