양도소득세 계산 1 -일반적인 다주택자 건물 토지 등

양도소득세 계산 1

- 일반적인 다주택자

건물 토지 등

 

양도소득세 계산 1 

-일반적인 다주택자 건물 토지 등

양도소득세 계산 2 

- 9억 초과 1세대 1주택 

2020년 양도분 중심으로

양도소득세 계산 3 

- 9억 초과 1세대 1주택 

2021년 이후 

양도세 알아보기

양도가액 

- (취득가액＋필요경비)

= 양도차익 

양도차익

- 장기보유특별공제액

= 양도소득금액

양도소득금액 

- 양도소득기본공제액

= 과세표준

 (과세표준×세율) 

- 누진공제액

= 양도소득세(산출세액)

양도소득세+지방소득세

- (세액공제+감면세액)

= 신고납부하는 양도소득세

1  양도가액

양도당시 실제거래가액

2  취득가액

취득당시 실제거래가액

실제거래가액을 알 수 없는 경우

매매사례가액/감정가액/환산취득가액 

순으로 취득가액을 대신합니다.

3  필요경비

해당 부동산의

취득 또는 양도시 소요된 

실제비용

① 취득세 등록세

② 중개수수료

(매수/매도시 모두 포함)

③ 법무사/세무사 비용 

 ④ 자본적지출

(배관공사비 샷시설치 등)

등이 있습니다.

만약

위의 

취득가액을 확인할 수 없어

매매사례가액/감정가액/환산취득가액을 

취득가액으로 적용한 경우

필요경비는 

해당 부동산 기준시가의 

3%로 적용합니다.

 

4  양도차익

= 양도가액 - (취득가액+필요경비)

  

5  장기보유특별공제금액 

= 양도차익×장기보유특별공제율

 

장기보유특별공제율
보유기간	공제율
3년 이상 4년 미만	6%
4년 이상 5년 미만	8%
5년 이상 6년 미만	10%
6년 이상 7년 미만	12%
7년 이상 8년 미만	14%
8년 이상 9년 미만	16%
9년 이상 10년 미만	18%
10년 이상 11년 미만	20%
11년 이상 12년 미만	22%
12년 이상 13년 미만	24%
13년 이상 14년 미만	26%
14년 이상 15년 미만	28%
15년 이상	30%

 

3년 미만은 

장기보유특별공제 혜택 

적용되지 않습니다.

6  양도소득금액 

= 양도차익 - 장기보유특별공제금액

 

7  과세표준

= 양도소득금액 - 양도소득기본공제

 

기본공제금액은

 1인당 연간 250만원

단

미등기 양도는 적용배제

8  양도소득세(산출세액)

= (과세표준×세율) - 누진공제액

 

과세표준	일반	비사업용토지	조정대상지역 주택	누진공제액
1200만원 이하	6%	16%	2주택자 일반세율+10% 3주택자 일반세율+20%	해당 없음
1200만원 초과4600만원 이하	15%	25%		108만원
4600만원 초과  8800만원 이하	24%	34%		522만원
8800만원 초과 1억 5000만원 이하	35%	45%		1490만원
1억 5000만원초과 3억원 이하	38%	48		1940만원
3억원 초과 5억원 이하	40%	50%		2540만원
5억원 초과	42%	52%		3540만원

1) 아래표의 일반세율은

 위 표에서 명시한

 세율들(6~42%)로 

단기간 보유 후 양도시

양도소득세율입니다.

2) 적용가능한 세율이 

두개 있는 경우

(예 40% 또는 일반세율)

큰 금액을 선택합니다.

	보유기간
	1년 미만	1년 이상 2년 미만	2년 이상
미등기	70%
주택(조합원 입주권포함)	40% 또는 일반세율	일반세율	일반세율
토지 상가 분양권	50% 또는 일반세율	40% 또는 일반세율	일반세율
조정대상지역내 분양권	50%

9  신고납부하는 양도소득세

= 양도소득세+지방소득세

- (세액공제+감면세액)

지방소득세= 양도소득세×10%

최종적으로 내는 

양도소득세는

이러한 양도소득세를 말합니다.

 

10  예시

(1)  비조정대상지역

1세대 2주택자 아파트 처분시

취득가액  5억원 양도가액 10억원

필요경비 2천만원

보유기간 10년인 경우

① 양도가액 10억원

- ② 취득가액 5억원

- ③ 필요경비 2천만원

= ④ 양도차익 4억 8천만원

⑤ 장기보유특별공제액

= 양도차익×장기보유특별공제율

= 4억 8천만원×20%

= 9천 6백만원

보유기간 10년으로

공제율 20%

(위 공제율 표 참조)

⑥ 양도소득금액 

= 양도차익 - 장기보유특별공제금액

= 4억 8천만원 - 9천 6백만원

= 3억 8천 4백만원

⑦ 과세표준

= 양도소득금액 - 양도소득기본공제

= 3억 8천 4백만원 - 250만원

= 3억 8천 150만원

⑧ 양도소득세(산출세액)

= (과세표준×세율) - 누진공제액

=  (3억 8천 150만원×40%) - 2천 540만원

= 1억 5천 260만원 - 2천 540만원

= 1억 2천 720만원

세율과 누진공제액은 

위의 표를 참조해 주세요.

만약 

조정대상지역이라면

해당 세율에 10%를 부가합니다.

(2주택자 10% 부가 원칙)

⑨ 신고납부하는 양도소득세

=양도소득세+지방소득세

- (세액공제+감면세액)

세액공제와 감면세액은 

없는 것으로 가정

지방소득세= 1억 2천 720만원×10%

= 1천 2백 72만원

그러므로 

최종적으로 신고납부하는 

양도소득세는

1억 2천 720만원+1천 2백 72만원

= 1억 3천 992만원

(2)  상가건물

취득가액 5억원 양도가액 10억원

필요경비 2천만원

보유기간 15년인 경우

① 양도가액 10억원

- ② 취득가액 5억원

- ③ 필요경비 2천만원

= ④ 양도차익 4억 8천만원

⑤ 장기보유특별공제액

= 양도차익×장기보유특별공제율

= 4억 8천만원×30%

= 1억 4천 4백만원

보유기간 15년으로

공제율 30%

(위 공제율 표 참조)

⑥ 양도소득금액 

= 양도차익 - 장기보유특별공제금액

= 4억 8천만원 - 1억 4천 4백만원

= 3억 3천 6백만원

⑦ 과세표준

= 양도소득금액 - 양소득기본공제

= 3억 3천 6백만원 - 250만원

= 3억 3천 350만원

⑧ 양도소득세(산출세액)

= (과세표준×세율) - 누진공제액

=  (3억 3천 350만원×40%) - 2천540만원

= 1억 3천 340만원 - 2천 540만원

= 1억 8백만원

세율과 누진공제액은 

위의 표를 참조해 주세요.

⑨ 신고납부하는 양도소득세

=양도소득세+지방소득세

- (세액공제+감면세액)

세액공제와 감면세액은 

없는 것으로 가정

지방소득세= 1억 8백만원×10%

= 1천 80만원

그러므로 

최종적으로 신고납부하는 

양도소득세는

1억 8백만원+1천 80만원

= 1억 1천 880만원

(1)과 (2)를 비교해 보면

모두 같은 금액으로 가정해도

보유기간의 차이에 따라

양도소득세액에 

차이가 

나는 것을 알 수 있습니다.