권리금 이야기 4 -
위반건축물과
권리금의 관계
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권리금 이야기 4
- 위반건축물과 권리금의 관계
임차인은
여러 가지 사정에 의해
자신이
하고 있던 영업장을
다른 신규 임차인에게
양도하는 계약
(영업양도양수(권리금)계약)
을 하고
신규 임차인이 임대인과
새로운 임대계차약을
체결하게 되는
일련의 과정을 거치게 되면
기존의 임대차계약은
소멸하게 됩니다.
이 과정에서
기존 임차인인 양도인은
신규 임차인인 양수인으로부터
권리금을 받습니다.
이것이
통상적인 권리금계약의
절차입니다.
반면
양도인이 임차하고 있는 건물이
임차계약기간 중
여러가지 이유로 인해
위반 건축물이
되는 경우가 있습니다.
이러한 경우
해당 상가가
위반건축물에 해당되는지를
알지 못한 채
양도인과 권리금계약을 한
신규 임차인(양수인)은
하고자 하는 업종을
등록하지 못하여
영업을 하지 못해
피해를 입게 되고
이미 지불한 권리금을
돌려 받지도 못하는
이중의 피해를
당할 수도 있습니다.
이러한 피해사례는
해당 영업의 업종에 따라
여러 형태로 나타납니다.
이러한 일들이
왜 일어나는지에 관해
살펴봅니다.
이를 알기 위해서는
신규 임차인이 하고자 하는
창업의 형태를
먼저 알아야 합니다.
창업의 형태로는
신규창업과 승계창업이
있습니다.
신규 창업
① 비어있는 상가(공실)에
창업하거나
또는
② 기존의 영업장의
영업 종류와 상관없는
업종을 선택하여
창업하는 것을 말합니다.
예를 들면
기존 옷가게에서 식당으로
업종 변경 창업 등이
그것입니다.
승계창업
기존의 영업의 형태를
그대로 이어받아
창업을 하는 것입니다.
대표적으로
노래연습장이나 식당
등이 있습니다.
신규창업과 승계창업을
이해한 뒤
아래의 내용을 참고하세요.
1
영업을 하고자 하는
해당 상가가
여러 가지 이유로 인해
위반건축물인 경우
원칙적으로는
신규 창업은
허용되지 않습니다.
그러나
문방구와 같은
자유업종은 예외입니다.
2
승계창업의 경우
업종이 같은 때에는
원칙적으로
위반건축물 해당여부와 상관없이
영업이 가능합니다.
식당에서 식당/
옷집에서 옷집/
노래연습장에서 노래연습장
등이 그 예입니다.
그러나
승계창업이라 하더라도
① 자격증을 필요로 하는 업종이나
(예 공인중개사사무소/ 한의원)
② 까다로운 시설기준을
필요로 하는 업종(예 학원)
등의 경우에는
해당 업종 창업시
해당 관청에
등록을 하여야
영업을 할 수 있는데
① 건축물대장상
위반건축물인 경우
또는
② 건축물대장에는
나타나지 않아도
실질적으로
위반건축물인 경우
해당 업종의 등록을
거부당하게 됩니다.
그러나
위의 경우와 달리
예외적으로
이·미용업의 경우
자격증을 필요로 하는
업종이기는 하나
승계창업하는데
새로이 등록을
필요로 하지 않는 경우도
있습니다.
즉
해당 임차건물의
위반건축물 해당여부와 상관없이
승계창업 할 수 있습니다.
물론
위반건축물의
비어있는 상가(공실)에서의
신규창업은 제한됩니다.
3
임대차계약 기간 중
여러가지 이유로
해당 건축물이
위반 건축물이 된 경우
해당관청의
등록/ 허가 등을
필요로 하는 업종
(예 공인중개사사무소/ 한의원/ 학원)
등은
해당 건축물이 위반 건축물이 된
원인이 해소되지 않는 한
새로이 등록을 하여
영업을 할 수 없습니다.
4
임대차계약기간 중
여러가지 이유로 인해
해당 상가가
위반건축물이 된 경우
기존의 임차인들이
영업을 그만두고자 하나
위반건축물에서
신규 임차인이
자신의 영업을 위한
등록이나 허가를 받기가
어렵기에
영업을 승계 받을
신규 임차인을 구하지 못해
해당 영업을 위해
투자한 비용
즉
권리금을
받을 기회가 없어져
기존 임차인은
재산상 커다란 손해를
볼 수도 있다는 것입니다.
이런 경우를 대비해
기존 임대차계약서에
임대인의
선량한 관리자의 주의의무
(임차인들이 영업을 하는데 필요한
건물의 유지 보수 등)
에 대해 명기하여
임대차계약 기간 중
임대인의 책임으로
해당 건축물이
위반건축물이 되어
기존 임차인에게
손해가 발생한 경우
임대인이 책임을 지도록
특약을
명기할 필요가 있습니다.
5
해당 상가가
위반건축물에 해당하는지
여부를 알지 못하고
영업양도·양수계약을 하고
권리금까지 건넨
신규 임차인인 양수인이
새로이 상가에
비용을 투여하였으나
관할 관청으로부터
영업 등록이나 허가를
득하지 못할 경우
권리금과 새로운 투자비용 등
이중의 손해를
볼 수도 있습니다
신규 창업을 하거나
승계창업을 하더라도
영업의 허가나 등록 등을
새로이
받아야 하는 업종인 경우
영업양도·양수(권리금)계약
또는
임대차계약 전에
반드시
해당 상가의
위반건축물 해당여부를
확인하여야 할 것입니다.
① 건축물대장의 확인 뿐 아니라
② 관할 관청에
최근에 위반건축물에 해당되는
사항은 없는지
동시에 확인하여야 할 것입니다.
6
해당상가의
위반건축물 해당 여부는
누가 확인해야 할까요?
당연히
가장 먼저 확인해야 할 이들은
빈 상가의
신규 창업자(임차인)
또는
승계창업시
영업의 허가나 등록이 필요한
신규 임차인입니다.
건축물대장과
관할 관청의 확인이
반드시
필요합니다.
경우에 따라
임대인의 책임을 묻는
특약이
필요 할 수도 있습니다.
공인중개사나
권리금전문 컨설팅사가
중개를 하였다면
이들의 책임을
물을 수도 있습니다.
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