내 보증금 지키기 5
- 건축중인 건물의
임대차계약
내 보증금 지키기 관련
아래의 글들을 참조해 주세요.
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내 보증금 지키기 5
- 건축중인 건물의 임대차계약
오늘 하고자 하는 이야기는
앞에서 언급한
내 보증금 지키기 4편인
아래의 글과
비슷하면서도 다른 내용입니다.
내 보증금 지키기 4편의
내용이
분양권 상태에서의
아파트에 관한 이야기라면
여기서 다룰 내용은
지금 건축중인 모든 건물이
해당된다고 할 수 있겠으나
여기서는 범위를 좁혀
우리가 흔히 이야기하는
빌라에 관한 것입니다.
큰 규모의 아파트와 비교해서
빌라들은
적은 세대수에
작은 규모의 건물들이 많습니다.
이러한 작은 규모로 인해
건축하기가 용이해서
요즘 많이들 짓고 있습니다.
쉽게 건축을 하다보니
거기에 따른 폐해가
따르기 마련인데요.
지금부터
말하고자 하는 내용은
이러한 건축중인 빌라 등과
관련하여
임대차계약을 맺게되면서
발생할 수 있는 문제들로부터
내 소중한 보증금을
어떻게 지킬것 인가에 대해서
이야기 해보고자 합니다.
흔히
빌라라고 하는 이 용어는
법적인 용어는 아니고
편의상 붙이는
보통명사입니다.
건축법상 정확하게는
다가구주택
또는 다세대주택으로
표현됩니다.
다가구주택은 단독주택이고
다세대주택은 공동주택으로서
흔히 우리 주위에서 보이는
주차장 포함
4~5층짜리 주택이라고
생각하시면 됩니다.
단독주택과 공동주택에 대해서는
아래 글을 참조해 주세요.
이러한 건축중인 빌라에 대해
임대인(여기서는
건축주, 건축허가권자라 함)과
맺게되는 임대차계약에 대해
알아보기로 합니다.
보통 소규모의 빌라를
건축하는 경우
토지를 확보하고
거기에
주택을 건축하게 되는데요,
임대차계약을 맺게되는
일반인들은
토지주인이 건물을
신축하는 것으로
간단하게 생각하고
임대차계약을 체결하게 되는데
(이렇게 간단명료하면
문제가 생길 소지가 없겠으나)
현실은
사실상 그렇지 않은 경우가
많다는 것입니다.
여기서
신축하는 건물의 주체를
알아보겠습니다.
토지주인, 시공권자, 시행자,
건축허가권자(건축주라고도 함)
등의 명칭으로 나뉘어 집니다.
토지주인과 구별을 위해서
시공권자와 시행자는
여기서 제외합니다.
보통 토지주인이
건축주(건축허가권자)인 경우가
많은데요,
이렇다면 문제의 소지가 없겠죠.
문제는 그렇지 않은 경우가
꽤 많다는데 있습니다.
아래와 같이
빌라의 분양이 이루어 지는 경우가
많이 있습니다.
자금 여력이 모자라는
토지주인은
건축과 분양을 전문으로 하는
건축업자에게
토지사용을 허락해주고
분양후
자신의 토지대금을 회수하고
건축업자는
건축허가권자가 되어
자기의 이름으로
건축허가를 얻고
건물을 완성시키고
준공까지 책임을 지며
분양후 그 이익금을
회수하게 됩니다.
위의 예에서 보듯이
문제는
토지주인과 건축허가권자가
동일인이 아니라는데서
발생하게 됩니다.
큰 규모의 아파트에서도
이런 일이 없지는 않으나
매우 드문 경우로서
여기서는 언급하지 않겠습니다.
이렇듯
토지주인과 건축허가권자가
동일인이 아닌 상태에서
건축중인 건물에
임대차계약을 맺게되면
보통 건축허가권자를
임대인으로 생각하게되는데,
일반인으로서는
당연히 토지주인과
계약을 맺었다고
생각해버린다는 것입니다.
이후
건축주가 이렇게 받은 보증금을
이미 정해진
분배방식에 따르지 않고
토지주인 허락없이
횡령을 하는 경우가 종종 있습니다
.(요즘 경기가 안 좋아서
이런 분들 많이 있습니다.)
임대차계약기간 만료후
보증금 반환에 문제가 있는 것은
당연한 일이고
토지주인으로부터
대지권을 확보하지 못하면
(횡령을 당한 토지주인 입장에서는
대지권 형성에 동의해 주지 않겠죠)
해당 빌라는
대지권(토지사용권)이 없는
건물이 되어 버립니다.
따라서
토지주인으로부터
언제든지
토지사용료를
청구당할 수 있는데
이러한 토지사용료는
건축주(건축허가권자)가
책임져야 할 부분이나
건축주가
이러한 토지사용료를
연체되게 되면
최악의 경우에는
토지주인은 지어진 건물에 대한
철거 소송까지도
가능하다는 것입니다.
이러한 과정동안
임차인들은 불안한 마음으로
살 수 밖에 없겠죠.
그러므로
토지소유주와 건축허가권자가
별개인 신축중인 빌라에서의
임대차계약은
되도록이면
피하시는 것이 좋습니다.
그러므로
해당 빌라의
토지등기부의 열람은
필수겠지요.
즉
토지등기부상의
소유주와 건축허가권자의
동일인 확인여부는
기본중의 기본이라 할 것입니다.
혹시나 어쩔수 없이
임대차계약을 맺어셔야 한다면
다음을 꼭 지켜주세요.
① 토지등기부의 소유주와
건축허가권자의
동일인 여부를 확인하고,
② 동일인이 아니라면
임대차계약을 할 때
임대인인 건축허가권자와
토지소유자를 연대시켜
임차인인
자신의 보증금에 대해
연대책임을 지도록
계약서상에
명시하여야 한다는 것입니다.
이것이
지켜지지 않는다면
계약을 피하는 것이
상책입니다.
우리의
소중한 보증금 지키기
참 쉽지 않죠.
항상 조심하면서,
문제의 소지가 있을것 같으면
피하는게 상책이고
어쩔수 없는 경우라면
계약서상에 특약으로
만약의 경우를
대비하여야 할 것입니다.
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