상가임대차보호법의 계약갱신요구권 2- 5년 보장? 10년 보장?

상가임대차보호법의 

계약갱신요구권 2

- 5년 보장? 10년 보장?

임차인들의 입장에서는 

장사도 중요하지만 

보증금의 회수와 함께 

시설이나 인테리어 등 

비용적인 측면에서 

안전하게 장기간으로 

장사를 할 수 있다는 것은 

매우 중요한 문제입니다.

만만치 않은 시설과 인테리어 등의 

비용을 들이고서 

단기간에 계약이 해지되어 버린다면

 임차인의 입장에서는 

매우 난감한 일이 될 것입니다.

그러한 예를 

단적으로 보여준 사건이

 

 서촌 궁중족발집사건입니다.

이러한 사건과 함께 

불안정한 계약기간에서 오는 불만 등 

 자영업자들의 목소리가 반영된 것이 

2018년 10월 16일 

상가임대차보호법(약칭 상·임·법)의 

 개정안입니다.

개정안의 중요한 내용으로 

계약갱신요구권의 기간이 

기존의 5년에서 10년으로 늘어나

임차인들이

넉넉한 임대차계약기간으로 인해

 

안정감 있게 영업을 영위할 수 있는 

근거가 마련되었습니다.

상·임·법상 계약갱신요구권의 

전반적인 내용을 알고자 한다면 

아래의 글을 참조해 주세요.

상가임대차보호법의 

계약갱신요구권 1

(클릭!)

개정된 상·임·법의 

계약갱신요구권은

 

10년의 임차기간을

 임대인에게 주장할  수 있다고 

규정하고 있습니다.

그러나 

이러한 계약기간이 상가 임차인들 

모두에게 적용이 되는 것은 아닙니다.

이에

 

개정된 상·임·법 

제10조 2항의 규정과

 

개정법률 부칙 제2조의 의미를

 알아보아야 할 것입니다.

 

상·임·법 제10조 

(계약갱신 요구 등) 

제2항 

임차인의 계약갱신요구권은

 

최초의 임대차기간을 포함한 

전체 임대차기간이 

10년을 초과하지 아니하는 

범위에서만 행사할 수 있다.

 

개정 상·임·법 

부칙 제2조 

(계약갱신기간의 적용례)

상·임·법 제10조 제2항의 

개정규정은

이 법 시행 후

최초로 체결되거나 갱신되는 

임대차부터 적용한다. 

고 명시하고 있습니다.

10년의 계약기간이 

적용될 수 있는 임차인은 

2018. 10. 16 이후 

신규로 체결하는 임차인과 

2018. 10. 16 이후 

임대인과 계약을 갱신할 수 있는  

기존 임차인이어야 합니다. 

신규 임차인은 당연하지만 

기존의 임차인인 경우 

적용이 애매한 경우가 많아 

계약 만료시점에서

 

임차인과 임대인간에 

계약갱신을 두고 

갈등을 일으킬 여지가 

많아 보입니다.

기존 계약갱신요구기간인 

5년의 기한이

 

가까운 시점에 있는 

임차인들이라면

 

많이 불안할 것이고 

임대인 입장에서는

 

10년 이라는 기간은 

자신의 재산권 행사에 불리하므로

 

최대한 기존의 임차인과의 계약을 

하지 않으려고 할 것입니다.

이에 예시를 통해 

기존의 임차인이 

10년의 계약갱신이 

가능한지 알아봅니다.

개정 상·임·법의 시행·공포일인 

2018.10.16이 

항상 기준일이 됩니다. 

기준일이 지난 경우

 

기존의 임차인이

 

“5년의 범위 내에서 

새로운 계약갱신을 

요구할 수 있는가”

 

하는 것이 가장 중요합니다.

<예시 1>

2016년 12월 1일 계약한

 계약기간 2년의 임대차계약이 

 진행중인 경우 

해당 계약은 

기준일(2018년 10월 16일)을 

경과하고도

 

기간 만료일인 

2018년 12월 1일의 시점에서

계약갱신 요구 기간이 아직도 

 3년이 남았기에 

기존의 임차인은 임대인에 대해 

기존의 임대차기간을 포함해 

10년의 계약갱신요구가 가능합니다. 

<예시 2>

2015년 12월 1일 

계약기간 2년의 임대차계약 후

 

2017년 12월 1일 

다시 2년의 계약기간 갱신 후 

기준일(2018년 10월 16일)을 

경과한 상태에서

 

2019년 12월 1일이 된 경우라면

임대기간이 4년으로 아직도 

계약갱신요구를 할 수 있는 기간이

1년이 남았기에 

해당 임차인은 

10년의 계약갱신요구가 가능합니다.

<예시 3>

 2015년 12월 1일 

계약기간 2년 임대차계약 후

2017년 12월 1일 

3년의 계약기간으로 갱신한 경우

 

기준일(2018년 10월 16일)을 

경과한 상태에서 

2020년 12월 1일이 된 경우

기존 5년의 

계약갱신요구권의 기간이

소멸된 상태에서

임차인은 계약갱신요구기간인 

10년을 주장할 수 없습니다.

임대인이 

묵시적갱신이나 

계약서상의 어떠한 갱신에도 

응하지 않는다면 

계약은 해지됩니다.

  

<예시 4>

2018년 10월 1일에 

계약기간 5년으로 임대차계약 후

 

기준일(2018년 10월 16일)이 

경과하고

 

임대기간 만료일인

2023년 10월 1일이 된 경우

 

임차인이 강제적으로 

계약을 갱신할 수 있는 

근거가 없기에

 

 임차인은 10년의 기간을 

적용 받지 못하게 됩니다.

임대인이 갱신을 거절하면

해당 계약은 해지됩니다.