주택임대차보호법 상가임대차보호법 그리고 민법의 계약갱신1

주택임대차보호법 

상가임대차보호법 

그리고 

민법의 계약갱신1 

임대차계약을 갱신하는 경우

 

주택임대차보호법(약칭 주·임·법)과 

상가건물임대차보호법(약칭 상·임·법)의 

적용을 받아 

계약 내용을 확정할 수 있다는 것을

 

앞의 글들을 통해서 

알 수가 있었습니다. 

그러나

 

이러한 

주·임·법이나 상·임·법과 달리 

계약갱신에 있어서 

민법에도 

계약갱신에 관한 규정이 있다는 것을 

알아야 합니다.

일반법인 민법과 달리 

주임법과 상임법은 특별법으로써 

주·임·법이나 상·임·법이 

민법과 

서로 다른 이해관계를 가질 때

 법의 일반원칙인 

특별법 우선의 원칙에 따라

 

민법보다 

주·임·법이나 상·임·법을 우선하여 

적용한다는 것입니다. 

이는

 

임차인의 보호를 우선으로 하는 

주·임·법이나 상·임·법의 존재 이유와도 

일치하는 것입니다.

그러나 

계약의 내용이

특별법인 주임법이나 상임법의

범위를 넘어서는 경우에는

민법의 규정을 받게 되는데 

상·임·법의 

기준 환산보증금을 초과하는 

상가임대차계약이 

대표적이라 할 것입니다.

계약갱신에 있어서 

상·임·법과 민법의 적용여부 판단은 

아래글의 환산보증금액 기준표를 

참고해 주세요.

상가임대차보호법의 

묵시적갱신1(클릭!)

이에 

환산보증금을 초과하는 

임대차계약을 통해 

 상·임·법과 민법의 관계를 

알아봅니다.

상가임대차계약의 경우

 

묵시적갱신과 계약갱신요구권이 있어 

임차인이 유리하게 

계약갱신을 할 수 있습니다.

상가임대차보호법 제10조

(계약의 갱신요구 등)

 ① 임대인은 임차인이 

임대차기간이 만료되기 

6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 

계약갱신을 요구할 경우

 

정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 

 

이러한 

임차인의 계약갱신요구는 

환산보증금액에 상관없이 

주장할 수 있는 권리입니다.

④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 

임차인에게 갱신 거절의 통지 

또는 조건 변경의 통지를 

하지 아니한 경우에는

 

그 기간이 만료된 때에 

전 임대차와 동일한 조건으로

 다시 임대차한 것으로 본다. 

이 경우에 

임대차의 존속기간은 1년으로 본다.

⑤ 제4항의 경우 

임차인은 언제든지 임대인에게 

계약해지의 통고를 할 수 있고

 

임대인이 통고를 받은 날부터 

3개월이 지나면 효력이 발생한다.

고 명시하고 있습니다.

임차인과 임대인이 

계약기간 만료 1개월 전까지 

계약의 해지나 

계약 내용의 변동에 대한 

아무런 통보없이 

묵시적갱신이 되는 경우에는 

위와 같은 권리를 

임차인은 가지게 됩니다.

그러나 

이러한 묵시적갱신의 내용은 

환산보증금 기준 이내에서 

가능한 것으로 

환산보증금액이 

기준을 초과하는 경우에는

묵시적갱신은 가능하나

그 내용은 

위의 상·임·법을 따르지 않고

민법의 기준에 따르게 됩니다.

상·임·법 제2조(적용범위)

① 이 법은 

상가건물의 임대차에 대하여 적용한다. 

다만

대통령령으로 정하는 

보증금액을 초과하는 

임대차에 대하여는 

그러하지 아니한다.

고 명시하고 있습니다.

 상·임·법에서도

기준 환산보증금을 초과하는 경우

상·임·법의 적용대상이 아님을 

명시하고 있습니다.

이러한 경우에는

아래의 민법의 규정을

적용받게 됩니다.

민법 제635조

(기간의 약정없는 임대차의 해지통고)

① 임대차기간의 약정이 없는 때에는 

당사자는 언제든지 

계약해지의 통고를 할 수 있다.

② 상대방이 

전항의 통고를 받은 날로부터

 다음 각호의 기간이 경과하면 

해지의 효력이 생긴다.

1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 

임대인이 해지를 통고한 경우에는

 6월

 

임차인이 해지를 통고한 경우에는 

1월

이라고 규정하고 있습니다.

민법에서는 묵시적갱신이 되면

존속기한이 없는 임대차가 됩니다. 

묵시적갱신이 되면

 

주·임·법에서는 2년이  

 상·임·법에서는 1년의 

존속기한이 정해지는 것과는 

다른 규정이 적용됩니다.

존소기한이 없는 임대차가 되므로

임대인이나 임차인이나

언제든지 해지통고 후

해당 임대차계약을 

해지할 수 있게 됩니다.

① 임대인이 해지통고시

임차인은 해지통고를 받은 날로부터 

6개월이 지나면 해지의 효력이 발생

② 임차인의 해지통고시

임대인은 해지통고를 받은 날로부터 

1개월이 지나면 해지의 효력이 발생

 

이로써 임대인도 

해지통고가 가능해집니다.

상·임·법상 묵시적갱신 후

 

임차인만이 언제든지 

계약해지를 통보할 수 있다는

내용과는 사뭇 다릅니다.

결론적으로

상가임대차계약에 있어서의

해당 임차인은

 계약기간 만료 1개월 전까지는

반드시 

계약갱신요구를 임대인에게 

하여야 할 것입니다.

만약

 

임차인이 

묵시적갱신이 된 경우라면

더 이상의 계약갱신요구를 

할 수 없게 될 것이고 

환산보증금이 

기준액을 초과하는 경우로

 묵시적갱신이 되면 

민법의 적용을 받게되어 

임차인은 

매우 불리한 입장에

 처하게 됨을 알 수 있습니다.

그러기에 

계약갱신요구기간이 남아 있다면 

환산보증금액에 상관없이 

활용할 수 있는 

계약갱신요구권을 

행사하여야 할 것입니다.