가계약금을 계약금의 일부로써 제공한 경우

가계약금을 

계약금의 일부로써 

제공한 경우

가계약금 관련 

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가계약금이란 ?

가계약도 

계약의 일부이기에

거래당사자간의 

의사의 합치와 

중요 사항에 대한 

합의가 명확하다면 

가계약은

민법상의 계약의 원칙에 의해 

규제를 받게 됩니다.

이로써 

가계약금을 

돌려 주고 돌려 받는 일이 

쉽게 행해질 수 없다는 

의미가 됩니다.

 

 또한 

가계약도

 

계약의 성질을 가지기에

 

자본주의 사회의 

가장 큰 원칙인

 

계약자유의 원칙이 

적용되므로 

법의 테두리 이내라면

 

구두이던지 문자이던지 

문서상이던지

 

당사자간의 합의로 

그 내용을 자유롭게 

정할 수 있습니다.

즉 

당사자들의 의사가 

법규정 보다 

우선한다는 것입니다.

이로써 

본계약이 이루어지지 

않는다 하더라도

 

계약서 내의 특약에 의해

 

가계약금을 

자유로이 반환하는 것도 

가능해 집니다.

예를 들면

본계약을 

체결하지 못하는 경우나

계약금을 전부 

지급할 수 없게 된 경우에

조건없이 가계약금을 

돌려 준다던지 하는

 

합의 내용이 그것입니다.

이러한 내용이 

계약서상에 

 명확게 기재되어 있다면 

여기에 따라야 합니다.

 

만약 

이러한 합의 내용이 없다면

 

매수인이나 임차인이 제공한 

가계약금은

 

민법의 계약상 규정에 따라 

돌려 받을 수 없습니다.

 

 

위와 같이 

가계약금은 

합의된 내용에 따라

 

전혀 다르게 

적용될 수 있다는 것이 

가계약금의 성격을 

잘 설명해 주고 있다고 봅니다.

 

가계약금이란 용어가 

법적인 용어는 아니나 

실무적으로는 

많이 사용되고 있습니다. 

이에 대한 

명확한 판단기준이 

정해져 있지 않기에

 

실무상에서 일어나는 

가계약금에 대한 문제들을

 

민법의 일반적인 법원칙이나

또는

 

당사자간의 합의 내용에 따라

 

판단하는 경우가 많이 있습니다. 

이렇다 보니 

상황이나 당사자들에 따라 

결론이 일관성 없이 

내려지는 경우가 있습니다. 

이에 대한 

명확한 판단이 필요한데요, 

법원의 판례를 통해 

그 원칙이 

조금씩 모양을 

갖추어져 가고 있습니다.

① 당사자간 의사의 

합치가 없는 상태에서의 

가계약금의 제공이나

② 본계약이 체결되지 않는 경우 

가계약금을 돌려준다는 

당사자간의 합치가 있는 경우는 

가계약금을 

반환하기가 수월하기에

이러한 경우는 제외하고

 

계약금의 일부로써 

가계약금이 

상대방에게 제공된 경우를 

중심으로

 판례의 내용을 살펴봅니다.

가계약금을 

계약금의 통상 원칙에 

준하여 정합니다. 

이때 

① 가계약서를 본계약서와 

별개로 작성할 수도 있습니다.

② 민법 제565조 1항의 

해약금에 관한 규정을

가계약금의 반환에 

그대로 준용할 수 있습니다.

 

제565조 (해약금)

 

① 매매의 당사자일방이 

계약당시에 

금전 기타 물건을 

계약금, 보증금등의 명목으로

 

상대방에게 교부한 때에는

 

당사자간에 

다른 약정이 없는 한

 

당사자의 일방이 

이행에 착수할 때까지

 

교부자는 이를 포기하고 

수령자는 그 배액을 상환하여

 

매매계약을 해제할 수 있다

 

즉 

이러한 해약금의 규정을 

가계약금에 적용한다면

당사자간에 

다른 약정이 없는 한

 

본계약이 체결되기 전까지

 

교부자는 가계약금을 포기하고 

수령자는 가계약금의 배액을 

교부자에게 상환함으로써

 

거래의 내용을 

해제할 수 있다.

~ 고 해석할 수 있게 됩니다.

예를 들어 

주택을 

1억에 매매하기로 한 경우

 

계약금은 10%인 1천만원 

그리고 

가계약금으로 200만원을 

제공한 경우

 

본계약 체결전에

 

계약을 해제하고자 한다면

 

교부자는 200만원을 포기하고 

수령자는 그 배액인 400만원을 

교부자에게 반환한다면

 

이로써 

해당 계약은 

해제할 수 있게 됩니다.

가계약금이 

계약금의 일부인 경우

<이 부분이 중요합니다>

이러한 경우는

 

위의 예처럼 

가계약금의 반환만으로 

계약을 해제시킬 수 없습니다.

계약금의 일부로써 

가계약금을 제공한 상태에서

계약을 해제하기 위해서는

계약의 내용에 상응하는 조치를 

취하여야 합니다.

