상가주택의 면적과 양도소득세

상가주택의 

면적과 양도소득세

이전 글에서는

 

상가주택과 관련되는

 

취득세, 재산세, 부가가치세, 

양도소득세 등에 대해 

간략하게나마 글을 올렸는데요, 

오늘은

상가주택의 면적과

양도소득세에 관해

알아보고자 합니다. 

상가주택에 관한 

세금과 중개수수료를

알고자 하시는 분들은

아래 글을 참조해 주세요.

상가주택의 

세금과 중개수수료

(클릭!)

최근에

 은퇴자들을 중심으로

 

수익성 부동산에 대한 

관심이 높아지고 있는데요, 

그 중에서도

 

자신도 거주가 가능하고

 

안정적인 월세도 받을 수 있는 

상가주택의 인기가 

더욱더 높아지고 있습니다.

점포주택, 겸용주택이라고도 

불리우는 상가주택은 

말 그대로 

상가와 주택이 혼합된 건물로써 

보통은

 지하층을 포함해

 1층이나 2층까지는

 

상가나 사무실 

또는 주차장으로 사용하고

 

그 위층은 

주택으로 이용하는 경우가 

많이 있습니다.

이러한 상가건물을 취득 후

 시간이 경과한 뒤

양도를 하는 경우 

해당 상가건물의 

양도차익에 대해 

납부하는 세금이 

양도소득세입니다. 

보통의 주택이나 상가라면

 

그 법적인 규정에 따라 

세금을 내는 전형적인 구조이지만 

상가주택의 경우는

해당 건물의 주택과 상가가 

각각 차지하는 면적 비율에 따라 

양도소득세가 

유동적으로 변할 수 있다는 데서 

보통의 주택이나 상가와는 

구별이 됩니다.

① 주택이 차지하는 면적이

상가면적보다 크다면

해당 상가주택 전체를 

하나의 주택으로 보아

주택에 대한 

양도소득세를 부과하고 

② 상가면적이 

주택면적과 같거나 크다면 

주택과 상가면적에 따라 

각각 양도소득세를 

부과하게 됩니다.

이러한 이유로

 

주택면적이 상가면적보다 큰 

상가주택을 매입하는 것이

 

취득이나 보유시 뿐 아니라

 

양도시에도 훨씬 유리하게 됩니다.

(보통의 경우 

주택보다 상가가 세율이 높음)

또한

 

상가주택을 매입하는 분이 

무주택자인 경우

상가주택을 매입하면 

1세대 1주택자가 되는데 

이렇게 매입한 후 

2년 거주요건을 갖춘 상태에서 

해당 상가주택을 

매매를 통해 양도하는 경우

 

주택면적이 

상가면적보다 크다면 

이는 

상가주택 전체를 

하나의 주택으로 보게 되어

 

1세대 1주택의 양도시에는 

비과세라라는 규정이 

해당 상가주택에도 적용되어 

해당 상가주택은

비과세 혜택을 받게 됩니다.

만약

 

주택면적이 상가면적과 

동일하거나 작다하더라도 

1세대 1주택이기에 

주택부분에 대해서는 

비과세 혜택이 여전히 있고 

상가부분에 대해서만 

일반적인 양도소득세를 

납부하면 됩니다.

물론 

이러한 1세대 1주택이  

주택의 면적이 크다 하더라도

 

가액 기준 9억 이내의엉

상가주택에만 

비과세 혜택이 주어지고 

가액이 9억을 초과하는 

고가주택이라면

초과하는 분만큼 

양도소득세를 내어야 합니다.

이렇게 초과하여 초과분만큼 

양도소득세를 낸다 하여도

최대 80%까지의 

장기보유 특별공제를 

받을 수 있으므로

 

일단은

 

전체를 주택으로 인정받을 수 있게

상가면적보다

주택면적이 넓은 상가주택을 

고르는 것이 중요합니다.

위와 같은 비과세 혜택도 

1세대 1주택에 

해당되는 경우이므로 

다른 주택이 있는 분이 

상가주택을 구하는 경우에는

다세대주택자가 되어 

비과세 규정과는 관계가 없게 됩니다.

 주택이 있는 상태에서 구입한 

상가주택을 양도하는 경우에는 

다주택자로써 

주택의 양도차익에 대한 세율

(2년 이상 보유 기본세율 6~42%)이 

적용된 양도소득세를 내고 

상가부분도

 

상가 양도차익에 대한 

세율이 적용된 양도소득세를  

따로 납부하여야 합니다.

