주택임대차보호법의 최우선변제권 1

주택임대차보호법의

최우선변제권 1

 

최우선변제권이란 

보증금이 소액인

임차인의 주거의 안정을 

최소한도 내에서 

보장해 주기 위해 

해당 거주 주택이 

경매에 넘어갔더라도 

임차인의 보증금액 중 

일부에 대해서는 

성립기일상 앞서는 

담보물권이 있다 하더라도 

이러한 담보물권에 앞서 

 우선하여 변제를 해주는 

권리를 말합니다.

 

<참고>

주택임대차보호법 제8조 1항

(보증금 중 일정액의 보호)

① 임차인은 

보증금 중 일정액을 

다른 담보물권자보다 우선하여 

변제받을 권리가 있다. 

이 경우 임차인은 

주택에 대한 경매신청의 등기 전에 

제3조 제1항의 요건을 

갖추어야 한다.

 

제3조제1항 (대항력 등) 

① 임대차는 

그 등기가 없는 경우에도

 

임차인이 

주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는

 

그 다음 날부터 

제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 

이 경우 전입신고를 한 때에 

주민등록이 된 것으로 본다.

전입신고(주민등록)는

최우선변제권 행사를 위한

필수조건입니다

즉 

최우선변제를 위해 

대항력이 필요합니다.

그리고 

배당요구를 하여야 

최우선변제권을 

행사할 수 있습니다. 

그러나 

확정일자는 

필수요소가 아닙니다.

이는 우선변제권에서 

확정일자가 

필요한 것과는 다릅니다.

우선변제권에 관해 

자세히 알고자 하시는 분들은 

아래의 글들을 보세요.

(클릭!)

주택임대차보호법의 

우선변제권 1

주택임대차보호법의 

우선변제권 2

 

소액임차인에 해당되기 위한 

임차보증금의 액수와

 

소액 임차인에 해당된 후 

보장받을 수 있는 최우선변제금액은

 어느 정도일까요?

 

소액임차인의 범위와 

연도별 최우선변제금액에 대하여 

자세히 알고자 하시는 분들은 

아래의 글을 참조해 주세요.

(클릭!)

 

 주택임대차보호법의 

최우선변제권 2

 

소액임차인의  

최우선변제 성립요건 

1. 보증금 액수가 

소액보증금액에 해당할 것

해당 주택 등기사항증명서에

최초의 담보물권이

설정된 시점을 기준으로

 해당 임대차의 보증금이

소액임차인의 

최우선변제권 행사를 

할 수 있는 기준 금액인가를 

확인합니다. 

이에 대해서는 

아래글을 참조해 주세요.

(클릭!)

주택임대차보호법의 

최우선변제권 2

2. 첫 경매개시결정등기 전에 

대항요건을 갖추었을 것

① 임차목적물을 점유하고

② 주민등록(전입신고)가 

되어 있어야 합니다.

우선변제권과 달리 

확정일자를 

필요로 하지 않습니다.

3. 배당요구의 종기까지 

배당요구를 할 것

경매법원에서는 

해당 소액임차인의 유무를 

알 수 없기에 

소액임차인의 존재를 

알릴 필요가 있습니다.

4. 배당요구의 종기까지 

대항력을 갖추고 있을 것

만약 도중에 이사를 간다던가 

주민등록을 옮기게 되면 

대항력이 상실되며 

이로인해

최우선변제권까지 상실됩니다.

소액임차인의 최우선변제권 

행사시 주의사항 

소액임차인의 보증금액에

해당한다 하여도

최우선변제금액을 모두 

확보할 수 있는 것은 아닙니다.

주택임대차보호법 시행령 

제10조 2항 3항 4항 확인 

② 임차인의 보증금 중 일정액이 

주택가액의 2분의 1을 

초과하는 경우에는 

주택가액의 2분의 1에 해당하는 

금액까지만 우선변제권이 있다.

 

예를 들어 만약 

최우선변제금액이 3700만원이고 

주택가액이 5000만원인 경우 

주택가액의 2분의 1인 

2500만원 한도내에서

소액임차인의 

최우선변제금액을 

정합니다.

즉 

소액임차인은

2500만원만 회수 가능하고

 1200만원을 손해보아야 한다는 

의미입니다.

③ 하나의 주택에 

임차인이 2명 이상이고

그 각 보증금 중 일정액을 

모두 합한 금액이 

주택가액의 2분의 1을 

초과하는 경우에는 

그 각 보증금 중 일정액을 

모두 합한 금액에 대한

 

각 임차인의 보증금 중 

일정액의 비율로 

그 주택가액의 2분의 1에 

해당하는 금액을 분할한 금액을

 

각 임차인의 보증금 중

 일정액으로 본다.

만약 

최우선변제 받아야 할

 임차인들이 여러명인 경우

주택가액의 2분의 1을

소액임차인들이 받아야 할

 최우선변제금액의 금액 비율대로 

분배해 줍니다.

예를 들면

임차인 갑은 1000만원 

그리고

 다른 임차인 을이 2000만원의 

최우선변제권이 있는데

주택가액이 5000만원이라면 

주택가액의 2분의 1인 

2500만원 한도내에서 

갑과 을에게 

비율배당합니다.

 

갑과 을의 보증금 합계액이

 3000만원이므로 

비율상(1000만:2000만) 

갑은 3분의 1 

을은 3분의 2입니다.

그러므로

 

갑은 2500만×1/3

을은 2500만×2/3 

비율배당을 받습니다.

④ 하나의 주택에 

임차인이 2명 이상이고 

이들이 그 주택에서 

가정공동생활을 하는 경우에는 

이들을 1명의 임차인으로 보아 

이들의 각 보증금을 합산한다.

소액보증금을 초과하는 

임차인이

 

임대차계약서를 둘 이상 

작성하여 

소액보증금의 기준을 

충족하는 경우 

(임차인이 최우선변제을 위해 

편법을 사용하는 경우) 

각 보증금을 합산하여 

소액보증금 기준 충족 

여부를 확인합니다. 

즉 

합산하여

소액보증금 기준을 

초과하는 경우 

최우선변제권이 

주어지지 않습니다.

주택임대차보호법 제3조의 3

(임차권 등기명령)

⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른

임차권등기가 끝난 주택

(임대차의 목적이 

주택의 일부분인 경우에는 

해당 부분으로 한정한다)을

 

그 이후에 임차한 임차인은

제8조에 따른 우선변제

(최우선변제)를 

받을 권리가 없다.

 

기존의 임차인이

임차권 등기 경료 이후에

임대차계약을 한 신규 임차인은

소액임차인의 최우선변제권이

인정되지 않습니다.

 대법원 판례 2001.5.8 선고 

2001다14733판결에 의하면 

임대차계약이

채권추심을 위해 체결된 것인 경우

소액임차인으로 최우선변제를 

받을 수 없다고 판시하였습니다.

그러므로 

소액임차인요건에 해당한다고 

모두

소액임차인으로 최우선변제를 

받을 수 있는 것은 아닙니다.

다른 채권자의 권리도 

중요하기에

기존의 채권액에 대해서 

잘 알면서

소액임차인으로 

임대차계약을 하는 경우

 

기존의 채권자를 해치는 

사해행위로 인정되어

최우선변제를 

인정하지 않습니다.

가상의 임차인을 이용하거나 

소액임차인의 최우선변제기준을 

이용하여 

 채권을 회수하려는 경우가 

그것입니다.