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부동산계약파기시 발생하는

위약금에 세금이 있다는 사실

알고계신가요?

주택이나 상가 등을 

매매계약하거나 임대차계약을 할 때

계약 당사자 중 일방이 

계약을 파기하는 경우가 있습니다

이 때 일반적인 경우(계약금 10%)

매매계약이라면

매수인은 매도인에게 준 

계약금을 포기하거나 

매도인은 매수인에게 받은

계약금의 두배를 배상해서

임대차계약이라면 

임차인은 임대인에게 준 

계약금을 포기하거나

임대인은 임차인에게 받은 

계약금의 두배를 배상함으로써 

해당계약을 해제하게 됩니다

이렇게 

포기하는 계약금이나 

계약금의 2배 상환금을

우리는 

흔히 계약을 위반하는데 따른

 위약금이라고 합니다

이러한 위약금이 

계약에서 발생하게 되면

계약 당사자 중 일방은 

손해를 보게 되지만

 다른 일방은 이익을 보는 

구조로 되어 있습니다

이에 국세청이 

이러한 위약금 

즉 이익이 되는 금액에 대해 

기타소득으로 분류하여 

세금을 매길 수도 있다는 

사실 알고 계신가요?

아마도 모르는 분들이 

대부분이실겁니다

소득세법 제21조 제1항

기타소득에 따르면

기타소득은

계약의 위약 또는 해약으로 인하여 

받은 소득으로써

위약금 배상금 등이

이에 해당한다고 규정되어 있습니다

이러한 위약금은 

기타소득의 한 종류로써 

원천징수의 대상이 되는데

원천징수의 대상이 되는 세금은

 기타소득을 지급하는 자가

세금을 신고하고 납부하여야 합니다

(원칙)

그리고 이와함께 

지급을 받은 자 

즉 기타소득을 얻은 자는

종합소득세 합산과세 대상인 

기타소득을

다음해 5월 종합소득세 신고시 

다른 소득이 있으면

같이 신고하면 됩니다

이렇게 

기타소득으로 분류되는 위약금은

 부동산 거래로 만들어진

불로소득처럼 취급되어 지기에

 세금 납부의 대상이 된다는 것입니다

이러한 규정은 이전부터 있었지만 

현장에서 이루어지는

계약과정을 일일이 체크할 수 없었고 

계약 당사자들이

신고해야 한다는 사실 조차 

모르는 경우가 많고

위약금의 금액이 소액이라 

유야무야 넘어간 경우가 많았습니다

그러나 현재에 와서는

부동산 매매금액이나 임대차계약시

 오고가는 금액이 커서

여기에 따른 위약금의 액수도 높아지고

부동산거래 후 신고의무가

 계약 후 30일 이내로 축소되는

등 전산화가 잘 구축되어

기타소득으로 분류될 수 있는

 위약금에 대해 

파악하기가 쉬워졌습니다

이런 이유로 

앞으로는 위약금에 대한 세금을

 무시할 수 없게 되었습니다

 신고납부하지 않으면

 탈세가 될 수도 있기 때문입니다

그러면

① 계약 파기에 따른 위약금에 대한

 세금은 어느 정도 내어야 하고

② 누가 내어야 하는지에 관해 

알아보겠습니다

매매계약의 당사자인 

매도인과 매수인

그리고 

임대차계약의 당사자인 

임대인과 임차인

모두 같은 경우를 적용받습니다

아래에서

매매계약의 해제에 관한 예를

 들어보기로 하겠습니다

매도인과 매수인 

5억 아파트를(계약금 5천만원)

매매한 경우

위약금 규정으로는

 매수인은 

계약금을 포기함으로써

 매도인은

계약금에 같은 금액을 더하여

 위약금으로 매수인에게

지급한다는 조건이 있다고 봅니다

1 

매수인이 

계약 파기(해제)

매수인이 매도인에게 건넨

 계약금 5천만원을

 위약금으로 하여 포기함으로써

 계약이 파기된 경우로

매도인이 받은 계약금 5천만원은

 계약을 파기한 순간부터

기타소득으로 간주되어 

원천징수의 대상과 함께

종합소득세 부과 대상이 됩니다

세율은 22%로 

계약금 중 1100만원의 세금이 

발생합니다

이 때 

원천징수의 대상이 되는 

기타소득이

지급한 자도 지급받은 자도 

없는 상태에서

매수인의 계약파기로 

계약금에서 기타소득인 위약금으로

그 성격이 변했을 뿐이기에

매도인도 매수인도 

원천징수할 의무가 없어

기타소득을 얻은 매도인이

다음해 5월에 

종합부동산세 신고 납부를 

하기만 하면 됩니다

2 

매도인이 

계약 파기(해제)

