옥상위 방(옥탑방) 전세계약은 위험해요

 

미운우리새끼란 인기 프로그램에서

 

방송인 이상민이

후배 가수의 집을 구해주는 내용이

방송된 적이 있습니다

 

이 때

 

구해준 월세집이

빌라의 가장 꼭대기층인

옥탑방이었습니다

 

집안의 구조도 좋고

편의시설을 잘 갖추어 놓았으며

 

 

옥상의 바닥을

세입자가 자기 마당처럼 사용할 수 있어

 

저렴한 월세를 구하는 사람들에게는

아주 좋은 조건으로 보일 수 있습니다

 

 

그런데

 

이러한 옥탑방은

 

여름에는 덥고 겨울에는 춥다는

단점 이외에도

 

법적으로 허술한 구석이 있어

 

세입자들이 

계약시 걸어놓은 보증금을

의외로 반환받지 못하는 경우도 많아

문제가 되기도 합니다

 

 

이에

 

옥탑방 계약시

반드시 알아야 할 법적인 문제를

아래에서 알아보고자 합니다

 

 

 

 

옥탑방의 대부분은

 

옥상의 물탱크나

잡다한 공구들을 보관하기 위한 창고를

불법개조하거나

 

월세를 더 받기 위해

불법적으로 만든 경우가

많이 있습니다

 

 

이런 경우

 

부동산 등기부등본이나 건축물대장에

기재되지 않은 건축물로

 

미등기나 무허가인 경우가

많습니다

 

 

문제는

 

이런식으로

미등기 무허가인 경우의 옥탑방은

 

주택임대차보호법이

적용되지 않는 경우가 많아

 

해당 임차건물의

소유권이 변경되거나

경매로 넘어가게 된다면

 

세들어 있는 임차인(전세입자)이

 큰 어려움을

겪을 수도 있다는 것입니다

 

그렇다면

 

옥탑방은 모든 경우

임대차보호법을 받지 못해

경매 등의 문제가 발생하면

보증금을 받을 수 없게 되는 것인가요?

 

이런 물음에 대한 답은

해당 임차건물의 주택 유형에 따라

달라진다고 할 수 있을 것입니다

 

옥탑방과 관계된 주택의 유형은

다가구주택과 다세대주택입니다

 

 

 

1

 

다가구주택에 있어서의

옥탑방

 

 

다가구 주택은

주택의 유형상 단독건물로

 

각 호실마다

구분등기가 되어 있지 않기 때문에

 

임차인이 전입신고시

(여기서는 옥탑방의 임차인)

 

해당 임차건물의 주소와 함께

지번까지만 기입하면 됩니다

 

호실 구분은 형식적인 것이긴 하지만

전입신고시 기입하는 것이 좋습니다

 

여기에

 

확정일자를 받고 이사를 하게되면

대항력과 우선변제권이 발생합니다

 

이는 

 

옥탑방이

해당 임차건물의 면적의 일부로써

 

아래층의 다른 호실들과 같이

보증금을 보호받을 수 있는 

조건을 갖추게 된다는 의미입니다

 

그러므로

 

만약의 경우

 

해당 임차건물이 경매가 된다면

 

옥탑방은

해당 다가구주택의 일부로써

함께 매각되며

 

전입신고와 확정일자에 따라

보증금의 일부 또는 전부를

반환 받을 수 있게 되는 것입니다

 

하지만

 

옥탑방이 불법건축물인 경우

 

관할 행정기관에 의해

철거될 수도 있다는 사실은

항상 주의하여야 합니다

 

 

 

2

 

다세대주택에 있어서의 

옥탑방

 

 

결론부터 말하자면 

 

주택임대차보호법의

적용을 받지 못합니다

 

다세대주택은 다가구주택과 달리

집합건물로써

각 호실마다 구분등기가 되어 있습니다

 

그러므로

 

다세대주택과 같은

구분등기가 되어 있는 주택에

임차하는 임차인은

 

전입신고시

주소의 지번은 물론이고

호실까지 기입하여야

대항력이 발생합니다

 

그런데

 

다세대주택의 옥탑방은

건물주가

월세를 더 많이 받기 위해 지은

불법건축물이라는 것입니다

 

즉

 

위의 다가구주택의 예와는 달리

 

다세대주택의 옥탑방은

해당 임차건물 자체의 일부가 아니라

 

각 구분등기 세대들의 공용면적인

옥상에 만들어 놓은 불법건축물이기에

 

해당 옥탑방은 실체가 없는 것으로써

등기를 하고 싶어도 할 수가 없다는 것입니다

 

등기가 안되어 있으니

전입신고도 할 수가 없겠죠

 

악덕 임대업자인 경우

해당 임차건물의 한 호실로

신고하면 된다고 속이는 경우도 있으나

 

이는 엄연한 불법으로

보증금사기인 것입니다

 

 

 

그러므로

 

해당 임차건물이

경매로 넘어가게 된다면

 

임차인(전세입자)는

대항력은 물론

배당을 통한 보증금 반환 주장도

할 수 없게 됩니다

 

 

옥탑방을

임차 또는 전세로 

입주하고자 하시는 분이라면

 

해당 임차건물이

다가구주택인지 다세대주택인지를

반드시 구분하고

 

다세대주택의 옥탑방이라면

되도록이면

계약을 안하시는 것이 좋습니다