부동산매매시
포괄양도양수계약에
대해 알아봅니다
상업용 부동산인
오피스텔 매매/상가 매매
(대부분)
그리고
임대사업용 주택 매매시
매도인(양도인)과
매수인(양수인) 사이에서
많이들 체결하는 계약입니다
이러한
포괄양도양수계약은
무엇이고
일반적인 매매계약과
무엇이 다른지 알아봅니다
1
포괄양도양수란
사업에 대한
권리와 의무 자체를
매매한다는 의미입니다
즉
매매의 목적이
물리적인 부동산같은
재화뿐만 아니라
사업 자체에 포함되는
자산/ 비품/ 인력 등과 관계된
모든 권리와 의무를
포괄적으로
양도 양수한다는 의미입니다
오피스텔을 예로 들자면
① 자산인 오피스텔 자체와
② 오피스텔에 구비되어 있는
TV 냉장고 에어콘 등의 비품
그리고
월세를 내고 있는
임차인이 있다면
③ 해당 임대차계약까지를
포함하게 됩니다
2
포괄양도양수를
사용하는 이유
(1)
매매의 대상이 되는
오피스텔/ 상가/ 임대사업용 주택
그 자체를
단순히 매매하는 것에
한정하지 않고
해당 부동산을 포함하여
해당 부동산에서 행해지고 있는
사업자체를 매매한 것으로
간주하게 됩니다
일반적인 부동산매매계약이
해당 부동산의 양도 양수에
목적이 있다면
포괄양도양수계약은
해당 부동산을 포함하여
이와 관계된 사업을
양도 양수하는 것에
목적이 있다 할 것입니다
그러므로
양도 양수하는 주체가 바뀌어도
사업 자체는
원래의 동일성을 유지한 채
계속 될수 있게 됩니다
(2)
오피스텔 상가 등
상업용 부동산에서 발생하는
부가가치세의
납부와 환급 절차가
간편해 집니다
보통 상업용 부동산은
토지와 건물로 구분되어 지는데
오피스텔이나 상가 등을
처음 분양 받은 사람은
사업을 영위하기 위해
계약한 부동산 중
건물분에 대해서
해당 건물분 분양가액의 10%를 더해서
계약금으로 납입하게 됩니다
그리고
계약 후 일정시점 내에
세무서에 임대사업자신고를 하고
납부했던 10%의 부가가치세를
환급받는 절차를 따르게 됩니다
위와 같이
부가가치세를 환급해 주는 이유는
소유주가
10년이란 기간동안
해당 부동산을 사업의 목적으로
사용하여야 하는데 대한
증거금으로써
10년 동안 소유주에게
맡겨놓는 금액이라 보면 됩니다
10년이란 기간을 다 채우면서
사업을 계속하게 되면
환급분은 소유주에게
귀속하게 되는 것이고
만약 10년이란 기간을
채우지 못하고
도중에 사업을 접게 되면
사업을 영위한 기간을 제외하고
10년 중 남은 기간을 계산하여
환급받은 부가가치세를
다시 환수당하게 됩니다
이런 원리로
이후에
상업용 부동산을 매매하게 되면
매수인은 매도인에게
건물분에 대해 10%의 부가세를 내고
매도인은 해당 금액을
세무서에 내고
이 후 매수인이
임대사업자 신고를 하게 되면
미리 지불한 10%의 부가세를
환급받게 되는 것입니다
이렇게 처음 분양 받은
매도인과 매수인
그리고
① 이후의 매수인들이 계속해서
부가세를 내고 환급받고 하는 과정과
② 10년이란 의무기간을
지키지 못하고
매도함으로써 발생하는
환급분 부가세 징수 등의
문제가 반복해서 일어나는 것을
간편하게 해결하기 위해
즉
부가세의
납부와 환급의 과정을
생략하기 위해 생겨난 계약이
포괄양도양수계약인 것입니다
(3)
임대사업을 하는
주택의 경우에도
(주택임대사업)
포괄양도양수계약이
유효합니다
주택의 경우에는
오피스텔이나 상가와 같은
상업용부동산이 아니기에
