조정대상지역이 되면 무엇이 달라지나?

조정대상지역이 되면 

무엇이 달라지나? 

 

조정대상지역이란 

주택 가격 상승률이 

물가 상승률의 2배 이상이거나 

청약경쟁률이 5 대 1 이상인 

지역 등을 말합니다.

 

<조정대상지역> 

서울	서울 전 지역 (16. 11. 3)
경기	과천, 성남, 하남, 고양, 남양주, 화성시(동탄2지역) (16. 11. 3)  광명시 (17. 6.19)  구리시 안양동안 광교택지개발지구 (18. 8.28)  수원시 팔달구  용인 수지·기흥구 (2018. 12.31)
부산	해운대 동래 수영 부산진 남 연제구 기장군  (16. 11. 3)  기장군 해제 그러나 기장군 내 일광면 유지 (18. 8. 28)  부산진 남 연제구 기장군 일광면 추가 해제 (18. 12.28)
세종	세종시 (16. 11. 3)

<별도 첨부>

2019년 11월 8일을 기점으로 

(1) 부산시

해운대구 수영구 동래구를 

해제함으로써

부산시 전 지역이 

조정대상지역 대상에서 

해제되었습니다.

(2) 남양주시

다산동과 별내동 

이외의 지역이 

조정대상지역에서 

해제되었습니다.

(3)  고양시

삼송택지지구

원흥·지축·향동공동주택지구

덕은·킨텍스 1단계 도시개발지구

고양관광문화단지((한류월드)를 

 제외한 

나머지 지역이

조정대상지역에서 

해제되었습니다.

위 도표로

 

조정대상지역과 

지정 효과 발생일을 

확인하세요.

1 

1세대 1주택 

양도소득세 비과세 요건이 

강화됩니다.

일반적인 경우

 

1세대 1주택의 

요건을 갖추고 있다면 

해당 주택을 양도할 때 

2년 이상의 

보유 요건만 갖추면 

양도세 비과세 혜택을 

받을 수 있습니다.

1세대 1주택에 관해 

자세히 알고자 하시는 분들은

 아래의 글을 참조해 주세요.

양도세 비과세 혜택을 

받을 수 있는

 1세대 1주택이란? 

(클릭!)

 그러나

2017년 8. 2 대책 이후 

조정대상지역에서 

신규 취득한 주택의 경우

 

2년 이상의 보유가 아니라 

2년 이상의 보유와 함께 

2년 이상의 거주 요건도 

갖추어야 

해당주택 양도시 

1세대 1주택 

양도세 비과세 혜택을 

볼 수 있다는 것입니다.

이 때 

조정대상지역에서는 

세대원 

즉 

가족구성원 전원이 

거주해야 

거주요건을 

만족한 것으로 봅니다.

 

 

 2

일시적 1세대 2주택 

요건의 강화

 

일시적 1세대 2주택에 대해 

자세히 알고자 하는 분들은

 아래의 글을 참조해 주세요.

일시적 1세대 2주택인 경우 

양도세 비과세 요건은? 

(클릭!)

 

일반적인 경우 

 

기존주택을 취득 하고 

1년 경과 후 

신규주택을 취득한 경우

 

1세대 1주택 

양도세 비과세 요건이 

갖추어진 기존주택을 

신규주택 취득 후 

3년 이내에 

처분을 하게 된다면 

기존주택에 대해 

양도소득세 비과세 혜택을 

그대로 적용시킨다는 

의미입니다.

 

그러나 

조정대상지역에 

기존주택이 있는데 

2018. 9. 14일 이후 

조정대상지역에서

신규주택을 취득하는 경우

기존주택이 

1세대 1주택으로 

양도세 비과세 혜택을 

보기 위해서는

필요한  

기존주택의 처분 유예 기간은 

신규주택 취득 후 

3년이 아닌 2년입니다.

3

조정대상지역의 주택을

양도하는 경우

 

양도세 중과세 대상이 

될 수 있습니다.

