전대차 이야기 3 - 목적물 전부를 전대차하는 경우

전대차 이야기 3

- 목적물 전부를 

전대차하는 경우

전대차에 대한 

아래의 내용들을 참조해 주세요

전대차 이야기 1

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전대차 이야기 2

- 계약전 알아야 할 사항

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전대차 이야기 3

- 목적물 전부를 

전대차하는 경우

전대차 이야기 4

- 목적물의 일부를 

전대차하는 경우(클릭!)

전대차 이야기 5

- 전차인의 대항력

우선변제권 계약갱신청구권

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전대차계약과 관련된

 법령은

 주택·상가임대차보호법이 아니라

 민법입니다.

전대차와 관련된 

민법 조문들에 대해 

알아봅니다.

건물 전체를 

전대차 하는 경우

 

제629조

(임차권의 양도, 전대의 제한)

① 임차인은 임대인의 동의없이 

그 권리를 양도하거나

 임차물을 전대하지 못한다.

 

② 임차인이 

전항의 규정에 위반한 때에는

 임대인은 

계약을 해지할 수 있다.

 

제630조(전대의 효과)

① 임차인이 

임대인의 동의를 얻어

 임차물을 전대한 때에는

 전차인은

 직접 임대인에 대하여

 의무를 부담한다.

이 경우에 

전차인은 전대인에 대한

 차임의 지급으로써

 임대인에게 대항하지 못한다.

 ② 전항의 규정은

 임대인의 임차인에 대한 

권리행사에 

영향을 미치지 아니한다.

 

전대차계약으로

전차인은

임차인이 가지는

권리와 의무를 가지게 된다는

의미입니다.

 임대차계약기간의 종료시까지

 해당 목적물을 

사용 수익할 수 있고

 임대인을 비롯하여

 제3자에 의해

 점유공간을

 침해당하지 않을 권리 등을

 가질 수 있다는 의미입니다.

 

물론

 위의 권리와 함께

 의무도 함께 

부담하여야 합니다.

 

① 해당 목적물의 수선 유지에

 임차인과 함께

 전차인도

 협력하여야 한다는 의미입니다

② 고의나 과실 등의 이유로

 해당 목적물의 손궤 파손 

등을 일으킨 경우

전차인이 임대인과 

직접 계약하지 않았든 이유로 

책임에서 자유로울 수 

없다는 의미입니다.

 임차인과 마찬가지로

 전차인도

 임대인에 대해

 책임을 져야 한다는 의미입니다.

 각자 책임이나

 연대 책임 모두 가능합니다.

 

 

③ 임대인은 

임차인과 전차인 모두에 대해

 차임지급요구권이 있습니다.

만약 

임차인이 임대인에게

 차임을 지급하지 않은 경우

 임대인은 이를 이유로

 전차인에게

 차임의 지급을

 요구할 수 있다는 

의미입니다.

전차인이

 전대차계약에 의해

 전대인인 임차인에게

 착실히 차임을 지급하였음이

 소명된다 하더라도

 임차인이 임대인에게

 월 차임을 지급하지 않았다면

 전차인은

 차임 지급 의무에서 

자유로울 수 없습니다.

 

전차인이 

임차인인 전대인을 상대로

 차임 반환의 소를

 제기하는 것은

 별개의 문제입니다.

 

제631조

(전차인의 권리의 확정)

임차인이

 임대인의 동의를 얻어

 임차물을 전대한 경우에는

 임대인과 임차인의 합의로

 계약을 종료한 때에도

전차인의 권리는 

소멸하지 아니한다.

전대차계약의 내용은 

임대차계약의 범위내에서 

효력이 있는 것으로서

임대차계약기간이 종료되면

 전대차계약도 종료가 되는 것으로 

간주하는 것이 원칙입니다. 

그러므로

 

임대차계약기간의 종료로

 임차인이 

해당 부동산을 명도하게 되면

 당연히

 전차인도 명도를 하여야 합니다.

 

그러나

 예외적으로

 임대차계약기간이

 종료되지 않은 상태에서

 임대인과 임차인의 합의로

 계약의 내용보다 빨리

 임대차계약을 종료시키고

 임차인이 

일방적으로 나가는 경우

 전차인은

 자신의 권리인 대항력을 이용하여

 기존 임대차계약의 종료시까지

계속 거주를 

주장할 수 있습니다.

제638조

(해지통고의 전차인에 대한 통지)

 ① 임대차계약이

 해지의 통고로 인하여

 종료된 경우에

 그 임대물이 적법하게

 전대되었을 때에는

 임대인은 

전차인에 대하여

 그 사유를 통지하지 아니하면

 해지로써

 전차인에게 대항하지 못한다.

 

 

이는 

임대인의 동의에 의해

 적법하게 

전대인(임차인)과 전차인 사이의 

전대차계약이 이루어진 경우

 임대차계약기간이 종료되었을 때

임대인이

 해당 임대차계약 

연장의 의사가 없어

 계약의 종료를

 임차인에게 통지하는 경우

 전차인에게도

 임차인과 마찬가지로

 계약의 해지를 

통고하여야 한다는 의미입니다.

해지 통고의 방법은

 내용증명/ 문자메세지/

 이메일 녹취 등이 있습니다.

이러한 해지 통고를

 전차인에게 하지 않았다면

임대인 임의대로

 전차인을 명도시킬 수 없다는 

의미가 됩니다.