임대차 계약중
임대차기간 만료일이 다가오면
임대인과 임차인은
계약의 연장과 종료를 고려하게 됩니다
특히
임대인의 입장에서는
임대차기간 종료 후
새로운 임차인을 들임으로써
전세금이나 임대보증금을
조금 더 높여서 받기 위해
기존의 전세입자나 임차인이 요구하는
계약갱신을 하지 않기 위해
이런 저런 이유들을 주장하고는 합니다
법적으로는
임차인의 계약갱신 청구권이 보장되어 있기에
주택의 경우 2+2 즉 4년의 범위 내에서
임차인은 주거를 위한 기간을
보호받고 있습니다
하지만
임대인의 입장에서는 계약갱신을 함으로써
오히려 임차인으로부터 피해를
보지않기 위해서나
임대인 자신의 이익을 위해
계약 갱신을 거절하고 싶은 경우도
많이 있을 것입니다
그럼
임대인의 입장에서
법적으로 정상적인 근거를 대고
임차인이 요구하는
계약 갱신을 거절할 수 있는 방법은
없을까요?
물론 있습니다
여기에서는 주택에 있어
주택임대차보호법 제6조의 3을 참고하여
임대인의 계약갱신 거절 사유를
살펴보고자 합니다
1
임차인이 2기의 차임액에
해당하는 금액에 이르도록
차임을 연체한 사실이 있는 경우
여기서는
“2기의 차임액”의 해석이 중요합니다
예를 들자면
월 차임액이 50만원인 경우
2달 연속
즉 100만원의 월세(차임)을 미납하였다면
2기의 차임액 100만원에 해당되어
당연히 2기의 차임액 연체에 해당되게 됩니다
그런데
여기서 중요한 것은
2기가 연속 두달을 의미하는 것이
아니라는 사실입니다
즉
미납액이 합쳐서
2기의 차임(월세)에 도달하게 된다면
위의 규정에서 말하는
2기의 차임액에 해당하는 금액이
된다는 의미입니다
예를 들면
월 차임(월세)이 50만원인 경우
1월달에 50만원을 연체하고
2월달에는 50만원 납부하였으나
이후
3월달에 다시 50만원을 연체하였다면
1월달과 3월달의 미납분을 합쳐
2기의 차임액인 100만원에 해당한다고
말할 수 있습니다
또한
월 차임 50만원인데
1월달에 30만원만 납부 (-20만원)
2월달에는 20만원만 납부 (-30만원)
3월달에는 미납이라면 (-50만원)
3달 합계 100만원을 미납하게 되면
이러한 경우도
2기의 차임액인 100만원의
금액에 해당하게 됩니다
중요한 것은 연속이 아니라
합쳐서 2기의 차임(월세)액에
해당되어야 한다는 것입니다
위와 같은 경우가 있었다면
임대차 기간 종료시 임대인은
이러한 연체나 미납 사실이 있었다는
이유로
임차인의 계약갱신 요구를
거절할 수 있게 됩니다
그러나 이러한 경우도 있음을
알아주세요
월 차임(월세) 50만원인 경우
1월달 50만원을 미납한 후에
2월달에
1월달 미납분 50만원과
2월달 월세 50만원을 합쳐서
100만원을 임대인에게 납부하였다면
1월달의 미납분은 없어지게 됩니다
그러므로
3월달에
다시 50만원을 미납한다 하여도
이전 1월달 미납분과의 합산을 이유로
임대인이 계약갱신을 거절할 수는
없다는 사실을 알고 계셔야 합니다
2
임차인이
거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로
임차한 경우
(1) 임대차계약시
임차인이
임대인이나 공인중개사를 상대로
위조된 신분증이나 관계 서류를
제시한 경우와
(2) 임차인이 임차한 주택을
원래의 임대목적인 주거의 용도가 아니라
불법 유흥장(일명 오피)이나
불법 도박장 등
불법적으로 이용하는 경우에는
임대인은 계약 갱신을 거절할 수 있습니다
3
서로 합의하여
임대인이 임차인에게 상당한 보상을
제공한 경우
(1) 계약기간이 종료되면
임차인이 나가겠다고
서로 합의한 내용이
서류상(통화 녹취 카톡 포함)으로
존재하여야 하고
(2) 실질적인 보상
(보상의 크고 작음은 문제가 안됨,
임대인의 일방적인 보상은 해당 없음)이
있었다는 명백한 증거가 있다면
임대인은
임차인의 계약 갱신 요구를
거절할 수 있습니다
만약
