상가를 주거용으로 사용하면 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있을까

상가를 주거용으로 

사용하면

주택임대차보호법의 

적용을 받을 수 있을까

 

원룸이나 빌라, 상가주택 등 

내가 거주하고 있는 건물이

 

주택이 아니라 

상가인 경우가 많이 있습니다.

입주할 때 아는 경우도 있고

 

거주하면서 뒤늦게 

아는 경우도 있습니다.

“내가 살고 있는 곳이 

주택이 아니었네” 

하고 놀라곤 합니다.

건축주가 건축시 

근린생활시설(상가)로 

준공허가를 받고 

이 후 주택으로 개조해 

사용하는 경우가 많이 있습니다.

이는

 

근린생활시설이 주택에 비해

 

주차공간의 확보나

주택에 비해 건축요건이

유리한 조건이기 때문에 

건축주가 

일종의 편법을 사용하는 것입니다.

 

그러므로

임차인인 자신이 살고 있는 

이러한 공간이 

건축법상 주택이 

아닐수도 있다는 것입니다.

이는 

건축물대장으로 

확인할 수가 있는데요, 

물론 

건축물대장에는 상가가 아니라

 

근린생활시설이나 업무시설 등의 

명칭으로 기재되어 있을 것입니다.

이렇듯 

주거용으로 사용하고 있는 공간이 

건축법상 주택이 아니라면

 

임차인을 보호하는 강력한 규정인

 주택임대차보호법(약칭 주·임·법)의 

적용을 받을 수 있는지 

임차인 입장에서는 

매우 걱정스러울 것입니다.

대항력, 우선변제권 등의 

보호조치는

 

임차인의 입장에서는

 매우 중요하기 때문입니다.

 

그렇다면 

건축법상 주택이 아닌 곳에서 

주거용으로 

해당 공간을 사용하고 있다면

 이러한 공간은 

 주·임·법의 적용을 받을 수 없는가요?

 

결론적으로 말하자면

① 해당 공간을 실질적으로 

주거용으로 사용하고 있고

 

② 전입신고와 확정일자의 

과정을 거쳤다면 

해당 공간이 주택이 아니더라도 

 주·임·법의 적용을 받을 수 있습니다.

 

이는 

해당 공간이 

상가(근린생활시설) 뿐 아니라 

건축물대장상

 창고, 공장, 사무실인 경우에도 

해당이 될 것입니다.

흔히 

건축법상 업무시설인 

오피스텔을  

주거용으로 사용하는 경우가 

바로 이에 해당됩니다.

주·임·법의 적용 대상이 되는 

주거용 건물인지의 여부는

 

공부상(등기부등본/건축물대장)의 

건축물의 종류를 가리지 않습니다.

중요한 것은 

해당 건물을 실제로 주거용으로 

사용하고 있는지의 여부입니다.

 이와 관련된 아래와 같은 

판례가 있습니다.

 

주거용건물인지의 여부는

 공부상의 표시만을 

기준으로 할 것이 아니라 

그 실지용도에 따라 

합목적적으로 결정한다.

대판 1988.12.27. 87다카2024

 

근저당권이 설정된 상가건물에서 

주거용 건물로 용도변경 후 

이를 임차한 소액임차인에게 

특별한 사정이 없는 한 

 주·임·법 제8조의 

최우선변제권을 인정

대판 2009다26879

 

주·임·법에도 이와 관련된 

조문이 있습니다.

 주·임·법 제2조 (적용범위)

이 법은 

주거용건물의 

전부 또는 일부 임대차에 

관하여 적용한다. 

그 임차주택의 일부가 

주거외의 목적으로 

사용되는 경우에도 또한 같다.

 

이에 따르면

임차주택의 일부가 

주거외의 목적으로 사용되어도 

주거용건물로 보나 

비주거용건물의 일부를 

주거용으로 사용한다 하여도 

이를 

주거용건물로 볼 수는

없다는 의미입니다.

 

 

결론적으로

① 임대차계약체결 당시 

해당 공간이 

주거용으로 개조가 되어져 있었고

② 계약 이후 입주한 임차인이 

실제적으로 주거용으로 사용하며

③ 임차인이 

 전입신고와 확정일자를 받았다면

해당 공간은 

 주·임·법의 적용을 받는 건물로 

보아야 할 것입니다.

 

물론 

① 임대차계약 체결 당시 

비주거용인 건물인데 

입주 후

 

임차인이 임의로 

주거용으로 개조를 하였다거나 

② 주거용인 건물을 

입주 후 

임차인이 비주거용으로 개조하여 

사용하였다면 

주·임·법의 적용대상에서 

제외됩니다.