임대보증금 보험 가입 의무화 1 - 보증보험료 내용과 계산하기

임대보증금 보험 가입 

의무화 1 

- 보증보험료 내용과 

계산하기

임대보증금 보험과 관련

아래글을 참조해 주세요

(클릭!)

임대보증금 보험 가입 의무화 2 

- 임차인도 25% 부담한다

1 

임대보증금 보험이란?

2020년 7 10 부동산 대책 이후 

국토교통부에서

등록된 임대주택에 거주중인 

임차인을 보호하기 위해

새로이 내놓은 상품입니다

 

내용인즉

집주인인 임대사업자가

 

임차인인에게 반환해야 할 

전세금(보증금) 등을 반환하지 않는 경우

임대인 대신 금융기관이

 임차인에게 보증금 반환을

책임지는 보증 보험상품으로써

혜택을 받게 되는 임차인이 

가입하는 것이 아닌

임대인이 의무적으로

 가입하여야 하는 보험입니다

 

이는

임차인이 

전세계약기간이 종료된 후 

전세금을 돌려받기 위해 

임차인이 자의적으로

가입하는 전세보증보험과의 

가장 큰 차이점입니다

2 

보증 보험 시행 시점

​민간임대주택법 특별법(민·특·법) 

개정안이 공포된 

2020년 8월 18일 이후

신규 계약분 부터 

즉시 시행이 됩니다

임대사업자에게 

임대보증금 보증 보험에 가입하도록

의무화 합니다

 단 

미등록 임대사업자와 

소득세법상 사업자등록만 한

임대사업자는 

가입대상이 아닙니다

민·특·법 개정 이후 

신규로 등록하는 임대사업자는

즉 

10년 장기일반민간임대사업자는

2020. 8. 10 이후

 의무적으로 가입하여야 합니다

 

단 

기존 임대사업자의 경우

즉 

민·특·법 개정 전에 

주택임대사업에 이미 등록되어 있는

임대사업자의 경우

보증 보험 가입을 의무하시키는데 

따른 부작용을 고려해 

1년의 유예기간 이후인 

2021년 8월 18일 이후 

신규 임대차계약/

기존 임대차계약의 갱신/

재계약부터는

보증보험에 

의무적으로 가입하도록 합니다

 그리고

등록임대주택의 보증가입 시점을 

명확히 합니다

 

① 임대주택의 등록일에 

이미 존속중인 임대차계약이

있는 경우에는 

민간임대주택 등록일이 

보증가입시점이되고

② 존속 중인 임대차계약이 

없는 경우에는

등록일 이후 

최초 임대차계약 개시일까지 

보증 가입을 하도록 하여

보증보험가입 시점을

명확히 합니다

이러한 보증보험은

 주택도시보증공사(www.khug.or.kr) 

또는 

SGI서울보증(www.sgic.co.kr)을 

통하여 가입합니다

 

3 

미가입시 불이익

만약

임대사업자의 의무사항인

이러한 보증보험에 

가입하지 않을 경우에는

2년 이하의 징역이나 

2천만원 이하의 벌금에 

처하게 됩니다

4 

원칙적으로

임대보증금 전액을 

보증대상액으로 한다

 

예외적으로

 

① 근저당권을 세대별로 분리한 경우

② 임대사업자가 보증금보다 

선순위인 채권등을 해소한 경우

③ 임대인과 임차인이 합의하여 

전세권을 설정하는 경우에는

 

아래의 금액을 보증대상액으로 한다

보증금(전세금)+담보권설정금액

－ 해당 주택감정평가액의 60%

5 

보증보험료의 계산

임대보증금×보증료율

보증료율은 

임대사업자의 신용도와 

임대주택의 부채비율에 따라 

결정되는 것으로

0.099~1.139%의 한도내에서 

결정되어집니다

 

 

주택도시보증공사 기준으로

10개의 신용등급

(임대인 기준)과 

부채비율 

60%이하에서 120%이하

(집값 대비 차입금 비율)로

보증료율이 정해집니다

	1등급	2등급	3등급	4등급	5등급	6등급
60%이하	0.009	0.102	0.108	0.122	0.150	0.207
70%이하	0.113	0.116	0.123	0.136	0.164	0.221
80%이하	0.133	0.137	0.143	0.156	0.184	0.240
90%이하	0.162	0.165	0.171	0.185	0.212	0.267
100%이하	0.203	0.206	0.212	0.225	0.251	0.306
110%이하	0.259	0.262	0.268	0.281	0.307	0.361
120%이하	0.338	0.341	0.347	0.359	0.385	0.438

단

7~10등급은

6등급을 기준으로 

각각 100%씩 할증합니다

 

그리고

단독주택 다중주택 다가구주택 등 

단독주택의 보증료율은

공동주택 보증료율에 30%를 

할증합니다

(주택도시보증공사 기준)

여러가구가 사는 단독주택의 특성상 

선순위 보증금이나 세금체납 채권등을 

고려하였기 때문입니다

 

<예시>

전세금 3억 공동주택(아파트)에 대한

보증보험료 산정(계약기간 2년 예정)

(1) 신용등급 1등급에 

부채비율 80% 이하인 경우

임대보증금×보증료율

= 보증보험금

3억×0.133%×2년

= 798,000원

만약 

3억 단독주택이라면

단독주택은 공동주택의 보증료에

30% 할증되므로

798,000원 30% 할증된 금액은

239,400원

최종적으로

798,000원+239,400원

=1,037,400원

(2) 신용등급 5등급에 

부채비율 100% 이하인 경우 

 

3억×0.251%×2년

=1,506,000원

만약

 3억 단독주택이라면

단독주택은 공동주택의 보증료에

30% 할증되므로

1,506,000원 30% 할증된 금액은

451,800원

최종적으로

1,506,000원+451,800원

=1,957,800원

6 

임대보증금 보증 가입후 해야할 일

(민·특·법 시행령 참고)

(1) 임대사업자는 지체없이 

해당 보증서 사본을

 

해당 임대주택 소재지 관할 

시장 군수 구청자에게 제출합니다

(2) 임대사업자는

 

임차인이 해당 임대주택에 입주한 후

지체없이 

보증서 및 보증약관 각각의 사본을

임차인에게 주어야 합니다

(3) 임대사업자는

 

임대보증금에 대한 보증 가입 여부를

임차인이 잘 볼 수 있는 장소에 

공고하여야 합니다

가입한 보증을 해지하거나 

변경하는 경우에도 

위의 경우와 같습니다

 

 

7 

보증보험료 산정시 문제점

부채비율 계산시 

주택가격 산정 기준이

현재는

감정평가액으로 규정되어 있습니다

이는 

임대사업자가 

감정평가 수수료도 부담해야 한다는

의미가 됩니다

 

2020 12. 10 

민·특·법 시행령 개정으로

공시가격이나 기준시가 등이

활용 가능해 지면

 

임대사업자의 

불합리한 감정평가 수수료 부담은

줄어들 것으로 보이나

 

시행령 개정 전에는 

2020 8. 18. 이후 임대사업자는

보험료와 수수료까지 

모두 부담하여야 하는 책임을 

지게 됩니다