주택임대차보호법의 우선변제권 2

주택임대차보호법의 

우선변제권 2

오늘은 

우선변제권의 내용 중 

임차보증금(전세보증금)의 

경매시 우선순위에 대해 

알아보고자 합니다.

우선변제권 이란

 

권리의 성립순서에 따라서 

먼저 

배당을 받아갈 수 있는 권리로써

 

후순위권리자나 

그 밖의 채권자보다 

우선하여

보증금을 변제받을 수 있는 

권리를 말합니다.

우선변제권에 관한 

전반적인 내용에 관해 

알고자 하시는 분들은 

아래의 글을 참조해 주세요.

주택임대차보호법의 

우선변제권 1

(클릭!)

전입신고와 확정일자를 

통해

 

우선변제권을 

 획득하였다고 하여

임대차계약에 있어 

임차보증금이 무조건적으로

보호되지 않습니다.

대항력과 우선변제권을 

갖춘 임차인은 

해당 주택이 경매나 공매에 

처해지면 

해당 주택에 성립되어져 있는

다른 권리들과의 순위결정 이후에

그 순서에 따라 

배당을 받게 된다는 것입니다.

그러므로 

배당받을 때 임차인의 채권이 

어떠한 순위에 있는지에 따라 

보증금 전액 변제가 가능할지 

아니면 

일부만 회수가 가능한지가 

결정되어집니다.

  

위의 이유로

전세계약이나 임차계약시에 

해당주택의 매매가액과

기존에 있는 채권액

그리고

자신의 보증금 등의 합계액을

모두 고려하여야 할 것입니다. 

만약의 경우

 

해당 주택이 경매로 넘어갈 때 

자신의 보증금이  

전액 변제가 가능할 것인지에 

대하여 정확히 파악을 하고 

있어야 한다는 것입니다.

이러한 확신 이후에 

임대차계약이나 전세계약을 

 진행하여야 하겠죠.

그러면

임대차계약 전에 

자신의 권리와 순위 다툼을 할  

경쟁 권리들을 알아볼까요.

 

1. 등기사항증명서 

(일명 등기부)를 확인

해당 주택의 

등기사항증면서에 기재된 

근저당권 등

임차보증금의 

확정일자보다 앞서는

 다른 권리의 채권액의 총액을 

확인합니다.

이는 공시된 권리로

 

근저당 등의

등기접수일이 확정일자보다 

빠르다면

자신보다 우선순위가 됩니다.

2. 다른 임차인들의 보증금

이는 

등기사항증명서에 나타나지 않는

즉 

미공시된 권리로써

자신의 보증금과 마찬가지로

 

우선변제권이 인정되는 

다른 세입자나 임차인들의 

보증금입니다.

이들 보증금의 확정일자가

자신의 확정일자보다 앞선다면

당연히

우선변제순위에서도

자신을 앞서게 됩니다.

중요한 것은

이러한 

다른 보증금들의 존재 유무는 

등기부에 나타나지 않으니 

전입신고 열람내역서를

임대인에게 요청하여

그 사실관계를 확인하여야 합니다.

3. 최우선변제 대상 

최우선변제권 <참고>

다른 담보물권보다도 

우선하여

 

변제를 받을 수 있는 권리로

소액임차인의 최우선변제가 

대표적이다.

① 주·임·법에서 인정하는 

소액임차인의 임차보증금 중

일정액

② 근로자기준법상의 

근로자의 최종 3개월분의 임금/

재해보상금

③ 근로자퇴직급여 보장법의 

최종 3년간의 퇴직급여

이러한 채권들은 

권리들의 성립시기와 상관없이 

자신의 임차보증금 변제순위보다 

앞서게 됩니다.

이것이 최우선변제권의 

효력입니다.

우선순위의 결정기준

전세권이나 근저당권인 경우

등기접수일을 기준으로

다른 임차권의 경우 

대항요건을 필수로 

확정일자 기준으로

조세채권은 법정기일을 기준으로 

해당 채권의 성립일에 따라

그리고 

최우선변제 대상은 항상 

임차인보다 우선순위입니다.

임대차계약시

자신의 우선변제권의 순위는

전입신고와 확정일자가

갖추어진 날입니다.

위에서 언급한 

공시된 물권

미공시된 다른 임차권

 조세채권 

최우선변제 등이

 

자신의 우선변제권보다 

앞서는 경우 

임차인은 

위의 권리들에 밀려서 

후순위로 

배당을 받게 됩니다.

그러므로 

위의 모든 채권액에 

자신의 보증금을 합하여

그 금액이

해당주택 실제가치의 

70%를 상회한다면

해당 임대차계약은 

미리 피하는게 좋습니다.

만약 

해당주택이 경매에 처해진다면

 

자신의 보증금을 

전부 또는 일부 회수하는데 

문제가 생길 수 있습니다.

더군다나 

경매나 공매가 이루어지는 경우

 

경매비용이나 당해세 등

 더 많은 금액이

전체 배당액에서 

제외되어 지기에 

이러한 위험성이 있는 

전세계약이나 임대차계약은 

무조건 피하여야 합니다. 

여기에 덧붙여 언급하자면 

 

선순위채권액을 

확정하지 못하거나

 알 수 없을 때에도 

계약을 피하는 것이 좋습니다.

집주인인 임대인이 

법인이나 사업체의 운영자라면

공시되지 않은

체납된 세금이나

직원들의 월급, 퇴직금 등의

임금채권이

최우선 변제 금액 등으로 

존재할 가능성이 높기 때문입니다.

 

임대차계약을 하는데 

알아야 할 것들이 한두가지가 

아닙니다.

복잡하다고 

그냥 넘어가지 마시고 

계약전에 꼼꼼히 

 알아보아야 할 것입니다.

필요하다면 

공인중개사의 도움도 받고 

특히

임대인에게 

전입신고 열람내역을 요청하여

다른 임차인들의 존재여부와

임차보증금의 액수 등을

 알고 있다면 

훨씬 마음 든든하겠죠 ^!^