원룸 빌라 오피스텔 등의 전세계약 안전하게 하는 방법

원룸 빌라 오피스텔 

등의 전세계약 

안전하게 하는 방법

 

20, 30대 젊은 가구와 

1~2인 가구가 많아지고 있는 

요즘 

작은 규모의 주택을 

선호하는 현상으로

 

이러한 주택들의 수요가 

날로 높아지고 있습니다.

 

이에 따라 

교통이 편리한 역세권을 중심으로

 

월세를 목적으로 하는 

수익형 건물들인 

원룸(투룸)/ 빌라/ 오피스텔/ 

도시형 생활주택 등이 

많이 지어지고 있습니다.

 

이렇듯 

수익형의 건물들은

 

적은 보증금에 월세를 받는 형식으로 

이루어지는 경우가 대부분입니다.

 

그러나 

월세를 지불하면서 생활을 해야 하는 

임차인의 입장에서는

 

월세가 부담이 되어 

전세를 선호하기 마련인데요

이러한 이유로

 간혹 전세물건이 나오게 되면

 전·후사정을 고려하지 않고 

계약부터 하는 경우가 많이 있습니다.

 

이러한 전세선호 현상을 이용해 

전세보증금을 노리고 

사기를 치는 경우를 

미디어에서 쉽게 접할 수 있습니다.

보통의 경우 

통건물

(개별등기가 아니라 

전체건물의 주인이 

특정되어 

있는 경우를 말함)로 되어있는 

 원룸이나 빌라, 오피스텔 등의 건물은 

수익형 건물이기에 

건물에 대한 대출금/ 

건물에 대한 지출 비용/ 

주인 자신의 개인적 지출 등이 

임차인들의 월세로 

충당이 되는 경우가 대부분입니다.

즉 

월세를 받지 않고 

추후에 돌려주어야 하는 보증금을 

목돈으로 받는 행위는 

 임대인 입장에서는 

오히려 손해라 할 것입니다.

그러므로 

굳이 임대인이

월세를 받지 않고 전세보증금으로

계약을 하려 한다는 것은 

거의 대부분의 경우 

임대인의 재정상태가 좋지 않다는 

반증입니다.

 

건물주인 자신의 

재정상태가 좋지 않아 

목돈인 전세보증금이 필요하게 되고 

이것이 악화되어 

 나중에 경매로 넘어갈 것이라는 것을  

충분히 예상할 수 있습니다.

경매로 넘어가는 경우가 발생하면 

임차인의 입장에서는 

매우 곤란해 지겠지요.

 월세 대신 전세보증금을 받아 

임차인을 위험에 빠뜨리는 것은 

임대인에게만 

해당되는 것은 아닙니다.

 건물주를 대신하여 

월세를 비롯하여 

전반적인 건물의 관리를  하고 있는 

관리인이 

임차인으로 하여금 

월세 대신 

전세보증금을 받는 계약을 하고 

보증금 중 일부는

집주인인 임대인에게

 매월 납입하고

나머지 보증금이나 전세금을 

유용하는 

이중계약의 경우에도 

큰 문제를 일으킵니다.

전세보증금으로 

월세 납입을 돌려막기 하다가 

결국에는 

보증금을 다 까먹게 되고 

임대인과 임차인에게 

큰 손해를 끼치게 되는 것입니다.

 

위와같은 이유로

 

월세를 목적으로 하는 수익형 건물에 

임대차계약을 하는 경우 

임대인이나 건물관리인 등이 

 월세 없이 

거액의 임차보증금(전세금)을 

요구한다면

 되도록 계약을 피하는 것이 좋습니다.

 

그럼에도 불구하고 

여러가지 이유로 

 

수익형 건물에 전세계약으로 

입주하고자 하시는 분들은 

아래의 내용을 꼭 확인하시고 

계약에 임해주시기 바랍니다.

 

1

임대인이 임차건물의 

진정한 소유주인지를 확인합니다.

임차보증금이나 전세금이나 

임차인의 소중한 재산인데

 

추후에 반환해 주어야 할

 의무를 지는

임대인을 특정하는 것은 

매우 중요한 일입니다.

진정한 소유주 확인을 위해 

아래의 글을 참조해 주세요.

(클릭!)

진정한 임대인과 계약하시나요(1)- 

내 보증금 지키기 7

위의 내용중에 가장 중요한 것은

 

소유자이자 임대인인

 본인이 발급받은 인감증명서입니다. 