<예시>

시가 1억의 주택을

 매입하기 위해

 

1천만을 계약금으로 걸고

 

그 중 1백만원을 

가계약금으로

 

상대방에게 제공하며

 “계약서에 계약금의 일부로써 

가계약금을 걸고 

며칠이내에 나머지 900만원을 처리”

해 주기로 약정한 경우

(물론 중요 사항에 대해 

합의가 되었다는 전제)

매수자의 사정으로 인해

 

본계약을 

이행할 수 없게 되었을 때

 

이행의 착수 전 

매수자는 

가계약금 1백만을 포기함으로써

 

해당 계약을 

해제시킬 수 있을까요?

위의 경우

 

계약의 주요 사항이 

확정되어 있고

 

계약금의 일부로써 

가계약금을 제공한 경우

 

매수자가 

계약을 해제하기 위해서는

 

가계약금 1백만을 

포기하는 것이 아니라 

원래 계약의 계약금 액수인 

1천만원이 필요합니다. 

그러므로

 

매수인은 매도인에게 

나머지 900만원을 

더 제공하여야 한다는 

의미입니다.

이는

 

매도인이 

매수인의 구입의사를 믿고

 

다른 사람들에게 

해당 부동산을 보여주지 않았고

 

또한

 

들어올 미래 자금을 예상하고

 

다른 경제활동

(예를 들면 

다른 주택을 구입하기 위해 

계약을 체결하였다던가)을 

할 수도 있었기에

 

그에 대한 

손해배상 차원의 보상으로 

정당한 것이라고 

판례는 

인정하고 있습니다. 

 

반대의 경우

 

매도인이 

계약을 해제하고자 

할 경우에는

 

가계약금의 두배인 

200만원이 아니라

 

가계약금 1백만원에 

원래 계약금 1천만원을 합하여 

1천1백만원을

매수인에게 돌려주어야 한다고 

명시한 판례가 있습니다.

/ 

경우에 따라

(매도인이 

계약을 해제하고자 하는 경우)

 

원래 계약금의 두배인 2천만원을 

인정하는 해야 한다는 

주장도 있습니다.

/ 

계약금의 일부로써 

가계약금이 

제공된 경우라 하더라도

 매수인의 경우 

가계약금만을 포기하고 

매도인의 경우 

가계약금의 두배를 

매수인에게 

돌려 주어야 한다는 것만으로도 

사회통념상 타당하다는 

판례도 있습니다.

가계약금에 관해 

당사자들은 

가계약금을 돌려주거나 포기 

또는

 

가계약금의 2배를 돌려줌으로써

 

해당 계약을 해제할 수 있다고 

당사자들은 생각할 수도 있으나 

이러한 생각도

가계약금을 주고 받으며 

이러한 합의사항에 관해 

명확히 명시하여야만 

그 효력이 있을 수 있습니다.

① 가계약서 별도작성 

또는

② 계약서상에 특약으로 명시 

등이 필요한 이유입니다.

가계약서 작성이나

명시된 특약이 없다 하여도

카카오톡을 비롯한 문자, 메시지 

그리고 

이메일 등도 가능합니다. 

중요한 것은 

당사자간의 합의가 있었다는 것을 

증명하는 것입니다

 

위와 같은 이유로 

주요 사항에 대해서 

합의가 있은 후

 

계약금의 일부로써 

가계약금을 받은 상태에서 

가계약금에 대해 

가볍게 생각하고

 

매도인이 다른 매수인에게 

해당 부동산을 

매도하는 계약을 체결하는 경우

이중매매가 되어

형법상 배임죄에 

해당될 수도 있습니다.

 

가계약도 

경우에 따라서는 

정계약과 맞먹는 효과를

 나타낼 수 있다는 의미입니다.

따라서

 

가계약금에 관해 

쉽게 생각하다가

 

큰 일이 발생할 수 있습니다.

가계약이

 

정상적인 계약으로 

인정받는 경우

 

가계약금을 

돌려 받지 못하는 경우가 

종종 발생합니다. 

이는 민법의

계약의 원칙상 당연한 일입니다.

(민법 제565조 1항)

부동산 가액이 큰 경우

 

가계약금이라 할지라도 

무시하지 못할 액수가 됩니다.

물론 

가계약금이 

소액이라 할지라도 문제입니다. 

가계약금을 돌려받기 위해 

소송을 한다면 

오히려 소송비용이  

가계약금보다 

큰 경우가 생기기 때문에 

이 또한 만만치 않은 일입니다.

 

그러므로 

부동산 거래에 있어서

실무적으로 

많은 문제를 야기하는 

가계약금은

가능하면 피하는 것이 좋고 

어쩔 수 없이 필요하다면

 

자기의 상황에 맞게 

가계약금에 관한 내용을 

명확히 하여야 할 것입니다.

매수자의 관점에서라면

 

(1) 계약할 부동산이 

애매한 경우라면

 

가계약서를 이용하던지 

아니면 

계약서상의 특약을 

이용하던지 하여 

가계약금을 

쉽게 반환 받을 수 있도록 

서류상에 명시하여야 

할 것이며

반대로 

(2) 부동산이 마음에 드는데 

자금 융통에 

다소 시일이 걸리는 경우라면

 

가계약금을 

계약금의 일부로 하여

 

매도자가 계약을 쉽게 

해제하지 못하게 하는 것이 

매수인에게 유리할 것입니다.