실질적인 보상이 없는데도 불구하고
임차인이 나가기로 합의한
서류가 있다는 이유로
임대인이 계약갱신을 거절한다면
이는 법에서 요구하는
상당한 보상이 없었기에
임차인은
다시 계약갱신을 요구할 수 있게 됩니다
4
임차인이 임대인의 동의없이
목적 주택의 전부 또는 일부를
전대한 경우
임차인이 임대인의 동의없이
해당 임대 목적물의
전부 또는 일부를
제3자(여기서는 전차인)과
전대차계약을 하였거나
한 사실이 있다면
임차인은 이를 이유로
임대차계약기간 종료 후
임차인의 계약 갱신 청구를
거절할 수 있습니다
그러나
카톡 문자 녹취 등을 포함하여
서류상으로 제3자가 보아도
임대인이
임차인이 임대 목적물을
전대차계약하는데 동의하였다는
명확한 내용을 담은 증거가
있다면
임대인은
임차인의 계약 갱신 청구를 거절할
수 없습니다
5
임차인이
임차한 주택의 전부 또는 일부를
고의나 중대한 과실로 파손한 경우
임차인이
인테리어를 이유로 공사 중
벽에 금이 생기거나
누수나 감전 또는 화재 등의 이유로
임차 주택에 해가 되는 행위를 한 경우
임대인은
임차인의 계약 갱신 요구를
거절 할 수 있습니다
6
임차한 주택의
전부 또는 일부가 멸실되어
임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
화재 등의 이유로
해당 주택이 주거의 기능을
상실하는 경우
임대인은 임차인의 계약 갱신 요구를
거절할 수 있습니다
7
(1)
임대차계약 체결 당시
공사시기 및 소요기간 등을 포함한
철거 또는 재건축 계획을
임차인에게 구체적으로
고지하고 그 계획에 따르는 경우
(2)
건물이 노후/훼손 또는 일부 멸실되는 등
안전사고의 우려가 있는 경우
(3)
다른 법령에 따라
철거 도는 재건축이 이루어지는 경우
위의 이유 등으로
임대인은 임차인의
계약갱신 청구를 거절할 수 있습니다
8
임대인
(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다)이
목적 주택에 실제 거주하는 경우
임대차계약기간 종료후
임대인
또는 임대인의 아들 딸
또는 아버지 어머니 등이
해당 임대주택에 거주하고자
하는 경우에는
임대인은
임차인의 계약 갱신 청구를
거절할 수 있습니다
이러한 경우
임대인(직계 존비속 포함)은
직접 해당 주택에
거주하여야 합니다
만약
(1)
임대인이
해당 거주 주택에 거주하지 않고
새로운 임차인과
임대차계약을 체결하는 경우
임차인은 임대인을 상대로
손해 배상 청구를 할 수 있습니다
(2)
임대인이 해당 주택에 거주하는 경우에는
거주기간이 중요합니다
임대인 자신이 거주한다는 이유로
임차인의 계약갱신 청구가 거절된 경우
만약
임대인이 해당 임대주택에
1년만 거주하고
다른 임차인을 구해
임대차계약을 체결하는 경우라면
기존의 임차인의 입장에서는
계약갱신이 되었다면
2년을 더 거주할 수 있었는데
결과적으로는
임대인이 거주한 1년을 제외한
1년이란 거주기간을
손해본 셈이 되므로
임차인은 손해 본 기간에 대해
임대인을 상대로
손해 배상을 할 수도 있게 됩니다
그러므로
임대인은 자신이 거주할 목적으로
계약 갱신을 거절할 때에도
임차인에게 손해 배상을
당하지 않으려면
자신이 거주할 기간이나
새로운 임대차 계약에 대해
항상 시간 계산을 하고 있어야
한다는 것입니다
9
그 밖에 임차인이
임차인으로서의 의무를
현저히 위반하거나
임대차를 계약하기
어려운 중대한 사유가 있는 경우
임차인이 평소에
고성방가 등의 소음/
잦은 부부싸움/ 아이 학대/
반려동물에 의한 피해 등으로
이웃에 피해를 주는 행위 등이 있다면
이는
임차인의 의무를 위반한 행위라 할 것입니다
이러한 이유들을 입증해 줄
증거들을 확보할 수 있다면
임차인의 계약 갱신 청구를
임대인은 거절할 수 있습니다
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