이는 

임대인이 주민센터에서 

자신의 지문을 인시시키고 

발급을 받은 것이기에 

임대인이자 소유주인 자신을 증명하는데

 가장 확실한 방법인 것입니다.

이러한 

본인 발급 인감증명서와 함께 

임대인의 신분증/ 

등기사항증명서(등기부등본)/

 건축물대장의 소유주 등을

비교한다면 확실하겠지요.

 

본인 발급 인감증명서는

소유주(임대인)를 

사칭하는 사람으로부터 사기를 

미연에 방지할 수 있습니다.

본인 발급 인감증명서는

소유주 대신 

대리인이나 건물의 관리인과 

전세계약시에도 중요한 것입니다.

2

대리인이나 건물의 관리인과 

전세계약을 할 때

위의 경우처럼 

진정한 소유자의 확인은 기본입니다.

그리고 

아래의 내용을 확인합니다.

1) 

소유자 본인의 인감이 날인된 

위임장이 반드시 있어야 합니다.

이 때 

위임장의 인감은

소유주(임대인)

 본인 발급 인감증명서의 인감과 

동일하여야 합니다.

2) 

① 대리인 또는 관리인의 신분증과

② 위임장의 내용 중

 대리나 위임의 권한 범위를 

반드시 확인합니다.

 

3

임대인 통장의 사본을 받습니다.

이 때 

 입금할 계좌번호만을 받지말고 

① 해당 통장의 발급날짜를 

반드시 확인합니다.

가짜 신분증을 가지고 

가짜 통장을 발급받아 

전세보증금을 사기치는 경우가 

많이 있습니다.

발급날짜가 

최소 2년 이상이라면

해당 통장의 소유주를 

믿을 수 있겠지만

 

통장의 발급날짜가 

최근의 것인 경우에는 

한번쯤은 

의심해 보아야 하겠지요.

 

또한 

② 대리인이나 관리인의 통장에 

전세보증금을 입금하는 경우에는

 

이러한 내용을 반드시 임대인에게 

직접적으로 확인하여야 하고 

③ 직접 확인이 어려운 경우에는

 

대리인이나 관리인의 통장에 

입금해도 된다는 내용이 기재된 

위임장의 내용을 확인합니다.

(본인 발급 인감증명서의 인감과 

같은 인감이 날인된 위임장)

4

해당 임차건물의 

보증금 총액을 확인합니다.

전세금을 포함한 

모든 임차인의 

보증금 총액을 확인합니다.

이러한 내용은

 임차인의 전입세대열람이나 

임차현황조사서를 통해 

확인합니다.

이러한 사실을 

임차인에게 알려주는 것은 

임대인의 의무사항입니다.

만약

1) 임대인이 

위와 같은 사실을 알려주지 않으면 

해당 계약을 피합니다.

또한

2) 보증금 총액을 확인하였는데 

보증금 총액의 주택가액 비중이

과하게 높거나

 3) 전체 임차인 중 전세계약을 한

임차인의 비율이 높은 경우

2)와 3)의 경우

해당 건물의 재정상태가 

좋지 않다는 증거이므로

 

이는 나중에 

문제를 일으킬 수 있습니다.

이럴 경우에는 

전세계약을 하지 않는 것이 좋습니다.

 

5

등기사항증명서

(건물/토지등기부)를 통해

 해당 임차건물의 부채사항을 

파악합니다.

이와 함께 

임차현황조사를 통해 

임대차나 전세계약을 하게되면

자신의 우선변제 순위가 

어떻게 되는지 파악합니다.

 

① 우선변제 순위가 

많이 뒤처진다거나

② 임차건물의 

채무액과 보증금 합계액이 

해당 건물가액의 70%를 

초과하는 경우라면

 전세계약을 하지 않는 것이 

좋습니다.

소유주(임대인)의 자금사정으로

해당 건물이 경매로 넘어갈 수 있고 

또한 

임차인이나 세입자의 경우

계약기간 만료 후

자신의 뒤를 이을 

임차인이나 세입자를 

구하기도 힘들어 집니다.

채무사항이 복잡한 건물에 

임차나 전세를 

얻고자 하는 이들이 

거의 없을 것이니까요.

통건물인

원룸, 빌라, 오피스텔 등에 

거액의 보증금을 거는 

임대차계약이나 전세계약은 

최대한 신중히 생각해 주세요.