외국인과
부동산계약시
알아야 할 사항
국내거주 외국인이 100만
국내여행 외국인이 1000만을
넘어가고 있는
글로벌한 시대에 살고 있습니다.
부동산계약을 하다보면
외국인과 계약을 체결해야 하는
경우가 종종 있습니다.
이런 경우
국내인과 계약할 때와의
차이점은 무었일까요?
이에 대해 알아보고자 합니다.
외국인과의 부동산계약중
매매계약과 임대차계약으로
나누어 알아봅니다.
매매계약을 먼저 알아봅니다.
외국인과의
주택임대차계약에 대해서는
다음의 글을 참조해 주세요.
외국인도
주택임대차보호법상의
적용을 받는가?
외국인과 부동산매매시
외국인이 매수인인 경우에는
신경쓸 일이 없으나
외국인이 매도인인 경우에는
알아야 할 것들이 있습니다.
그중 가장 중요한 것은
소유자 확인입니다.
이러한 소유자 확인의 기본은
① 주체인 소유자가
진정한 외국인임을 확인하고
이후
당사자가
진정한 소유자임을
확인하기 위해
② 외국인이 부동산등기시
등기소에 제공한
첨부정보를 확인하는 것입니다.
이러한 확인을 위해
대법원 홈페이지의
<외국인 및 재외국민의
부동산등기신청절차에
관한 예규> 를
참조했습니다.
제2조 (정의)
2. "외국인"이란
대한민국의 국적을
보유하고 있지 아니한
개인(무국적자를 포함한다)을
말한다.
3. "외국인등"이란
외국인, 외국정부,
외국의 법령에 의하여
설립된 법인·단체 등을
말한다
참고로
복수국적자의 경우
즉
대한민국 국적과
외국국적을
모두 가지고 있는자의
경우는 어떠한가요?
결론적으로
복수국적자가
국내에서
부동산계약을 하는 경우
국내인으로 간주해
계약체결에
아무 문제가 없습니다.
그러나
우리나라는 원칙적으로
복수국적을
허용하지는 않습니다.
만 22세 이전에
국적을 선택하여야 합니다.
예외적으로
2010년 국적법을 개정하여
특별한 경우에 한하여
복수국적을 허용하고 있습니다.
만 22세 전에
외국국적을 가짐으로써
누리는 여러가지 이익들을
사용하지 않겠다고
서약하여야 합니다.
즉
대한민국 국민으로서
병역의 의무나
납세의 의무 등을
이행한다고 서약을 하게되면
복수국적을
허용해 준다는 것입니다.
이러한 복수국적자만이
부동산계약을 함에 있어
국내인으로 간주하여
아무런 제약이
없게 되는 것입니다.
① 첨부정보가
외국에서 발행된 공문서
(외국 공증인이 공증한 문서를 포함)인
경우에는
다음 각 호의 구분에 따른
확인을 받아
등기소에 제공하여야 한다.
1. 협약을 체결한 국가
(체약국의 예: 미국, 일본,
호주, 러시아, 홍콩)에서
발행한 공문서의 경우에는
해당 국가의
아포스티유(Apostille) 발행 권한기관
(예: 외교부, 국무부, 법원, 교육청 등
국가마다 상이함)에서
발행한 아포스티유 확인
2. 협약을 체결하지 않은 국가
(예: 캐나다, 중국, 싱가포르,
대만, 베트남)에서 발행한
공문서의 경우에는
해당 국가에 주재하는
대한민국 공증담당영사의 확인
<외국인 및 재외국민의
부동산등기신청절차에
관한 예규> 중
발췌하였습니다.
위의 예규를 참조하여
① 진정한 외국인임을 확인하고
(재외국민/외국인/외국인등)
② 진정한 소유자인지를
외국인의 첨부정보를
통해 확인합니다.
(아포스티유(Apostille)
또는
해당 국가에 주재하는
대한민국 공증담당영사의 확인)
그리고
③ 매도하는 외국인의
필요서류로써
아래에서 언급하는
서류 등을 확인합니다.
1
외국인이 직접
국내 부동산을 처분하는 경우
(1) 인감증명서
인감증명제도가 있는 국가인 경우
그 국가의 관공서가 발행한
인감증명서를 첨부하면 됩니다.
일본, 대만 등의 국가가 있습니다.
인감제도가 없는
국가의 외국인인 경우
인감증명서에 관해서는
매도신청서
또는 위임장(대리의 경우)등에
한 서명이
본인의 것임을 증명하는
주한 본국 대사관이나
영사관 등의
확인서면으로도
대체가능합니다.
또한
출입국관리법에 의해
외국인등록을 한 자는
인감증명법에 의한
인감증명을 발급받아
제출할 수도 있습니다.
(2) 주소증명서면
본국 관공서의
주소증명서
또는
거주사실증명서가
필요합니다.
주소증명서
또는
거주사실증명서를
발급하는 관공서가 없다면
주소를 공증한 서면이
필요합니다.
단, 주소증명은
체류하는
외국인의 경우
외국인등록사실증명
또는
체류하는
재외국민의 경우
국내거소신고사실증명으로
대체가능합니다.
(3) 외국국적 취득으로
성명이 변경된 경우
국내인이
부동산을 취득하고
외국국적 취득 후
성명이 변경된 경우에는
등기상의 성명과
외국국적의 성명이
동일인이어야 합니다.
변경 전의 성명과
변경 후의 성명이
동일인이라는
본국 관공서의
증명 또는 공증이 필요합니다.
(4) 번역문의 첨부
등기소에 제공하는
매도인의 첨부정보가
외국어로 된 경우
번역문 첨부가 필요합니다.
번역문에는
① 번역이 원문과 다름이 없다는
취지와
② 번역인의 성명과 주소를 적고
③ 서명·날인하여야 하며
④ 번역인의 신분증도
제출하여야 합니다.
단 번역문을 인정받은 경우에는
그러하지 않습니다.
2
외국인이 대리인을 통해
국내 부동산을 처분하려는 경우
위에서 언급한
기본서류가 있어야 합니다.
여기에
처분위임장이
반드시 필요합니다.
처분위임장
소유권이전을 위해
소유자인 외국인이
처분을 위임한다는
위임장이 필요합니다.
위임장에는
① 매도하는
대상 부동산의 표시가
정확하여야 하고
② 위임받는자 즉 수임인이
구체적으로
적시되어 있어야 합니다.
③ 위임의 취지와
위임하려는 권한의 범위를
명확히 하여야 합니다.
④ 처분위임장에
날인한 인감이
소유자의 인감임을
증명하는인감증명서가
반드시 필요합니다.
인감증명제도가 없는
국가인 경우에는
처분위임장의 서명이
소유자가 직접 한 것임을
증명하는
해당 국가의 관공서가
발행한
증명서나 공증서가
필요합니다.
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