주택임대 등록사업자의 자진말소 자동말소 2 - 양도소득세 장기보유특별공제

 

주택임대 등록사업자의 

자진말소 자동말소 2

- 양도소득세/ 

장기보유특별공제

주택임대사업자의

자진말소/자동말소와 관련

아래글을 참조해 주세요

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주택임대 등록사업자의

 자진말소 자동말소 1

- 세제혜택의 유지여부와 

1/2의 의무임대기간

주택임대 등록사업자의

 자진말소 자동말소 3 

- 자진/자동말소를 

언제 하여야 유리한가

1 양도소득세와의 관련

자진말소나 자동말소시

의무임대기간(단기 4년 장기 8년)의

2분의 1이상만 충족시키면

양도소득세의 중과세 배제 혜택과

1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 

받을 수 있습니다

(1) 양도세 중과배제

 

의무임대기간 2분의 1이상만 

충족하였다면

 의무임대기간을 충족하지 않고 

등록말소 후

양도하는 경우에

다주택자는 

양도세 중과 배제 혜택을 

받을 수 있습니다

 

해당 임대주택 등록말소 후 

1년 이내에 양도하는 경우에 대해서만

해당 임대주택으로 

양도소득세 중과 배제 혜택을 

받을 수 있습니다

이 때의 등록말소는

자진말소에 한합니다

또한

 조정대상지역 내라 하더라도

임대의무기간의 2분의 1이상을 

임대한 경우에는

해당 임대주택 등록말소 이후 

해당 임대주택을 1년 이내에 양도하면

다주택자에게 부과되어 지는

 양도세 중과세율의 적용도 

배제되어 집니다

<참고>

 조정대상지역 내

양도소득세 중과세율은

기본세율+10%(2주택)

기본세율+20%(3주택)

임대주택등록 말소 후 

1년 이내에 임대주택 양도시

이러한 양도소득세 중과세 배제는

자진말소의 경우에만 한합니다

참고로

 

의무임대기간 충족 후 이루어지는

 자동말소의 경우에는

1년이라는 양도의 기한이 없어

양도세 중과배제 혜택이 

언제까지 가능한가에 따른 

논란이 있습니다

(2) 1세대 1주택 비과세

의무임대기간의 2분의 1이상 

임대의무기간을 충족한 경우라면

자진/자동등록말소로 인해 

의무임대기간 전체를 

충족시키지 못했다 하더라도

임대사업자의 거주주택을 

해당 임대주택 등록말소 후

5년 이내에만 양도한다면 

거주주택은 1세대 1주택으로써

 양도세 비과세를 인정받습니다

또한

 이미 

1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을

받은 사실이 있다 하더라도

해당 임대주택이 

의무임대기간의 2분의 1이상의 

기간을 충족시킨 후

자진/자동등록말소되어도

추후 양도하는 거주주택에 대해서

양도소득세를 다시 추징하지는 않습니다

 

 

(3)

임대주택이 2채 이상으로

등록말소일이 다른 경우에는

최초 임대주택의 등록말소일

(자진말소/자동말소 모두 해당) 

기준으로

5년 이내에 

거주주택을 양도하여야

양도세 비과세 혜택을 

받을 수 있습니다

이 때

5년 이내에 양도하여야 하는 

거주주택은

자진말소나 자동말소를 한

임대주택을 보유중일 때에 한합니다

만약 

2채 이상의 임대주택을 

모두 등록말소하고 

거주주택을 양도한다면

(21년 이후 양도분에 한해)

임대주택을 모두 처분하고

거주주택이 1주택이 된 날부터 

기산하여

거주기간 충족

기준시가 충족

평형수 충족 등

비과세 요건을 충족하고 

양도하는 경우에는

언제든지 양도해도 

1세대 1주택 비과세 혜택을 

받을 수 있습니다

즉 이 경우에는

5년 이내 양도하여야 하는

기간 조건이 적용되지 않습니다

이런 이유로

결론적으로 말하자면

임대주택 보유 중에 

거주주택을 처분하는 것이 유리합니다

모든 임대주택 처분 후에

최종적으로 남겨진 거주주택으로

양도소득세 비과세 혜택을 받기 위해서는

거주주택 거주기간(보유기간 포함)을 

새롭게 기산하여야 하기 때문입니다

2 장기보유특별공제와 관련

기존의 준공공임대나 

장기일반민간임대 등록을 한 

주택의 경우에는

의무임대기간 8년만 충족하면 

장기보유유특별공제 50% 혜택이 있습니다

그러나

 

단기민간임대에서 

준공공임대나 장기일반민간임대로

변경하여 임대등록한 경우에는

변경신고하여 임대등록한 시점을 기준으로

 장기특별공제 50% 혜택의 유·무가 

결정되어졌습니다

 

(1) 2019년 2월 11일 이전 

단기민간임대에서 장기일반

민간임대로 변경신고한 경우

기존 임대기간의 반만 인정하기에

8년 이상을 의무 임대하여야 받을 수 있는

 장특공 50% 혜택이 없었습니다

즉

 단기임대(4년)사업자가 

8년의 기간동안 임대를 하여도 

실제 임대기간의 반인 4년만 인정받거나

8년 이상을 임대하여도 

최대 5년까지만 인정받음으로써

장특공 50% 혜택을 받을 수 있는 

8년의 의무기간에 

미치지 못한다는 의미입니다

이와 달리

 

(2) 2019년 2월 12일 이후 

변경한 경우에는

기존 임대기간을 

최대 4년을 한도로 인정하여

변경된 장기일반민간임대의 임대기간에 

산입해 줌으로써

이후 

8년의 임대의무기간을 충족시키게 되면

장특공 50% 혜택을 준다는 것입니다

위의 경우처럼

2019년 2월 11일 이전 

주택임대등록사업자로써는

불리한 처우를 받았습니다

 

이에 

민간임대주택에 관한 특별법과 

조세특례제한법 시행령의 

개정으로

불합리한 조치를 시정하도록 

바뀌었습니다

 

민간임대주택에 관한 특별법

20. 8. 18

장기일반민간임대주택(아파트만 해당)과 

단기민간임대주택은

임대의무기간이 종료한 날 

등록이 말소된다

(자동말소를의미한다)

 

조세특례제한법 시행령 20. 10.7

위의 민특법 조항에 따라 

등록이 말소되는

장기일반민간임대주택(아파트)는 

8년 동안 

등록 및 임대한 것으로 본다

 

라고 규정되었습니다

 

이는 

기존의 

① 장기일반민간임대주택(아파트)과

준공공주택

더 나아가

 

② 단기일반민간임대주택에서 

장기일반민간임대주택이나 

준공공임대주택으로 

변경한 경우라도

8년이상의 임대의무기간을 

충족하였다면 

장특공 50% 혜택을 받을 수 있다는 

의미로 해석할 수 있습니다

 

즉 

모든 주택임대사업자가 

유형의 구분없이

8년이상의 의무임대기간만 채우면

혜택을 받을 수 있다는 의미입니다

 

다만

아래의 요건을 갖춘

주택등록임대사업자에 한해

그러한 혜택을 부여합니다

 

(1)

 조세특례제한법 시행령에 따르면

2020년 8월 18일 이후

임대사업자 등록이 말소되는 경우부터 

적용합니다

 

(2)

 여기서의 등록말소는 

자동말소를 의미하며 

자진말소는 해당사항이 없습니다

 

(3) 

주택임대사업기간동안 

공적의무 위반사항이 없어야 합니다 

임대료 월세 5% 증액제한 

보증보험료 납부

기준시가 기준

평수제한 등의 

기준에 합당하여야 합니다