양도소득세 계산 2
- 9억 초과 1세대 1주택
2020년 양도분 중심으로
양도소득세 계산 2
- 9억 초과 1세대 1주택
2020년 양도분 중심으로
1세대 1주택으로써
양도세 비과세요건을 충족하나
양도가액이
9억을 초과하는 경우
9억이하 부분에 대해서는
비과세가 되나
9억 초과분에 대해서는
양도세를 부과합니다.
9억 초과분에 대한
양도소득세 계산방법을
알아봅니다.
① 양도가액
- (취득가액＋필요경비)
= 양도차익
② 양도차익
- 장기보유특별공제액
= 양도소득금액
③ 양도소득금액
- 양도소득기본공제액
= 과세표준
④ (과세표준×세율)
- 누진공제액
= 양도소득세(산출세액)
⑤ 양도소득세+지방소득세
- (세액공제+감면세액)
①②③④⑤에 따라
양도소득세를 구하는 것은
다른 부동산의 경우와 동일하나
9억 초과 1세대 1주택은
①의 양도차익과
②의 장기보유특별공제액
(장기보유특별공제율)에서
여타 부동산의
양도소득세와 차이를
나타냅니다.
이를 중심으로
양도소득세 계산방법을
알아봅니다.
1 양도차익의 안분
9억을 초과하는
1세대 1주택의 경우
다른 부동산들과 달리
양도가액에서
취득가액과 필요비용을 제하고
나머지를 양도차익으로
보는 것이 아니라
9억 초과분에 대한
양도차익을 새로이
계산하여야 합니다.
9억 이하 1세대 1주택은
비과세 이기에
당연한 계산방식입니다.
양도가액에서
9억원을 초과하는 금액을
먼저 구하고
그 비율만큼
차익을 안분해서
해당 주택
양도차익을 따로 구합니다.
소득세법 시행령 제160조
(고가주택에 대한
양도차익 등의 계산)
9억 초과 주택의 양도차익
= 양도차익×
(양도가액 - 9억)/양도가액
2 장기보유특별공제율
9억 초과 1세대 1주택의
장기보유특별공제율은
다음과 같습니다.
보유기간 |
9억 초과 1세대 1주택자 |
다주택자 |
3년 이상 4년 미만 |
24% |
6% |
4년 이상 5년 미만 |
32% |
8% |
5년 이상 6년 미만 |
40% |
10% |
6년 이상 7년 미만 |
48% |
12% |
7년 이상 8년 미만 |
56% |
14% |
8년 이상 9년 미만 |
64% |
16% |
9년 이상 10년 미만 |
72% |
18% |
10년 이상 |
80% |
20% (10년 이상 11년 미만) |
|
|
22% (11년 이상 12년 미만) |
|
|
24% (12년 이상 13년 미만) |
|
|
26% (13년 이상 14년 미만) |
|
|
28% (14년 이상 15년 미만) |
|
|
30%(15년 이상) |
(1) 9억 초과 1세대 1주택을
2019년 12월 31일까지
양도하는 경우에는
거주기간에 상관없이
장기보유특별공제율을
24%~80%까지
인정하나
(2) 9억 초과 1세대 1주택을
2020년도에
양도하는 경우에는
해당 주택에
2년 이상 거주하여야만
기존과 마찬가지로
장기보유특별공제율을
24%~80%까지
인정받을 수 있습니다.
이러한 거주요건은
해당주택의
조정대상지역 해당여부와
상관없습니다.
만약
2년 이상 거주 조건을
충족하지 못한다면
위표의
다주택자의 경우와 같이
보유기간에 따라
장기보유특별공제율을
6%~30%까지만
인정받을 수 있습니다.
