주택임대차계약의 갱신 - 재계약

주택임대차계약의 갱신

- 재계약

 

주택임대차계약이 

만료됨에 따라 

임차인과 임대인은

 해당 임대차계약의

 연장여부를 결정하게 되는데 

종료가 아닌 

연장을 택한 경우 

흔히들 하게 되는 

계약의 종류로 

묵시적갱신과 재계약이

 있습니다.

주택의 묵시적갱신에 관해

 알고자 하는 분들은

 아래의 글을 참조해 주세요

(클릭!)

주택임대차보호법의

묵시적갱신(법정갱신)

위의 묵시적갱신이 

계약만료시점을 앞두고 

임대인과 임차인이

해당 임대차계약에 대해

 아무런 문제 제기없이

 계약기간을 경과한다면 

이전의 계약과 같은 조건으로

 계약이 갱신된 것으로 보는 것과 

달리 

재계약에 따른 갱신은 

임대인과 임차인이

 새로이

 임대차에 관한 내용을 정하여

 다시 맺는 임대차계약으로

 묵시적갱신과 구별됩니다.

이에 

주택임대차계약의 재계약갱신에

 관해 알아봅니다.

 

주택임대차계약의 재계약

재계약시

 보증금(전세금)의 우선순위에

 영향을 줄 수 있는

 보증금 증감에 관한 내용을

 중심으로 알아봅니다.

아래의 재계약 종류에 따라

 임대차계약의 효력이 달라집니다.

 

1 보증금의 변동이 없는 경우

보증금의 변동이 없는 경우에도  

재계약서를 작성하는 이유는 

연장하는 임대차계약의 기간을

 확실히 하기 위해서입니다.

그러므로

새로운 계약서에

 종전 보증금을 기재하고

 새로운 계약기간의 

시작과 종료시점을 

명확히 기재합니다.

확정일자를 새로이 받을

 필요는 없습니다.

이 때 반드시 

확정일자를 받은

종전의 임대차계약서를 

유지하여야 

계약기간을 연장한 

새로운 임대차계약서와 

상관없이

우선변제권 순위를 

유지할 수 있습니다.

이러한 재계약은 

묵시적갱신과 달리

 임차인은 아무 때나

 계약의 해지를

 주장할 수 없습니다. 

그러므로

① 임차인은 

계약기간을 지켜야 할 

의무가 생기고

② 임대인은 

계약만료시까지 

안정적으로 

차임(월세)를 받을 수

있게 됩니다.

 

이는 

재계약과 묵시적갱신의 

가장 큰 차이점이기도 합니다.

2 보증금이 증액되는 경우

 새로운 계약서를 작성하기 전

반드시

 등기부등본상의 권리변동을

 확인합니다.

아래와 같은 3가지 종류로

 나룰 수 있습니다.

 

(1) 기존계약서를 완전히 없애고

 새로운 계약서를 작성하는 경우

완전히 새로운 계약으로써

확정일자를 다시 받아야 합니다.

재계약일 현재

 등기부상의 내용에 따라

 임차인의 권리가 달라집니다.

 

<예시>

① 2016년 1월 1일

 기존 임대차계약

 보증금(전세금) 1억

 확정일자 받음

② 2017년 1월 1일

 은행에 근저당설정 1억

③ 기존 임대차계약

(2016년 1월 1일 확정일자) 없애고

2018년 1월 1일

 새로운 임대차계약 

보증금(전세금) 2억

 확정일자 새로 받음

위의 경우

 

새로운 임대차계약으로

 

보증금(전세금) 2억의

 우선변제권이

 은행의 근저당 1억보다

 후순위로 밀려나게 됩니다.

그러므로

재계약일 현재

반드시

등기부상 근저당 등

 임차인의 보증금(전세금)의

 우선변제 순위에

 영향을 주는 내용이

 없음을 확인 후

 새로운 계약서를 

작성해야 합니다.

 

(2) 기존계약서를 유지한 채

 증액한 보증금이나

 전세금부분만

 별도로 계약서를 작성하는 경우

이러한 경우에는 

기존 계약의 보증금(전세금)의

 우선변제순위를 유지하기 위해

① 증액부분만

 따로 계약서를 작성하고

② 증액부분 계약서에

 기존계약서의 보증금에

 증액함을 기재하고

 총보증금액을 표시합니다.

③ 증액부분 계약서에 

증액분만큼의 

확정일자를 따로 받습니다.

 

④ 기존계약서는 

반드시

 가지고 있어야 합니다.

 

<예시>

① 2016년 1월 1일

 기존 임대차계약

 보증금(전세금) 1억

 확정일자 받음

② 2017년 1월 1일

 은행에 근저당설정 1억

③ 2016년 1월 1일 

기존 임대차계약(확정일자)

 유지한채

2018년 1월 1일

 새로운 임대차계약으로

 증액한 보증금(전세금) 1억 

추가 확정일자 새로 받습니다.

 

우선순위는

 기존 보증금(전세금) 1억

> 은행 근저당 1억

> 추가 보증금(전세금) 1억

(3) 기존계약서의 보증금부분만

 수정하는 경우

 

기존의 계약서에 있는

 보증금액란에

 수정하여

① 증액금액과 

기존 보증금을 합친 총보증금액을

 기입합니다.

② 증액날짜를

 연월일로 자세히 기입하고

③ 임대인과 임차인이 

서명날인합니다.

④ 기존 계약서를 들고

 주민센터에서

 증액금액에 대한

 추가 확정일자를 받습니다.

 

우선순위 효력 비교는

 위의 (2)의 경우와 같습니다.

 

(1) (2) (3)의 계약 모두

새로운 계약기간이 정해지면 

시작시점과 만료시점을 

명확히 

새로운 계약서에 기재합니다.

 

3 보증금이 감액되는 경우

 

기존 계약서의 특약란에

 기존 보증금과 감액된 금액을

 기재하고 

새로운 임대차계약기간을 

기재합니다.

그리고 

임대인 임차인 모두

서명날인합니다.

이 경우 

임차인은 

확정일자를 따로 받지 않습니다.

감액된 보증금으로

 받은 확정일자는

 임차인에게

 만일의 경우(경매)

오히려 

불리하게 작용하기 때문입니다.

 

결론적으로

묵시적갱신이 아닌 

재계약을 하는 경우

보증금(전세금)의 

우선변제순위에 영향을 주기에 

재계약서 작성시 

계약의 내용

특히 

증액되는 부분에 대해서는 

반드시 

구체적이고 명확하게 

기재하고 

확정일자를 추가로 

받아야 할 것입니다.

<참고>

차임(월세)의 증감은

 해당 임대차계약의 재계약에 

큰 영향을 미치지 않습니다.

그러므로

 차임(월세)의 증액 등으로

 재계약서의 확정일자를

 필요로 하지는 않습니다.