2018. 4. 1일 이후

 

2주택 이상 다주택자

(조합원 입주권 포함)는 

다른 주택의 위치와 상관없이 

조정대상지역의 주택을 

양도하게 되면 

양도세 중과대상이 됩니다.

기본양도세율에

 

주택수가 추가 될 때마다 

10%씩 추가 부과하게 됩니다.

<예시>

기본양도세율 6~42%

조정대상지역에서

2주택자가 양도하는 경우 

기본양도세율+10%

3주택자가 양도하는 경우

기본양도세율+20%

 

 

또한 

장기보유특별공제를 

받을 수 없습니다. 

이러한 

장기보유특별공제 혜택이 

없어지면 

양도소득금액과 과세표준이 

올라가게 되어 

결국에는 

양도세가 늘어나는 효과를 

가져오게 됩니다.

일반지역에 비해 

양도인에게 매우 불리한 

과세라 할 것입니다.

4 

조정대상지역에서의 

분양권 양도

일반지역인 경우 

양도소득세율이 

1년 미만 50% 

1년~2년 미만 40%

2년 이상인 경우 

일반세율인 6~42%인데 반해

2018년 1. 1 이후 

조정대상지역에서 양도하는  

분양권은

보유기간에 상관없이 

 중과 양도세율을 

일률적으로 50% 적용합니다.

 

조정대상지역 지정 후 

분양권을 양도하는 경우

분양권을 받은 시점이 

조정대상지역 지정 

전·후인지와 상관없이 

중과세율을 적용합니다.

그러나 

① 무주택자로서 

② 분양권 양도 당시 

다른 분양권이 없으며 

③ 30세 이상인 경우 

30세 미만이라도 

배우자가 있는 경우

(배우자의 사망, 이혼도 포함)

중과세율 50%를 

적용하지 않습니다.

5

주택임대사업자로써의 

혜택도 줄어듭니다.

2018. 9.13 대책으로 인해 

조정대상지역에서 

주택임대사업자로 신규 등록하여도 

종합부동산세 합산 배제와 

양도세 중과세 배제의 혜택을 

더 이상 받을 수가 없습니다.

단 

임대주택이 

① 전용면적 85㎡이하이며 

② 기준시가 6억원 이하인 경우

 8년 의무 임대주택은

 장기특별공제 50% 

10년 의무 임대주택은

 장기특별공제 70%의 혜택을 

받을 수 있습니다.

6. 조정대상지역 주택의 

담보대출이 줄어듭니다.

LTV(Loan To Value)가 

70%에서 60%로 하향조정됩니다.

아파트와 같은 신규집단 대출시 

대출 요건이 까다로워 집니다. 

2주택 이상 즉 다주택자에 대한 

주택담보대출 금지 됩니다.

또한 

1주택 이상자라도 

원칙적으로는 

주택담보대출이 금지됩니다.

공시지가 9억 초과의 

고가주택인 경우 

1주택이라도 원칙적으로

 주택담보대출이 금지됩니다.

예외도 있습니다.

① 실거주목적인 경우이거나

② 무주택세대인 경우 

2년 이내 전입조건을 

만족시키거나 

③ 1세대주택자인 경우 

2년 이내 

기존주택 처분조건을 

만족시키는 것입니다.

 중도금 대출보증건수가 

 세대당 통합 2건 이하에서 

조정대상지역에서는 

세대당 1건으로 강화됩니다.

7

조정대상지역에서의 

분양권 전매제한

입주시까지 분양권은 

전매제한을 받습니다. 

참고로 

입주권에 대해서는 

전매제한 없습니다.

 

8

청약제도 1순위 

자격요건 강화

① 세대주 조건 만족시키고

② 청약통장 가입 후 

2년이 경과하여야 하며

③ 납입횟수는 

24회(국민주택에 한해 적용) 

이상이어야 합니다.