주·임·법/ 상·임·법 그리고
민법의 계약갱신 2
상가임대차계약 만료일
6개월 전부터 1개월 전까지
임차인이
계약갱신을 요구하지 않고
임대인 또한
계약의 해지나
계약내용의 변경 등에 대하여
언급이 없는 경우
계약기간이 만료됨과 동시에
전 임대차와 동일한 조건으로
계약이 갱신 된 것으로 봅니다.
이러한 계약갱신을
상가건물임대차보호법(약칭 상·임·법)의
묵시적갱신(법정갱신)이라고 합니다.
묵시적갱신이 된 경우
계약기간은
전 계약기간과 상관없이
1년으로 제한됩니다.
묵시적갱신이 된 후
임대인은
계약해지를 할 수 없고
임차인만이
계약기간 중 언제든지
계약해지가 가능합니다.
임차인의 계약해지 통보 후
3개월 이내에
임대인은
보증금을 반환하여야 할
의무를 지게 됩니다.
물론
묵시적갱신 후
임차인은 상·임·법상 보장된
계약갱신요구기간에 상관없이
더 이상의 계약갱신요구권을
주장 할 수 없게 됩니다.
이러한 묵시적갱신은
임차인에게 유리하게
임대인에게 불리하게
작용되기도 합니다
그러나
이러한 묵시적갱신도
환산보증금액에 따라
적용 여부가 달라집니다.
2019. 4. 2. 기점으로
환산보증금 한도액이 늘어났습니다.
상·임·법 시행령의 내용을 보면
상가임대차계약의 환산보증금이
지역에 따라 적용되는
환산보증금액의 한도 내에 있어야
위와 같은 상·임·법의
묵시적갱신의 내용이
적용되어 집니다.
개정된 환산보증금의 기준은
아래글 내용 중
도표를 참조해 주세요.
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환산보증금을 초과한 상태에서
계약기간의 만료일을
경과하는 경우는
묵시적갱신의 내용이
적용되지 않고
민법상의
일반적인 규정이 적용됩니다.
즉
민법 635조의 규정이
적용됩니다.
상·임·법상 환산보증금을 초과하여
묵시적갱신이 되면
해당 임대차계약은
민법의 적용을 받아
존속기한이 없는 임대차가 됩니다.
① 임대인이 해지통고시
임차인은 해지통고를 받은 날로부터
6개월이 지나면
해지의 효력이 발생합니다.
② 임차인의 해지통고시
임대인은 해지통고를 받은 날로부터
1개월이 지나면
해지의 효력이 발생합니다.
이로써
임대인도
해지통고가 가능해집니다.
상·임·법의 묵시적갱신과
민법상의 계약갱신의
전반적인 내용을
알고자 하시는 분들은
아래글들을 참조해 주세요.
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주·임·법과 상·임·법은 특별법으로
일반법인 민법에 있어
특별법우선의 원칙에 따라
먼저 적용을 받게 됩니다.
그러나
상·임·법상
환산보증금을 초과하는
계약갱신의 경우는
일반법인 민법의 규정에
따르게 됩니다.
이러한
민법상 계약갱신 규정은
상·임·법상 묵시적갱신을 할 때
환산보증금 초과시에만
적용되는 규정은 아닙니다.
민법상
계약갱신 규정이 적용되는
대표적인 것으로
토지임대차가 있습니다.
이는
주·임·법이나 상·임·법의 적용을
받지 않습니다.
주택인 경우
실생활상에서
주거용으로 사용하는 경우라면
주·임·법의 적용을 받게 되고
그 외 일부 특별한 경우에만
민법의 적용을 받게 됩니다.
상가를 포함하여
창고, 공장인 경우도
실제적으로
영업용으로 사용하는 경우라면
상가로 보아
상·임·법의 보호 받을 수 있습니다.
그러나
영업용으로 사용하는
건물의 환산보증금이
기준을 초과하여
묵시적갱신을 하게 된다면
민법의 적용을 받게 됩니다.
또한
설정된 전세권의
묵시적갱신인 경우도
마찬가지입니다.
<참고>
주택의 경우
전입신고와 확정신고를 통해
주·임·법상의 보호를 받을 수 있으나
만일을 대비하여
해당 주택에
전세권을 설정하는 경우도 있습니다.
주·임·법과 전세권으로서
동시에 보호를 받을 수 있습니다.
만약
전세권 설정이 안되어 있다면
주·임·법의 보호받을 수 있습니다.
설정된 전세권이
묵시적갱신이 된 이후에는
민법의 규정이 적용됩니다.
묵시적갱신후
전세권의 존속기간은
정함이 없습니다.
그러므로
묵시적갱신 후
전세권의 소멸통고는
언제든지 가능합니다.
또한
주·임·법이나 상·임·법과 달리
이러한 소멸통고는
임차인(전세입자)뿐만 아니라
임대인(소유주)도 가능합니다.
“전세권에서는
주·임·법이나 상·임·법상의
계약해지통보라는
표현을 쓰지 않고
전세권의 소멸통고라는
표현을 사용”
통고 후 6개월이 경과하면
전세권은 소멸된 것으로 봅니다.
계약갱신 전에는
전세권의 소멸통보를
할 수 있는 자는
임대인 뿐으로
계약 만료
6개월 전부터 1개월 전까지
임차인에게 통보합니다.
이 경우
임차인은 계약 만료 전
전세권 소멸통보를 할 수 없습니다.
임차인은 계약기간 만료
6개월 전부터 1개월 전까지
강제적으로
계약갱신을 요구할 수 있고
임대인은 이에 따라야 한다는
상·임·법상의
임차인의 계약갱신요구권의 조항과
상반되는 것이
전세권설정의 묵시적갱신의
민법적 조항입니다.
주·임·법이나 상·임·법의 경우
임차인을 보호하기 위한 규정들이
많이 있습니다.
이러한
주·임·법과 상·임·법에서 벗어나
일반법인 민법의 규정이
적용되는 경우는
흔치 않는 경우입니다.
그러나
상·임·법상의
환산보증금액의 기준 초과로
묵시적갱신시
민법의 적용을 받는 경우가
있다는 사실을
일반 임차인들은 반드시
알고 있어야 할 것입니다.
민법은
주·임·법이나 상·임·법과 달리
임차인과 임대인을
동일한 잣대에서 규정을 지우기에
때에 따라
임차인에게 불리한 경우가
생길 수도 있습니다.
주택이나 상가 등에 상관없이
임차인의 경우라면
특별법인 주·임·법과 상·임·법의
보호 아래에서
자신의 권리를
누릴 수 있어야 할 것입니다.
계약갱신에 있어
주의를 하여야 할 이유입니다.
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