매도인의 일방적 계약해제에 대한 매수인의 이익 보호

매도인의 

일방적 계약해제에 대한 

매수인의 이익 보호

주택의 매매계약 후

 

시세가 올라가거나 

매도인의 변심 등으로 인해 

매도인이 

계약을 해제하는 경우를

 

종종 보게 됩니다.

매도인이 

계약금의 배액을 상환하거나

 매수인이 

계약금을 포기 함으로써

 

계약을 해제하는 것을

 

일반인들은 

당연하다고 생각합니다. 

그러나 

매도인이 

계약을 일방적으로 

해제함으로써

매수인은 

예기치 못한 손해가

발생하기도 합니다.

매수인이 

해당 주택을 매입하기 위해

 

자신의 주택을 

처분하거나

 

자신의 전세계약을 

해지하거나 

또는 

대출을 통해 

자금을 확보 한다던지 

하는 행위를 하였으나

 

해당 주택의 매매계약이 

해제됨으로

 

상당한 손해를 

입는 경우가 있습니다.

 

예시를 들어 

설명해 보겠습니다.

매수인 을이 매도인 갑과

 

아파트 매매계약을 

3억에 체결합니다.

(계약금은 3천만)

매수인 을이 

기존의 자신의 주택을 

처분하기 위해

 

매도인 병과 

매매계약을 

5억에 체결합니다. 

(계약금은 5천만) 

 

그러나

 

매도인 갑의 아파트가 

급등하여 

매도인 갑이

해약금으로 6천만원을

 

매수인 을에게 돌려주고 

계약해제를 합니다.

 

이에 따라

   

매수인 을은 

기존 자신의 매매계약 

해제를 위해

 

해약금으로 1억을 

병에게 지급하여야 합니다.

결론적으로 

매도인 갑의 일방적 해제로

매수인 을은 

2천만원을 

손해 보게 되는 것입니다.

 

이렇게 하여

발생한 손해에 대하여

매도인의

정당한 계약 해제이므로

무조건적으로

매수인은 손해를 감수하여야

하는 것인가요?  

이에 

매매계약을 할 때

 

어떤 사항을 알아야 

매수인이 

이러한 손해를 

방지할 수 있는가에 대하여 

알아보고자 합니다. 

1

해약금 규정은 

임의규정입니다. 

민법 제 565조(해약금)

매매의 당사자 일방이 

계약당시에

 

금전 기타 물건을 

계약금, 보증금 등의 명목으로

 

상대방에게 교부한 때에는

 

당사자간에 

다른 약정이 없는 한

 당사자의 일방이 

이행에 착수할 때까지

 

교부자는 이를 포기하고 

수령자는 그 배액을 상환하여 

계약을 해제할 수 있다.

해약금에 관해 자세히 

알고자 하시는 분들은 

아래를 참조해 주세요.

(클릭!)

계약금 해약금 위약금 

손해배상액의 예정

당사자간의 

다른 약정이 없는

한도 내에서는

위의 해약금 규정이

적용되므로

위의 내용과 다른 내용을 

당사자간에 정하여

해약금에 대한 특약으로

명시할 수 있습니다.

예를 들면

 

해약금 상한액을 

올릴수 있습니다. 

즉

 

매도인이 매수인에게 

지급하는 

계약금의 배액상환금에 

한정될 필요없이

 

더 많이 책정하여도 

가능하다는 의미입니다.

또한 

계약의 당사자들은

계약금에 의한 계약해제를

하지 않기로 한다는 

특약도 가능합니다. 

위와 같이

 

① 해약금을 

배 이상으로 올린다던지

 

② 계약금에 의한 계약해제를 

하지 못하게 함으로써

 

매도인으로 하여금 

배액상환으로 해당 계약을 

해제하지 못하게 하는 

예방효과를 볼 수 있습니다. 

  

2

“당사자 일방의 이행의 착수” 는

중요한 의미를 가집니다. 

