상가건물임대차보호법의 계약갱신요구권 1

상가건물임대차보호법의 

계약갱신요구권 1

 상가임대차보호법

(약칭 상·임·법)에 있어서 

임대차계약 기간의 

만료시점이 다가오는 시점에서

계약의 해지나 

계약내용의 변경을 

요구하는 경우가 아니라면 

해당 계약의 연장을 위해 

임대인과 임차인은 

묵시적갱신을 할 수 있고

 

또한 

임차인은 

강제적으로 

계약을 연장하기 위해 

상·임·법에서 보장된 

계약갱신요구권을 

사용할 수 있습니다. 

이에 반해 임대인은

 

이러한 계약갱신요구권이 없습니다.

이러한 두가지 선택지 중

 

묵시적갱신에 관해 

알고자 하시는 분들은  

아래의 글들을 클릭해 주세요.

상가임대차보호법의 

묵시적갱신1

상가건물임대차보호법의

묵시적갱신 2 

- 환산보증금액의 중요성

이 글에서는 

임차인만이 행사할 수 있는 

계약갱신요구권에 관해 

알아봅니다.

 

임차인에게

 

임대인으로 하여금 

강제적으로 계약갱신에 응하도록

 

계약갱신요구권을 

인정하는 이유는

 

상인들의 

초기 인테리어나 시설 등 

초기비용이 과함에도 불구하고 

임대차기간의 만료로

 

비용을 회수하지 못하는 등의 

막대한 손실을 보게 되는 

경우가 많아 

 최소한의 

임차기간을 보장함으로써 

임차인의 손실을 

보전하고자 함입니다.

이러한 

계약갱신요구에 대한 내용은 

상·임·법에 규정되어 있습니다.

상·임·법 제10조 1항 

(계약의 갱신요구 등)

임대인은 

임차인이 

계약기간 만료일 

6개월 전부터 1개월 전까지 

사이에 

계약갱신을 요구하는 경우 

정당한 사유없이 

이를 거절하지 못한다.

다만 각호의 어느 하나에 

해당하는 경우에는 

그러하지 아니한다

고 명시되어 있습니다.

 

(1) 임차인은

임대차기간 만료 전

6개월부터 1개월까지 사이에

임대인에게 

계약갱신을 요구할 수 있습니다.

(2) 임차인은 임대인에게 

계약갱신 의사를 표시해야 

계약이 갱신됩니다.  

계약갱신 의사의 

전달방법으로는 

내용증명 또는 우편으로 

보내는 방법이 

가장 일반적입니다.

(3) 계약갱신 요구는

 최초 임대차기간을 포함한 

전체 임대차기간이

10년을 초과하지 않는 

범위 내에서 

행사할 수 있습니다.

이는

 

2018.10.16 상임법의 개정으로

기존의 5년에서 10년으로 

그 기간이 확대된 것입니다.

10년의 보장기간 

주장에 있어 

특히 

주의하여야 할 사항

(1) 

임차인의 경우

 

계약기간만료일 1개월 전까지 

계약갱신요구권을 

행사하여야 하는데  

이러한 계약갱신요구권을 

행사하지 않고

또한

임대인도 계약내용에 대한 

아무런 주장이 없다면

해당 계약은 

묵시적갱신에 의한 

계약갱신이 됩니다.

 이러한 묵시적갱신으로 인해 

해당 개약은 

자동으로 1년은 연장이 되나 

상·임·법상 보장된 

계약갱신 총요구기간인 10년을 

보장받지 못하게 됩니다. 

이는 

계약갱신요구를 하지 않고 

묵시적갱신이 된 경우에 

임대인은

 묵시적갱신 기간을 채운 후

 

해당 임대차계약의 해지를

 

임차인에게 주장 할 수 있다는

 의미가 됩니다.

임차인이

 

계약갱신요구로 얻을 수 있는 기간

 (기존 5년 개정 후 10년)과 상관없이 

계약갱신요구권을 

행사하지 아니한 시점부터 

계약갱신요구권을 

잃을 수 있습니다.

