전세권설정한 계약도 묵시적갱신이 되나요? - 계약의 특징

전세권설정한 계약도 

묵시적갱신이 되나요?

- 계약의 특징

 

주택임대차보호법에 따른

 임대차계약시

 계약만료시까지

 임대인과 임차인이

 계약에 관해

 다른 이야기가 없다면

 계약의 내용 그대로 

자동 연장이 됩니다. 

이를 

묵시적갱신이라 합니다.

아래의 내용을 참조해 주세요.

(클릭!)

 

주택임대차보호법의 

묵시적갱신(법정갱신)

이러한 묵시적갱신이 

전세권이 설정된 

주택의 경우에도 적용되나요?

 이에 대해 알아봅니다. 

 

민법 제312조

 (전세권의 존속기간)

제4항 

건물의 전세권설정자가

 전세권의 존속기간 만료전

6월부터 1월까지 사이에

 전세권자에 대하여

 갱신거절의 통지

 또는 

조건을 변경하지 아니하면

 갱신하지 아니한다는 뜻의

 통지를 하지 아니한 경우에는

 그 기간이 만료된 때에

 

전 전세권과

 동일한 조건으로

 다시

 전세권을 설정한 것으로 본다.

이 경우

 전세권의 존속기간은 

그 정함이 없는 것으로 본다. 

<신설 1984. 4. 10.>

 

제313조

(전세권의 소멸통고) 

전세권의 존속기간을

 약정하지 아니한 때에는

 각 당사자는 언제든지

 상대방에 대하여 

전세권의 소멸을

 통고할 수 있고

 상대방이

 이 통고를 받은 날로부터

6월이 경과하면

 전세권은 소멸한다.

 

전세권의 

묵시적갱신에 관한 

민법의 내용을 알아보면 

다음과 같습니다.

 

(1) 전세권설정을 한 

전세계약도 

주택임대차계약과 같이

묵시적갱신이 가능합니다.

그러나 

전세권설정을 한 

전세계약이

묵시적갱신이 되는 경우

 주택임대차보호법의

 묵시적갱신의 내용을

 따르지 않고

 위와 같이 

민법의

 계약갱신의 내용을 따릅니다.

(2) 묵시적갱신이 된 경우

 이전의 전세계약의 내용과

 동일하게

 계약이 연장된 것으로 봅니다.

(3) 주택임대차보호법의

 묵시적갱신과 달리

 전세권의 묵시적갱신은

 존속기간의 정함이 없습니다.

 주택임대차보호법에서는 

기존 계약서에 기재되어 있는

 임대차기간이

 그대로 적용되어 연장되나

 전세권설정의 경우

 기존 계약서의 전세기간에

 영향을 받지 않습니다.

즉 

전세기간을

 약정하지 아니한 때에는

 당사자는 언제든지

 상대방에 대하여

 소멸통고를 

할 수 있다는 의미입니다.

이러한 소멸통고로 인해

 상대방이 

소멸통고를 받은 날로부터

6월이 지나면 

전세권은 소멸하게 됩니다.

<참고>

주택임대차보호법에서 

계약해지의 통보라는 용어를 

민법에서는 

소멸통고라는 용어로 사용.

(4) 주택임대차보호법에서

 묵시적갱신 후 계약해지는

 임차인만이

 가지는 권리로써

 임차인이 언제든지

 임대인에 대해 

계약해지 통보를 하면

 임대인이

 통보를 받은 날로부터

 3개월이 경과하면

 계약해지의 효력이 생겨

 보증금 반환을

 강제할 수 있습니다.

 

이에 반해

 민법에 규정된

 전세권설정의

 묵시적갱신시에는

 임차인 뿐만 아니라

 임대인에게도

 주택임대차보호법의

 계약해지통보와 같은 효력인

 전세권소멸통고의 권리를

 인정하고 있음이

 주택임대차보호법과의 

가장 큰 차이점입니다.

 

이러한 이유로

 전세권이 설정된

 주택의 소유주가

 묵시적갱신 후

 전세권소멸통고를

 하게 되면

 전세입자는

 소멸통고를 받은 날로부터

 6개월 후에는

 바로 집을 비워주어야 하는

 상황에 처하게 됩니다.

 

(5) 전세권설정된 전세계약이

묵시적갱신이 된 이후

기간이 경과하여 

계약기간의 만료일을

앞둔 상황이라면

전세권의 소멸통고는 

 임대인만이 가능합니다.

 

계약 만료

6개월 전부터 1개월 전까지

임차인에게 통고합니다.

 

 

임차인은 

계약 만료 전에는 

전세권소멸통고를 

할 수 없습니다.

 

주택임대차보호법에서 

계약기간 만료 1개월 전까지 

계약의 연장여부를 

임대인에게 통지할 수 있는

 권리를 가진 

임차인이라는 점과 

그리고 

상가임대차보호법에서

계약기간 만료 

6개월에서 1개월 전까지 

계약갱신을 강제할 수 있는

 계약갱신청구권을 

임차인만이 가진다는 점에서 

민법상 

전세권설정된 

전세계약의 임차인

(전세권자/전세입자)은 

불리한 위치에

 있다 할 것입니다.

 

 

(6) 위와 같이

임차인(전세권자/전세입자)은

불리한 경우가 많으므로

처음부터 

전세권설정 대신

 확정일자를 통해

우선변제권을 확보하는 것이

임차인(전세권자/전세입자)이

묵시적갱신 후에는 

유리할 수 있습니다.

 

물론 

① 확정일자를 받지 못하는

 사정이 있다던가

② 환산보증금 액수를 초과하는

 상가임대차계약의 경우는 

확정일자를 받을 수 없기에 

어쩔수 없이 

전세권설정을 택하는 

경우도 있습니다. 

결론적으로

① ②와 같은 경우가 아니라면 

전세기간 만료시점에서는

 확정일자를 포함한 

재개약을 고려해서

 명시적으로

 자신의 권리를

 확보하여야 할 것입니다.

 

전세권설정의 경우에도

 묵시적갱신은 가능하나

 주택임대차보호법의 

적용이 아닌

 민법의 적용을 받기에 

임차인(전세입자)의 입장에서는

 불리한 위치에 놓이게 됩니다.

그러므로 

 

만약 

전세권설정이 된 주택이

계약기간의 만료시점이 되면

 임차인(전세권자/전세입자)은

 묵시적갱신이 아닌 

재계약서를 작성하여

 전세기간을

 연장하여야 할 것입니다.

만약 

재계약시 

전세금을 증액하는 경우라면

 반드시 

재계약서의 특약란에

 증액분에 대해 기재하고

 증액분만큼의 확정일자

 또는 

전세금설정등기가 

추가로 필요합니다.

주택의 임대차나 전세의 

재계약에 관해 

자세히 알고자 하시는 분들은 

아래를 참조해 주세요.

주택임대차계약의 갱신 

- 재계약

(클릭!)