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내 보증금 지키기 4

- 아파트 분양권 상태에서의 

임대차계약

내 보증금 지키기 관련 

아래의 글들을 참조해 주세요.

(클릭!)

내 보증금 지키기 1 

- 전입신고, 확정일자

 내 보증금 지키기 2 

- 대법원 인터넷 등기소

내 보증금 지키기 3

 - 오피스텔 임대차, 주민등록

내 보증금 지키기 4 

- 아파트 분양권 상태에서의 

 임대차계약

내 보증금 지키기 5

 - 건축중인 건물의 임대차계약

 내 보증금 지키키 6 

- 가압류등이 경료된 주택의 

임대차계약

 내 보증금 지키기 7 

- 진정한 임대인과 계약하시나요(1)

내 보증금 지키기 8 

- 진정한 임대인과 계약하시나요(2)

임대차계약중 

흔히 볼수 있는 경우가 

신축아파트에서 

수분양자(임대인, 집주인)와 

주택임대차계약을 체결하고 

 집주인보다도 먼저 

새아파트에

살게 되는것인데요.

누구도 사용하지 않은 

아파트에서

가장 먼저 살게 된다는 것은 

아주 큰 기쁨일 것입니다.

그러나

 여기서 주의해야 할 점이 있으니 

이 이야기의 주제와 

관련된 

주민등록(전입신고)입니다. 

이전 글에서도 

많이 언급한 바와 같이 

여기서도 

그 중요성을 간과할 수 없습니다.

 내 소중한 보증금(전세금 포함)과 

연관이 있기 때문입니다.

아파트 분양권 상태에서의 

임대차계약에서는 

주민등록(전입신고)과 

함께 관련하여 

알아야 할 사항이 

몇가지 더 있어서 

여기서 설명하고자 합니다.

우선은 

아파트 분양권 상태의 

법적 의미를 알아야 합니다.

이는 아파트가 준공이 

아직 나지 않은 상태로서 

아파트가 

아직 구분되어 있지 않아 

구분건물의 소유권으로서의 

권리를 

가지고 있지 못하다는 뜻입니다. 

이것이 의미하는 것은 

구분소유의 건물등기부 자체가

 만들어 지지도 않은 

상태란 것입니다.

즉 

 건물만 완성되고 

법적으로는 

아직 소유권이 

발생되지 않은 상태에서 

임차인들은

수분양자 즉 집주인과 

임대차계약을 맺고 

주민등록(전입신고)을 한채로 

살고 있다는 것이죠.

이후 

준공이 나고 잔금을 치루고

(대부분 세입자의 전세금 

내지 보증금으로 치룸)나면 

정상적인 소유권이 

만들어 지고 

이로 인해 

구분소유의 건물 등기부도

 만들어집니다.

그런데 

여기서 문제가 생기게 되는데요, 

대부분의 수분양자들이 

그렇듯 

중도금을 

은행에서 대출을 받은 상태로 

분양을 받게되고 

이후 은행은 

준공후 만들어진 등기부에 

가장 선순위로 

근저당권을 설정하고자 

할 것입니다.

여기서 

임차인의 주민등록(전입신고)와과 

순위 충돌을 일으키게 되는데 

당연히 시간상 앞선 주민등록이 

우선변제에 있어 선순위가 됩니다. 

이런 이유로 

분양권 상태에서 

임대차계약을  맺을시 

등기부에 가장 앞선 

은행의 근저당권을 설정하고자 

수분양자인 임대인은 

임차인으로 하여금 

전입신고된 주민등록을 

일시 퇴거하도록 하는 

특약을 

첨부하게 됩니다.  

대부분의 경우 임차인은 

이러한 특약을  

수용하는게 되는데요, 

현실이 그렇다보니 

따르기는 하여야하나 

솔직히 걱정되는 것도 

사실입니다.

앞선 글들에서 

언급한 바와 같이 

주민등록(전입신고)은 

대항력과 우선변제권의 

필수불가결한 조건입니다. 

이것이 

일시에 사라진다는 것은

우리의 소중한 

보증금 또는 전세금에 

문제가 생길수도 있다는 

의미이기도 합니다. 

자 그럼 

일시적인 주민등록 퇴거시 

생길수 있는 문제점들을 

파악하고 있다면 

상당한 도움이 되지 않을까요?

첫째, 

이것은 임대차계약시에 

파악을 하는것이 좋을것 같군요.

총대출금액을 파악해서 

내가 지불하는 

보증금(또는 전세금)과 

대출금액의 합이 

70%을 초과한다면 

임대차계약 자체를 

하지 않는 편이 좋겠죠. 

특히나 

요즘 같은 

부동산 하락시기에는 

더욱더 필요한 일이겠죠.

둘째, 

총대출금액을 파악한 상태에서 

임대인이 

해당 건설사 또는 시행사와 

새로운 채무관계를 맺지는 않았는지

 확인합니다

(시행사와 건설사에 문의)

세째,

계약금, 중도금 등에 

강제집행절차가 

들어와 있지는 않은지 

시행사와 건설사에 문의

(이는 임대차계약시에도 

해주면 도움됩니다)

합니다

네째, 

추가로 담보설정을 

하지는 않았는지 

임대인에게 확인합니다.

만들어진 등기부를 통해 

확인할 수도 있지만, 

양도담보의 경우 

등기상 나타나지 않는 경우도 있으니 

임대인에게 꼭 문의하고 

추가 담보설정에 의해 

피해를 보는 경우 

이에 대한 

손해배상을 지도록 하는 

특약을  명시하는 것이 

중요합니다.

이러한 특약을 명시하는 것은 

위의 

두번째나 세번째의 경우에도

 마찬가지입니다.

앞에서 언급한 것들이 

만능은 아닐지라도 

내 소중한 

보증금 또는 전세금을 지키는 

최소한의 장치는 

될것이라는 확신에서 

이 글을 적어봅니다.