주택임대차보호법의 우선변제권 1

주택임대차보호법의 

우선변제권 1

 임차인이 

주택의 인도를 받고 

전입신고(주민등록)을 함으로써

 

얻을 수 있는 권리는 

대항력입니다.

대항력에 관하여 

자세히 알고자 하는 분은 

아래글을 참조해 주세요

주택임대차보호법의 대항력 

<클릭!>

이러한 

대항력을 갖추게 되면

 

세입자나 임차인은

 

계약기간의 보장뿐 아니라

 

계약기간 만료 후 

보증금을 

안전하게 돌려받을 수 있는 

권리를 가지게 됩니다.

그러나 

해당 주택이 

경매나 공매로 넘어가는 경우

 

무조건적으로 

임차인의 보증금을 

보호해 주는 것은 아닙니다.

이에 

경매나 공매로 넘어간 

해당 임차주택의 경우

 

임차인이 

자신의 보증금에 대해 

배당에 

참여할 수 있는 권리가 

필요합니다.

그러나 

현행법 체계상 경매의 경우

 

등기부에 기재된 

물권에 한정하여 

(채권은 등기부에 

기재되지 않습니다)

 배당에 참여하게 하여 

물권 권리자의 이익을 

보호하고 있을 뿐 

채권인 경우 물권보다 

우선순위에서 밀리게 되어

 

후순위로 

배당에 참여하게 됨으로써

 

채권자의 채권 회수에 

어려움을 겪는 것이 현실입니다.

그러므로 

임차인이 가지는

임차보증금에 대해 반환을

주장할 수 있는 권리는

채권이기에

물권보다 

우선순위에서 밀리게 되어 

혹시라도 

임차주택이 경매가 되는 경우

 

보증금 반환에 

어려움이 있지 않을까 

걱정이 많았습니다.

그래서 

주택임대차보호법에서는

 

이러한 문제를 해결하기 위해 

주택의 인도, 전입신고와 함께

확정일자를 받음으로써

등기부에 공시하지 않아도

등기부에 공시된 것과

같은 효과를 가지도록

그 권리를 인정하였습니다.

이러한 권리가 바로 

우선변제권 입니다.

즉

 

권리의 성립순서에 따라서

 

먼저 

배당을 받아갈 수 있는 권리로써

 

후순위권리자나 

그 밖의 채권자보다 

우선하여 

보증금을 변제받을 수 있는 

권리입니다.

<참고> 

주택임대차보호법 

제3조의2(보증금의 회수)

 

임차인의 대항요건과 

임대차계약증서상의 

확정일자를 갖춘

 

임차인은

 

경매 또는 공매를 할 때 

임차주택(대지를 포함한다)의 

환가대금에서

 

후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 

우선하여 

보증금을 변제받을 권리가 있다

“임차인의 우선변제권이 

경매나 공매시  갖게되는 

순위” 에 관해 

더 알고자 하는 분은 

아래의 내용을 참조해 주세요.

주택임대차보호법의 

우선변제권 2

(클릭!) 

우선변제권의 요건

주택의 인도＋전입신고(주민등록)

그리고 확정일자 ＝ 우선변제권 

우선변제권은 

주택의 인도와 전입신고를 

전제로 한 대항력을

 필수조건으로 합니다.

즉 

대항력을 갖추지 못하면

확정일자만으로는 우선변제권이

발생하지 않습니다.

<예시> 

1월 10일 

이사를 하고 잔금을 치룬 뒤 

해당 날짜에 주민센터에서 

전입신고와 확정일자를 

받았습니다.

이 때 

확정일자는 

1월 10일 당일로 유효하나 

대항력은 

전입신고 다음날 0시부터 

발생하기에 

대항력이 발생하는

1월 11일 0시부터

우선변제권도

효력을 가지게 됩니다.

그러므로

 

이러한 임대차계약은 

1월 11일 이후 

등기된 후순위권리자나 

채권자보다 우선하여 

임차보증금을 회수할 수 있다는 

의미가 됩니다.

대항력과 우선변제권을 

모두 갖춘 

임차인의 권리 

경매가 진행되는 주택의 

임차인이 

전입신고와 확정일자를 통해 

대항력과 우선변제권을 

가지고 있다면 

대항력에 따라 

계약기간을 주장하며 

계속 살 수 있습니다

또는 

우선변제권을 행사하여 

경매의 배당 절차에 참여하여 

보증금을 회수할 수 있습니다.

이런 경우에는

이사를 간다는 전제하에

참여하여야 합니다.

만약 

보증금 전액을 회수할 수 없다면

해당주택의 낙찰인에게서

나머지 보증금을 회수할 때까지 

해당 주택에서 살 수 있는데 

이러한 권리는 

대항력에서 나옵니다.

임대차계약시 

공인중개사가 있다면 

이러한 내용에 대해 

고지를 받겠지만 

직접 임대차계약을 

진행한다 하여도

 

위와 같은 내용은

 꼭 

알고 계셔야 할 것입니다.

이렇게 중요한 

전입신고와 확정일자는

주민센터에서 한꺼번에 해주세요

주택임대차계약서와 신분증만 

있으면 됩니다.