부가세 납부나 환급의 문제가
발생하지는 않지만
10년간 임대사업을 해야 하는
의무기간이 있어
이를 지키지 않으면
과태료를 내게 됩니다
이 때
포괄양도양수계약을 통해
매수인이 매도인과 동일하게
주택임대사업을 계속하게 된다면
매도인은
10년의 의무기간에 속박받지 않고
해당 임대사업 주택을
과태료 걱정 없이
매도할 수 있게 되는 것입니다
3
포괄양도양수계약이
가능한 이유
포괄양도양수계약은
부동산 자체를
매매하는 것으로 보지 않고
부동산을 포함한
사업자체를 매매하는 것으로 보아
건물분의 부가세 문제가
생기지 않게 된다는 것입니다
즉
매도인이
10년간 의무적으로
임대사업을 하지 않아도
미리 환급받았던 부가세를
환수조치 당하지 않는다는
의미가 됩니다
포괄양도양수계약으로 인해
매도인과 매수인이
동일한 성격의 사업
(여기서는 임대사업)을
유지하게 되기 때문입니다
상업용 부동산은 말할 것도 없고
임대사업용 주택의 경우에도
사업의 동일성 유지가
필수적인 조건이 되는 이유입니다
4
포괄양도양수계약
성립조건
(1)
매도인과 매수인 모두
사업의 동일성이
인정되어어만 합니다
매도인이
임대사업자로 운영했다면
매수인도 임대사업자를
매도인이 노래방을 운영했다면
매수인도 노래방을
매도인이 식당을 운영했다면
매수인도 식당을 하기 위한
사업자등록을 하여야 합니다
매도인이 노래방을 운영했는데
매수인이 식당을 하고자 한다면
이 때는
포괄양도양수계약이
성립하지 않게 되는 것입니다
(2)
매도인이 일반과세자였다면
매수인도 일반과세자이어야 하고
매도인이 간이과세자였다면
매수인도 간이과세자이어야 합니다
(3)
매도인과 매수인이
임대사업자로써
동일성은 인정되지만
만약
포괄양도양수의 목적이 되는
부동산에
임차인이 현재 존재하고 있고
임대차계약기간이
아직 남아있는 상태에서
임차인을 명도하는 조건이라면
사업의 동일성을 인정받지 못합니다
왜냐하면
매매계약으로
매수인은
매도인의 권리와 의무를
모두 승계하게 되는데
임대차계약기간이 아직 남은
임차인을 명도한다는 것은
매도인의 권리와 의무를 지키지
않게 됨으로써
사업의 동일성을
인정받지 못하기 때문입니다
(4)
매수인이
해당 임차인이 된다하더라도
사업의 동일성을
인정받지 못해
포괄양도양수계약을
할 수 없습니다
또한
부동산매매업자
(주택이나 상가를 매매하는 자)는
부동산 자체를 판매하는 자로써
사업의 권리와 의무를
양도하는 것으로 보지 않기에
부동산매매업자와는
포괄양도양수계약이
성립되지 않습니다
그러므로
포괄양도양수계약시에는
항상 매도인과 매수인의
사용목적을 미리 확인하는 것이
필요합니다
5
매도인과 매수인이 합의하여
포괄양도양수계약을 체결하고도
세무서로부터
포괄양도양수계약을
인정받지 못하는 경우가
종종 있습니다
이런 경우
포괄양도양수계약이라 믿고
부가세를 받지 않고
부동산 매매계약을 한 매도인이
곤란에 처해질 수 있기 때문에
(부가세 납부 의무자는
매도인이기 때문입니다)
미리 계약전에
포괄양도양수계약이 인정되지
않을 경우를 대비해
매수인은 매도인에게
부가세를 별도로 지급하기로 한다는
특약을 첨가하는 것이 좋습니다
포괄양도양수계약이
세무서로부터 인정받는다면
당연히
주고 받을 부가세는
없어지게 됩니다
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