상가건물임대차보호법의 묵시적갱신 1

상가건물임대차보호법의 

묵시적갱신 1

전국의 자영업자수가 통계상 

500만명을 넘어가고 있습니다. 

실제로는 더 많은 자영업자들이 

있을거라 추정됩니다. 

이러한 자영업자들의 대부분이 

상가를 임차하여 

영업을 하시는 분들입니다.

이런 관계로  

임대차와 관련하여 많은 일들이 

일어납니다.

그러나 복잡한 

상가임대차보호법(약칭 상·임·법)의 

이해가 부족하여 

임대인과 임차인 사이에서 

여러 갈등이 생기는 것도 사실입니다.

오늘은 이러한 상·임·법의 

묵시적갱신에 대하여 

알아보고자 합니다.

상가건물임대차보호법의 

묵시적갱신 관련 

아래의 글을 참조해 주세요.

(클릭!) 

상가건물임대차보호법의 

묵시적갱신 2 

- 환산보증금액의 중요성

상·임·법에서도

주택과 마찬가지로 

묵시적갱신이 있다는 사실을

알지 못하시는 분들이 

많이 있습니다.

상·임·법상의 

묵시적갱신이 무엇이고 

어떠한 특징이 있는지 알아봅니다.

상가임대차보호법 제10조 

(계약의 갱신요구 등)

 ① 임대인은 임차인이 

임대차기간이 만료되기 

6개월 전부터 

1개월 전까지 사이에 

계약갱신을 요구할 경우 

정당한 사유 없이 

거절하지 못한다. 

 ④ 임대인이 

제1항의 기간 이내에

 

임차인에게 

갱신 거절의 통지 또는 

조건 변경의 통지를 

하지 아니한 경우에는

 

그 기간이 만료된 때에 

전 임대차와 동일한 조건으로 

다시 임대차한 것으로 본다. 

이 경우에 임대차의 

존속기간은 1년으로 본다.

⑤ 제4항의 경우 

임차인은 언제든지 임대인에게 

계약해지의 통고를 할 수 있고

 

임대인이 통고를 받은 날부터 

3개월이 지나면 효력이 발생한다.

제 10조 1항의 경우 

상·임·법의 

계약갱신요구권에 관한 내용으로 

이러한 기간내에

(계약기간 만료 

6개월 전부터 1개월 전까지) 

 

임차인이 

계약갱신요구권을 

행사하지 않은 상태에서 

임대인도 

계약의 해지나 연장 또는 

월세나 보증금 등의 변경에 대한 

아무런 통보가 없다면 

(상·임·법 제10조 4항)

 

주택의 묵시적갱신과 마찬가지로 

자동으로 

기존 임대차와 동일한 조건으로 

계약이 연장되는 것을 말합니다

그러나 

주택의 경우 묵시적갱신이 되면

 

2년이 자동적으로 연장되는 것과 

비교하여 

상·임·법에서는 

1년이 자동적으로 연장이 됩니다.

(상·임·법 제10조 4항)

즉 

기존의 계약기간이

 2년 또는 3년이든간에 상관없이 

묵시적갱신이 되면 

일률적으로 

1년이 더 연장된다는 것입니다.

상·임·법 제10조 5항에 따르면 

주택의 경우와 마찬가지로

 

임차인은 묵시적갱신 후

언제든지 

계약해지를 할 수 있습니다.

물론

 

임대인은 

계약해지를 할 수 없습니다.

이러한 

임차인의 계약해지 통보 후

임대인이 3월 이내로 

보증금을 반한하여야 한다는 

의무가 발생하는 것도

 

주택의 경우와 마찬가지입니다.  

이렇듯

 

임차인에게 유리한 묵시적갱신을

 

언제나 

적용할 수 있는 것은 아닙니다.

이에는 일정한 조건이 따릅니다.

즉

 

지역, 환산보증금액 

그리고 적용시기가 그것입니다.

환산보증금＝보증금＋(월세×100)

지역	환산보증금 한도	2019년 4월 2일 이후
서울특별시	6억 1천만	9억
과밀억제권역  및 부산시	5억	6억 9천
김포시 파주시 화성시 안산시 용인시  광주시 세종시  부산제외 5대 광역시	3억 9천	5억 4천
그 외 지역	2억 7천	3억 7천

2019년 4월 2일 이후 체결된

새로운 임대차계약과 

갱신된 임대차계약인 경우에만 

해당합니다.

관리비는 월세에서 제외합니다.

<예시> 

부산시에서 보증금 1억에 

월세가 5백만원인 상가의 경우 

환산보증금이 6억이 되므로

계약갱신 시점이  

2019년 4월 2일 이전이라면 

 

묵시적갱신이 될 수 없으나 

그 이후라면 

묵시적갱신에 해당됩니다. 

만약 

월세가 6백만원이라면

 

환산보증금이 7억이 되므로 

기준 환산보증금을 

초과하게 되므로

 

갱신시기와 관계없이 

묵시적갱신의 

보호를 받을 수 없습니다. 

임차인의 경우

 

계약갱신청구권을 

행사하는 것이 아니라면 

위의 표에 따라 

묵시적갱신이 가능한지 확인해서

 불필요한 손해를 줄이는 것이 

좋을 듯 합니다.

상·임·법상 묵시적갱신에 있어 

환산보증금은 

중요한 의미를 가집니다.

이에 대해 더 자세히 

알고 싶으신 분들은 

아래의 글을 참조해 주세요

(클릭!) 

상가건물임대차보호법의 

묵시적갱신 2 

- 환산보증금액의 중요성