만약 

조정대상지역에서 

이러한 상가주택을 양도하는 경우는

 양도세 중과세 대상이 되어

주택수에 따라 기본세율에 

10%, 20%씩 더 부과하게 됩니다. 

그러나 

상가부분은 

일반적인 양도세가 부과됩니다.

이렇듯 

차지하는 면적의 비율에 따라 

비과세 혜택까지도 

받을 수 있으니

 

상가주택에 있어서의 면적비율은 

그만큼 중요하다 할 것입니다.

그럼 

이러한 면적의 크기는 

어떻게 알 수가 있을까요?

보통의 경우 

건축물대장상에 나와 있는 

각 층별 용도상 면적을 보고

 

상가와 주택의 면적을 나누는데 

이는 일반적인 경우이고 

실상 

세금을 계산하는 

세법에 있어서는 

해당 상가주택의 주택과 

상가의 면적 비율은

실제 사용 용도에 

따라 정해집니다.

객관적으로 확인 가능한 

주택부분과 상가부분은 제외하고

 

건축물대장상에 등재되어 있는  

계단, 창고, 다용도실, 보일러실 등은 

사실상 용도가 

분명하지 않을 경우

주택과 상가의 

면적비율로 나눕니다.

세금을 

줄이거나 비과세를 위해서는

 

주택면적이 조금이라도 

상가면적보다 큰 것이 유리하기에 

주택면적을 

조금이라도 늘리려면

  

위에서 언급한 공간들이

 

실생활에서 주택용으로 

사용되고 있다는 것을 

증명하여야 합니다.

주택면적으로 

인정 받을 수 있는

  

실제 사용 용도의 예를

 한번 들어볼까요.

1. 다용도실이나 발코니를 확장하여 

주거용으로 사용하고 있는 경우

2. 보일러실이 주거를 위해서만 

사용되어 지고 있는 경우

3. 현관출입문이

 

주택에서 거주하는 

입주자들을 위하여서만 

사용되어 지고 있는 경우

4. 건물 옥상의 창고를 개조하여 

거주가능한 

옥탑방으로 사용하고 있는 경우

5. 실내에 비치되어 있는 도구들이 

주택 입주자들을 위해 

준비되어 있는 창고의 경우

6. 주택 입주자들만을 위해 마련한 

차고의 경우

7.  상가 내부에 

별도의 주거공간이 있어

 

상가 입주자가 

주거생활이 가능한 경우의

별도의 주거공간 면적 

이러한 예에 따라 위의 공간들은 

주택면적으로 인정받을 수 있다 

할 것입니다.

8. 또한

 

건축물대장상 

용도가 상가에 속하는 

계단이라 할지라도 

이러한 계단이 

윗층의 주택으로 

올라가기 위한 용도로만 

사용하는 경우라면  

이러한 계단의 면적도 

주택면적에 포함된다 

할 것입니다.

계단과 관련

아래의 예문을 참조해 주세요.

 1세대 1주택에 해당되는 

가액기준 5억원가치의 

2층짜리 상가주택이 있습니다. 

상가주택의 

1층 상가와 2층 주택의 면적이 

50㎡로 동일합니다. 

이러한 상가주택을

 거주기간 규정을 충족한 후 

양도하는 경우

 양도소득세는 어떻게 되나요?

이론상으로는

 

상가면적과 주택면적이 동일하면 

해당 상가주택은 전체 건물을 

하나의 주택으로 

인정받지 못하기 때문에 

상가주택 전체 비과세는 

인정되지 못하고 

주택부분만 비과세가 되고 

상가부분에 대해서는 

양도소득세를 납부하여야 합니다.

그러나 

위에서도 언급하였듯이

 

건축물대장상 

1층 상가에 속해 있는 

계단의 용도에 대하여 

살펴볼 필요가 있습니다. 

2층 주택으로 

올라가기 위한 용도로

계단이 사용되고 있음이 

명확하다면  

10㎡의 계단 면적(예를 들어)이 

주택면적으로 간주되어져

 

주택면적이 60㎡으로 늘어나고 

상가면적은 40㎡로 줄어들어 

해당 상가주택이

주택면적이 더 커지면서 

하나의 주택으로

 간주할 수 있게 되어

1세대 1주택자로써

상가주택 전체의 

비과세혜택을 

받을 수 있게 되는 것입니다.

 상가건물을

 

매입하려는 분들이나 

보유 또는 양도하고자 

하는 분들이라면

 

건축물대장상의 

주택면적이나 

상가면적 뿐 아니라 

실제로 공간들이

 

어떻게 사용하고 있는지 

확인하여

차후에 

절세에 어떤 도움이 될지를 

따져 보아야 할 것입니다.