이렇게 되면 임차인은 

상당한 피해를 당할 수 있으니 

꼭 

계약기간 만료일 1개월전까지는

계약갱신요구권을 

행사하여야 할 것입니다.

(2) 

갱신되는 임대차는 

전 임대차와 동일한 조건으로 

다시 계약된 것으로 봅니다. 

단

차임이나 보증금은 

증액할 수 있는데

 

기존 계약시의 

차임 또는 보증금의 5%를 

초과할 수 없습니다.

이 또한

 

기존의 9%에서 5%로 축소된 

개정된 상·임·법의 내용입니다.

환산보증금 금액에 상관없이 

계약갱신요구가 가능합니다.

그러나 

계약갱신요구가 없어  

묵시적갱신이 되는 경우

 

환산보증금 규정이 적용됨을 

알아야 합니다.

즉 환산보증금 규모에 따라

묵시적갱신의 적용 여부가 

달라지게 됩니다.

아래글을 참고해 주세요

상가건물임대차보호법의 

묵시적갱신 2 

- 환산보증금액의 중요성

(클릭!)

 (3) 

계약갱신요구로 

계약이 연장된 경우에는

임차인 임대인 모두 

 계약을 해지할 수 없습니다.

해당 계약기간 만료 시점 

6개월 전부터 1개월 전에야

 

계약의 연장 또는 해지 여부를 

정할 수 있습니다.

 

이는 

임차인이 언제든지 

계약해지와 

1년의 계약기간 주장이 가능한 

묵시적갱신과 다른 점입니다.

상·임·법상의 

계약갱신요구에 대해 

살펴보았습니다.

임차인에게 

상당히 유리한 것만은 

틀림없습니다.

그렇다면

임차인의 계약갱신요구에 

임대인은 무조건적으로 

응해야만 하는 것인가요? 

꼭 그렇지는 않습니다.

상·임·법은 아래의 조항을 통해 

부적절한 임차인의 

계약갱신요구에 대해 

제한을 두는 규정을 

마련하였습니다.

상·임·법 제10조 1항

(계약의 갱신요구 등)

임차인의 

계약갱신요구에 대하여

 

정당한 사유없이 

이를 거절하지 못한다.

다만 각호의 어느 하나에 

해당하는 경우에는 

그러하지 아니한다.

고 명시하고 있습니다.

임차인이 

자신의 의무를 지키지 않는 경우 

임대인은 

아래와 같은 이유를 들어

 

임차인의 계약갱신요구에 대해 

응하지 아니할 수도 있습니다.

 

(1)

임차인이 

3기(세달치)의 차임액(월세)에 

달하도록 

월세를 연체한 사실이 있은 경우

통산 차임액은

 

세달 연속 금액의 합을 

말하는 것이 아니라

 

그 기간과는 상관없이 

세달치 금액에 해당하는 

액수를 말합니다.

(2)

임차인이 

거짓이나 

그 밖의 부정한 방법으로 

임차한 경우

(3)

서로 합의하여 

임대인이 임차인에게 

상당한 보상을 한 경우

(4)

임차인이 

임대인의 동의없이

해당 임차 건물의 일부 

또는 전부를 전대한 경우

(5)

임차인이 

임차한 건물의 

일부 또는 전부를

고의나 중대한 과실로 

파손한 경우

(6) 

임차한 건물의

일부 또는 전부가 멸실되어

임대차의 목적을 

달성하지 못하게 된 경우

(7)

임대인이

목적 건물의 

전부 또는 대부분을

철거하거나 

재건축하기 위하여

목적 건물의 점유를 

회복할 필요가 있는 경우

(8)

그 밖에 임차인이

임차인으로서의 의무를 

현저히 위반하거나

임대차를 계속하기 어려운 

중대한 사유가 있는 경우

위와 같은  이유가 있다면 

임대인은 

임차인의 계약갱신요구에

무조건적으로 

 응하지 않을 수 있습니다.