임차인의 원상회복의무 1

임차인의 원상회복의무 1

 

임차인의 원상회복의무와 관련하여

아래의 내용을 참조해 주세요

임차인의 원상회복의무 2 

- 영업용 건물의 

원상회복의 범위

(클릭!)

임차인의 경우 

 해당 임차건물이 

주거용이냐 영업용이냐에

 상관없이

 임대차계약 기간동안

임차인 자신은

 임차한 건물에 대해서

 선량한 관리자로써 주의 의무를

 다하여야 합니다.

만약

임차인이 

고의 또는 과실로 

임차건물을

훼손하였다면 

해당 부분에 대해서는

 임차인이 

책임을 져야 한다는 

의미입니다.

위와 같은

 선량한 관리자로써의

 주의의무와 함께

 임대차계약기간이

 종료되게 되면

 다음에 입주할

 임차인을 위해 

 해당 임차건물을

철거를 포함한 

필요한 조치를 하여

 원상회복하여야 할

 의무도 

또한 부담하게 됩니다.

 

 

임대차계약 종료시

 임차인은

 해당 건물을

 원상회복하여

 임대인에게 돌려주고

 이와 함께 

임대인은 임차인에게

 보증금을

 반환하여야 합니다.

이러한 의무의 이행은 

 동시이행의 관계로써

이는

 일방이 이행하지 않은

 상태에서는

 다른 일방도

 의무의 이행을

 하지 않아도 된다는 

의미입니다.

(이론적인 의미)

그러나 

현실적으로 

경제적 약자인 임차인이 

먼저 

임차건물의 

원상회복과 명도를 

하는 경우가 대부분입니다.

임대차계약기간이 

종료되고 

임차건물의 원상회복이 

필요한 시점에서 

임대인과 임차인 사이에서 

많은 분쟁들이 

생기고는 합니다.

이는 

원상회복을 하는 범위에서

 

임대인과 임차인이 

생각하는 바가 

서로 

다르기 때문일 것입니다.

이와 관련 

원상회복에 있어 

임대인이나 임차인이 

기본적으로 

알아야 할 사항에 대해서 

확인해 봅니다.

1

주거용 건물

또는  

영업용 건물의 

임대차계약기간 동안

① 자연발생적인 파손이나

② 건물을 임차하여

 사용하게 되면

 당연히 생기게 될

 감가상가적인 부분

 즉

 해당 목적물의 

사용으로 인한

 생활 흡집에까지

 원상회복하여야 

할 의무가 있는 것은

 아닙니다.

 

 

2

표준계약서의 경우

 임차인의

 원상복구의무에 대해

 기재되어져 있습니다.

보통의 계약서에는

 임대인이 특약으로

 원상복구의무 내용을 

 기재하는 것이 

대분분입니다.

이러한 계약서들에는 

단순하고 추상적인 

문구를 일률적으로 

기재해 놓는 경우가 

많습니다.

“임차인은 

임대차계약이 종료하면 

임차건물의 

원상회복의무를 진다”

라는 문구가 대표적입니다. 

이는 나중에 

임대인과 임차인간의 

갈등을 유발하는 

원인이 됩니다.

그러므로 

임대차계약서에는 

원상회복에 관하여 

구체적으로 

명기하는 것이 좋습니다.

임대인과 임차인이

 임대차계약시

 특약(약정) 등으로

 구체적인 내용을 명기하였다면 

그에 따릅니다.

이는 

민법상의 대원칙인

계약자유의 원칙에 

부합하는 것입니다.

 

3

임대차계약 종료시 

임대인이 

동시이행의 관계를 주장하며

임차인의 

원상회복 불이행을 이유로

 보증금 반환을 거부하는 

경우가 있습니다. 

이런 경우

(보증금 반환 지연 등으로

임차인을 괴롭히는 경우 등)

임차인이 

통상적인 원상회복의무를

 다하였다면 

① 임차인은 

보증금에 지연이자까지

 청구가 가능합니다.

 ② 원상회복비용 예치 등의 

방법을 사용하기도 합니다.

 

만약 

임차인이

 원상회복비용을 공제하고

 임대인으로부터

 남은 보증금을 받았는데

 임대인이

 새로운 임차인과 계약하면서 

새로운 임차인에게 

기존의 시설물을

 그대로

 사용하게 하는 경우에는

 

공제한 원상회복비용을

부당이득으로 보아

  임대인은 임차인에게 

 반환하여야 합니다.

 

 

4

 임대차계약기간이

 종료되면 

기존 임차인은

 해당 임차건물의 반환의무와

 원상회복의무를 함께

지게 되어 있습니다.

특히 

영업용 건물의 임대차기간이 

만료되었을 시

판례에 따르면 

임차인의 

원상회복의무의 내용으로

① 시설물의 철거 뿐만 아니라

② 기존 임차인의 

사업자등록 말소와 

③ 영업장의 

폐업신고절차의 이행도 

포함시킨다고 

판시하고 있습니다.

 

이는 

새로운 임차인이

 기존의 영업장에서

 새로이 영업을 하기 위해서는

 기존의 영업장에 

기존의 사업자등록이

 되어 있으면

새로운 영업의 

허가나 등록 신고가 안되기에

 반드시 

임대인의 입장에서는

 확인을 하여야 할 부분입니다.

 

사업자등록 말소와 

영업폐쇄신고는 

원상회복의무의 내용으로

원상회복의무와 

동시이행관계에 있는 

보증금반환의무를 

이용합니다.

임대인은

임차인의 

사업자등록 말소와 

영업폐쇄신고 여부를 

확인한 후 

 임차인에게 

보증금을 반환합니다.

임차인의 원상회복의무 2 

- 영업용 건물의

원상회복의 범위 

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