주택임대차보호법의 대항력

주택임대차보호법의 

대항력

 

주택을 

전세계약 또는 임대차계약 하는 경우 

세입자나 임차인에게 

가장 중요한 것은 

전세기간이나 임대차기간이

지켜지는 것과 

계약기간이 만료되었을 때

전세보증금이나 임차보증금을

안전하게 돌려받는 것입니다.

 

기간의 보장과 보증금의 반환은 

 

계약을 한 집주인(즉 임대인)은

물론이고 

임차 또는 전세를 살고 있는 

해당주택이 매매가 되어 

 새로운 집주인이 된 

매수인(주택의 양수인)에게도

주장할 수 있어야 합니다.

 

이렇듯

 

세입자 또는 임차인이 

임대인이나 또는 매수인에게

계약기간의 보장과

 계약기간 만료 후 

보증금의 반환을 

주장할 수 있는 권리를

그리고 

임대인을 비롯한 제3자로부터

자신의 주거공간을 

침해받지 않을 권리를

대항력 

이라고 합니다.

주택임대차보호법 제3조 

(대항력등)

제1항 

임대차는 

그 등기가 없는 경우에도

 

임차인이 

주택의 인도와 주민등록을 

마친 때에는 

그 다음날로부터 

제3자에 대하여 

효력이 생긴다. 

이 경우 전입신고를 한 때에 

주민등록이 된 건으로 본다.

제4항

 

임차주택의 양수인

(그 밖에 임대할 권리를 

승계한 자를 포함한다)은 

임대인의 지위를 

승계한 것으로 본다.

 

 

주택임대차보호법

(약칭 주·임·법)의

제3조의 내용인 대항력은

원래의 집주인(임대인)이나

새로운 매수인에게만 

주장할 수 있는 권리입니다.

그러므로

 

경매를 통해 

해당 주택이 낙찰된 경우

 

낙찰자에게 

계약기간의 준수나 

보증금의 반환을 

주장할 수 없습니다.

즉

 

낙찰자에게 대항력을 

주장할 수 없다는 것입니다.

물론

 세입자나 임차인이 

전입신고와 확정일자를 통해 

낙찰자보다 선순위인 경우는 

대항력을 인정합니다.

대항력의 요건 

 

1. 임대차계약이 

유효하게 성립되었어야 할 것

만약 

진정한 임대인(진짜 집소유주)과 

임대차계약을 하지 않았거나 

채권자가 

채무자인 임대인에게서 

금전 회수의 목적으로

먼저 변제를 받기 위해 

해당 주택에 

거짓 임대차계약을 한 경우 등은 

유효한 임대차계약으로

 간주하지 않습니다.

 

2. 임차인이 임대인으로부터 

주택의 인도를 받을 것 

주택의 열쇠 넘겨받거나

 도어락의 비밀번호 

또는 

현관카드의 확보 등

배타적 점유권을 

확보한 경우

주택의 인도를 받은 것으로 

간주합니다.

 

3. 임차인이 

주민등록 즉 전입신고를 할 것

 

요약한다면 

유효한 임대차계약 후에

주택의 인도를 받고

전입신고(주민등록)을 

하게 된다면

임차인은 대항력을 갖춘것으로 

간주됩니다.

 

보증금 보호를 위해

  

대항력 관련하여  

임차인이 꼭 알아야 할 것들

1

대항력이 발생하는 것은

전입신고(주민등록)한 

다음날 0시부터이다. 

보통의 

임대차계약(전세계약 포함)에 있어

 

 잔금을 치루는 날 

전입신고를 하는 경우가 

많이 있습니다.

전입신고를 하게 되면

 

전입신고를 한 날부터 

대항력이 발생하는 것이 아니라

 

그 다음날 0시부터 

대항력을 가지게 됩니다.

<예시>

등기부를 통해 

채권 등이 없음을 확인였기에 

안심하고

 

임대차계약을 체결하며 

보증금으로 큰 돈을 주고

 

잔금날 주민센터에서 

전입신고(주민등록)를 하였는데  

집주인인 임대인이 

나쁜 마음을 먹고 

잔금을 치루는 날 

해당 임차주택에 

은행을 통해 

근저당권을 설정하게 된다면

 

근저당권은 

설정한 그 날로부터 

효력을 가지게 됩니다. 

그러므로 

이러한 주택이 

만약 

경매로 넘어가게 된다면

 

전입신고 후 그 다음날부터 

효력을 가지게 되는 

대항력보다 

근저당권이 

우선순위를 점하게 되어 

임차인은 배당순위에서 

은행에 밀리게 되어 

 

임차인의 보증금에 

큰 손해를 가져오게 됩니다.

그러므로 

임차인의 경우 

전입신고를 되도록 빨리 하고

할 수만 있다면 

잔금일 이전에 

미리 전입신고를 할 수 있도록

임대인과 상의하여 

결정하는 것이 좋을 것입니다.

2

아파트 다세대 등 공동주택은

지번 뿐만이 아니라

동·호수까지 정확히 기재하자 

임차인이 

자신의 보증금을 주장하기 위해서는

 

반드시 

대항력이 인정되는 주소로 

전입신고를 하여야 합니다.

다세대나 아파트 등

공동주택인 경우

 번지수를 포함 동과 호수까지 

상세한 주소를 적어야 합니다.

공동주택인 경우 개별적으로 

등기가 되어 있어 

소유주가 모두 다르기 때문입니다.

그러나

 

다가구인 경우는

동과 호수까지는 필요하지 않고

정확한 번지수를 적는 것이

중요합니다.

다가구는 

여러가구가 살고 있어도

 

소유주는 한사람인 

단독주택이기 때문입니다.

동과 호수는 건축업자가 

건축시 편의상 붙인 번호로 

명시적인 주소는 되지 않습니다.

그러나 

다가구는 전입신고시 

동과 호수는 적지 않더라도

 

몇 층인지 그리고 

살고 있는 부분의

 면적과 방향, 위치 등을 

기재하고

가능하다면 도면까지 첨부하면

 

해당 임차인의 

주택 공간을 특정하여 

보증금을 회수하는데 

도움이 될 수 있습니다.

3

대항력 유지를 위해

 

임차 주택에 

직접 그리고 계속적으로 

거주할 것 

또한 

해당 주택의 주소로 

주민등록을 유지하고 있을 것 

 

<예시> 

 전입신고를 통해 

주민등록이 되어 있는

 해당 주택에

 

가족들은 그대로 살고 있는데

 

임차인인 자신만 

 어쩔 수 없는 상황에서 

일시적으로 

주민등록을 옮겨야 한다면 

 임차인의 대항력은 어떻게 될까요?

이런 경우 

일시적으로 임차인이

 주민등록을 옮긴다 하여도

내 가족이 

해당주택에서 거주하고 있다면 

대항력을 인정합니다.

<예시> 

 

동사무소 직원의 실수로 

임차인인 자신의 

주민등록이 말소가 된 경우

이 때에는

자신의 실수가 아니라 하더라도 

대항력을 상실하게 됩니다.

그러나 

이의신청을 통해 

주민등록을 회복하는 경우

일시적으로 

대항력을 상실한 기간도

대항력이 있었다고 

간주되어 집니다

임차인이나 세입자는

 

주택의 인도와 전입신고를 통해 

대항력을 가지게 됩니다.

전입신고를 할 때에는 

되도록 빨리 신고하고 

신고시 

주소는 정확하게 기재합니다.

보기에는 사소한 일들이나

  

자신의 소중한 보증금을 

지키는 길이므로 

꼭 명심해 주세요.