일반적으로는 

당사자 일방이 

이행에 착수하기 전까지는

 

다른 당사자는 

배액을 상환하거나

 

그 계약금을 포기함으로써

 

해당 계약을 

해제할 수 있는 것입니다.

통상적으로

이행의 착수라 함은

매수인이 

중도금을 지급하였을 때를

의미합니다. 

서울고법 선고 

2003나37862 판결    

당사자 일방이 

이행에 착수한 때에는

 

당사자는 

그에 필요한 비용을 

지출하였을 것이고

 

해당 계약이 

이행될 것이라고 

기대하고 있는데

 

상대방으로부터 

계약을 해제당한다면

 

손해를 입게 될 우려가 있어

 

이를 방지하고자

해제권의 행사를 제한하고

계약의 효력을 

유지시켜야 할 것이다. 

고 판시하고 있습니다.

대법 2004다52392 판결

이행에 착수한다는 것은

 

객관적으로 외부에서 

인식할 수 있는 정도로

 

채무의 이행행위의 

일부를 하거나

또는

이행을 하기 위하여

필요한 전제행위를 하는 것을

말하는 것이다.   

고 판시하고 있습니다.

위의 두 가지 

판결 내용에서 보듯이

판례에서는 

이행의 착수라는 의미를 

넓게 해석합니다.

여기서 

채무의 이행행위나 

필요한 전제행위로는 

① 중도금의 일부 지급이라던지 

② 해당 주택을 구매하기 위해 

자신의 주택을 

처분한 사실이 있다던지 

또는 

③ 대출을 통해 자금의 확보를 

했다던지 

하는 행위들도 

이행의 착수로 볼 여지가 

있다는 것입니다.

 

이행의 착수에 관한

판례의 해석에 따른다면

 

해약금에 관한 일반 규정을 

적용하지 않는

특약이 없다 하더라도 

매수인이 

중도금 지급 전

자신의 종전의 주택을 

매도한 경우에 있어서 

매도인 갑은

이러한 사실을 알고 있음에도

 매수인 을에게 

배액을 상환하고

계약을 해제할 수는 없다고

보고 있습니다. 

 

그럼에도 불구하고

 

계약을 해제하였다면

매도인 갑은 매수인 을에게

채무불이행에 대한

손해배상책임이 있다고

볼 것입니다.

그러므로 

위와 같은 경우의 

이행의 착수가 있는 경우

 

매도인은

 

계약금의 배액상환으로

 

일방적으로 해당 계약을 

해제시킬 수는 없다고 

해석할 수 있습니다.

 

3

계약금 지급시 

중도금 일부도 함께 

미리 지급

당사자간의 합의로

 

계약을 체결할때

 

계약금에 

중도금을 일부 포함하여 

미리 지급한 경우에도

이행의 착수가 있었다고 

봄이 타당합니다. 

4 

중도금 시기를 앞당겨 

미리 지급한 경우  

 

대법 2002다46492 판결

 

이행기가 

정해져 있다 하더라도

 

당사자가 이행기 전에는

착수하지 아니하기로 한 

특약이 없는 경우

이행기 전에 

이행에 착수할 수 있다 

고 판시하고 있습니다.

그러므로

 

위의 3과 4의 경우와 같이 

중도금 일부를 계약금과 

함께 지불한 경우나 

중도금 지급을 약정기일보다 

먼저 행한 경우라면  

 중도금 지급일 전에

매도인이 

배액을 상환함으로써 

계약을 해제할 수 없음을 

의미합니다.

부동산  매매계약을 하다보면 

매도인의 일방적인 

계약의 해제로 인해

 

매수인의 입장에서 

곤란한 처지에 놓이는 경우가 

많이 있습니다.

이는 

매수인의 일방적인 

계약의 해제인 경우에도   

마찬가지입니다. 

위의 경우를 참조하여 

상황에 맞게 계약시에  

잘 대처하시기를 바랍니다.