매도인은 

매수인이 계약금으로 건넨 

5천만원에 5천만원을 더하여 

1억을 

매수인에게 

위약금으로 건네 줌으로써

계약이 파기됩니다

이 때 

원래 계약금에 

위약금으로 5천만원을 더하여 

건네 주는데

 이러한 위약금 5천만원에 

세율이 22%가 적용되어

1100만원의 세금이 발생합니다

이러한 경우

기타소득인 위약금이 

발생한 상황에서

 기타소득에 대한 세금을 

신고하고 납부하여야 하는자는

 누가 되어야 하나요?

(중요)

여기서

1억을 돌려받게 되는 

매수인이 신고 납부자가 되는가 

라고 착각을 할 수도 있습니다

하지만

위에서도 언급하였듯이 

매수인이 받게될

위약금인 5천만원의 기타소득은

매도인이 매수인에게 

계약을 파기한 시점에

원천징수의 대상이 되는 

기타소득이 된 것입니다

이렇게 만들어진 기타소득을 

지급하여야 하는 자는 

매도인이고

지급받을 자는 매수인이 됩니다

원칙적으로(법적으로)

기타소득에 대한 원천징수할 

세금의 신고 납부는

기타소득을 지급하여야 할 자의 

의무사항이기에

5천만원에 대한 

세금 1100만원을 내야 하는 자는

 기타소득을 받게 되는 

매수인이 아니라

기타소득을 지급하는 

매도인이 되게 되는 것입니다

그러므로 실제적으로는

매도인이 매수인에게 

지급하여야 할 위약금 

5000만원 중 1100만원을 제외한

3900만원에 

기존의 계약금 5천만원을 합하여 

8900만원을 

매수인에게 지급하면 됩니다

이렇게 

원천징수 신고 납부의무가 생긴 

매도인은

위약금을 지불한 날의 

다음달 10일까지

1100만원을 

관할 세무서에 원천징수 신고하고

 납부하여야 합니다

그리고

매수인은 

기타소득을 받을 자로

 원천징수 세액

1100만원을 제외한 

8900만원을 받고 

다음해 5월

종합소득세 신고를 하면 됩니다

이 때 신고시 

매도인이 미리 신고 납부한 

1100만원에 대한 영수증을

 매도인으로부터 받아

5천만원의 기타소득

신고서에 첨부합니다

사실상

매수인이 내야 할 세금을 

매도인이 미리 낸 것으로

보면 됩니다

위와같은 경우는

 매매계약 뿐만 아니라 

임대차계약에서도

똑같이 적용됩니다

결론적으로는

어느 상황에서도 

매도인이나 임대인이 

원천징수가 필요한

기타소득에 대한 세금에 대해서

 실질적으로 신고 납부를 

하여야 한다는 것입니다

이러한 위약금에 대한 

세금에 대해서 잘 모르는 경우에는

계약이 파기된 후 

매도인이나 임대인이 

매수인이나 임차인에게 

위약금으로 

계약금의 두배를 배상하고도

위약금에 대한 세금을 

한번 더 납부하는 상황까지 

만들 수 있어 주의가 필요합니다

즉

세금을 따로 계산하여

위약금에서 제외하지 않고

위약금 내에 

이미 세금을 포함한 금액을

 지불했는데도 불구하고

 매수인이나 임차인이

기타소득에 대한 세금을 내지 않고

 모르쇠로 일관하게 된다면

실질적으로 기타소득에 대한

원천징수를 하여야 할 의무가 있는

매도인이나 임대인이

세금을 한 번 더 내야하는

곤란한 경우가 

생길 수 있다는 것입니다

그러므로

이런 계약 파기의 경우 

매도인이나 임대인은

위의 상황에 대해 잘 숙지하고

 원천징수될 세금을 제외한

나머지 금액을 위약금으로써

 매수인이나 임차인에게

지급하여야 할 것입니다