3 예시
(1) 거주기간 충족한 경우
취득가액 5억 양도가액 10억
필요경비 2천만원
보유기간 10년 거주기간 2년
① 양도차익
=양도가액
- 취득가액 - 필요경비
10억 - 5억 - 2천만원
= 4억 8천만원
② 고가주택 양도차익
= 양도차익×
(양도가액 - 9억)/양도가액
4억 8천만원×
(10억 - 9억)/10억
= 4천 8백만원
③ 고가주택 양도소득금액
= 고가주택 양도차익
- 장기보유특별공제금액
여기서
장기보유특별공제금액
= 고가주택 양도차익
×장기보유특별공제율
장기보유특별공제금액
= 4천 8백만×80%
= 3천 840만원
보유기간 10년
거주기간 2년으로
장기보유특별공제율은 80%
(위 공제율표 참조)
그러므로
4천 8백만원 - 3천 840만원
= 960만원(고가주택 양도소득금액)
④ 과세표준
= 고가주택 양도소득금액
- 기본공제
960만원 - 250만원
= 710만원(과세표준)
⑤ 양도소득세=
(과세표준×세율) - 누진공제액
(710만원×6%)
- 누진공제액 해당없음
= 42만 6000원
세율과 누진공제액은
아래글의 내용 중
표를 참조해 주세요.
(클릭!)
⑥ 신고납부하는 양도소득세
= 고가주택 양도소득세+지방소득세
- (세액공제+감면세액)
여기서
세액공제와 감면세액은
없는 것으로 봅니다.
지방소득세
= 양도소득세×10%
426000원×10%
= 42600원(지방소득세)
그러므로
신고납부할
대략적인 양도소득세는
42만 6000원+4만 2400원
= 468400원
(2)
취득가액 5억 양도가액 10억
필요경비 2천만원
보유기간 10년 거주기간 없음
① 양도차익
=양도가액
- 취득가액 - 필요경비
10억 - 5억 - 2천만원
= 4억 8천만원
② 고가주택 양도차익
= 양도차익×
(양도가액 - 9억)/양도가액
4억 8천만원×
(10억 - 9억)/10억
= 4천 8백만원
③ 고가주택 양도소득금액
= 고가주택 양도차익
- 장기보유특별공제금액
여기서
장기보유특별공제금액
= 고가주택 양도차익
×장기보유특별공제율
장기보유특별공제금액
= 4천 8백만×30%
=1천 440만원
보유기간 10년
거주기간 없음으로
장기보유특별공제율은
다주택자의 경우를
그대로 적용하여
30%
(위 공제율표 참조)
그러므로
4천 8백만원 - 1천 440만원
= 3천 360만원
(고가주택 양도소득금액)
④ 과세표준
= 고가주택 양도소득금액
- 기본공제
3천 360만원 - 250만원
= 3천 110만원(과세표준)
⑤ 양도소득세=
(과세표준×세율) - 누진공제액
(3천 110만원×15%)
- 108만원
= 3백 58만 5천원
세율과 누진공제액은
아래글의 내용 중
표를 참조해 주세요.
(클릭!)
⑥ 신고납부하는 양도소득세
= 고가주택 양도소득세+지방소득세
- (세액공제+감면세액)
여기서
세액공제와 감면세액은
없는 것으로 봅니다.
지방소득세
= 양도소득세×10%
3백 58만 5천원×10%
= 358500원(지방소득세)
그러므로
신고납부할
대략적인 양도소득세는
3백 58만 5천원+35만 8500원
= 3백 94만 3500원
위의 예시 (1)과 (2)는
다른 모든 조건은 동일하나
거주기간에서
차이를 보입니다.
이러한 거주기간의
충족여부에 따라
적용되는
장기보유특별공제율의
차이로 인해
거주기간을 충족한
(1)의 양도소득세는
46만 8400원
거주기간을 충족하지 못한
(2)의 양도소득세는
3백 94만 3500원으로
금액상 차이를
보이고 있습니다.
거주여부의 차이만으로
(1)과 (2)는
큰 차이를 보이고 있습니다.
2020년에 한하여
9억 초과 1세대 1주택을
양도하는 경우
이러한 차이를 잘 알고
대처하여야 할 것입니다.
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