잔금 지급하는 날 반드시 알아야 할 것들 2 - 주택 임대차(전세)의 경우

잔금 지급하는 날 

반드시 알아야 할 것들 2

- 주택 임대차(전세)의 경우

잔금 지급하는 날은 

보통 이사를 하는 경우가 

대부분이라

신경써야 할 일이

한 두가지가 아니죠

이럴 경우

생각지도 못한 실수를 하게되어

나중에 

금전적으로나 시간적 정신적으로

피해를 입는 경우가 

많이 있습니다

이럴 경우를 대비해

잔금일날(이삿날 포함)에

반드시 알아야 할 일들에 대해

체크해 봅니다

이와 관련 아래글을 

참조해 주세요

(클릭!)

잔금 지급하는 날 

 반드시 알아야 하는 것들 1 

- 주택 매매의 경우

이번 글에서는

임대차계약이나 전세계약시

임차인 전세입자들이 

반드시 알고 있어야 할 것들에 대해

알아봅니다

1 

요즘은 

임대차나 전세계약이라도

큰 목돈이 필요한 경우가 많아

대출이 필요할 수도 있습니다

잔금 치루기 전 

임차보증금이나 전세금에 대해

대출이 필요하신 분들은

반드시 

자신의 대출한도를 알아보고

임대차나 전세계약에

임하시기 바랍니다

만약 

계약이후에 

대출이 가능하지 않게 된다는 것을

알게된다면

미리 지급한 

계약금 그리고 위약금까지

물어 주어야 하는 

난감한 상황이 생길 수 있습니다

2

잔금일날 보통은

계좌이체를 통해 금액을

임대인에게 보내는 

경우가 많습니다

이 때

보내는 송금액이 큰 경우가 많아

계좌이체시 한도액 문제로

계좌이체가 안되는 경우가 

종종 발생하여

부랴 부랴 은행에 가서

송금액 조정을 하는 경우가 

많이 있습니다

평일이라면 그나마 다행이지만

주말인 경우에는 

굉장히 곤란한 상황에 

처해지게 됩니다

이런 경우를 대비해

임대차(전세)계약 이후에는

반드시

자신의 송금액 한도를 알아보고

조정해 놓도록 합니다

3

잔금일날 다시 한번

등기부등본을 확인합니다

 계약시에는 없었으나 

잔금 전 등기부에 

세입자에게 부담이 될만한 

것들은 없는지

등기부등본의 변동사항을 

체크합니다

계약일과 잔금일의 

등기부등본상의 권리가

 일치하지 않으면 

추후에 

자신의 

보증금이나 전세금과 관련

큰일이 생길 수 있으니

미리 미리 예방합니다

다음의 것들을 중심으로

살펴봐 주세요

(1) 근저당권 추가 설정

계약 이후 잔금일 전

근저당권이 추가로 설정되어 있는데

잔금일날 

이러한 변동사항을 확인하지 않고

 잔금을 지불하고 입주하게 되면

추후 

해당 주택은 

경매로 넘어갈 가능성이 

높아지고

세입자는 

추가 근저당에도 

후순위로 밀리게 되어

자신의 보증금(전세금)에 

큰 손해를 보게될 수 있습니다

 

만약

잔금일 날 등기부등본 확인해서 

근저당권 추가 설정되어 있다면

일단 계약은 스톱시키고

잔금지불을 보류합니다

근저당 총 설정금액과 

보증금 액수를 파악하고

모든 계약을 무효로 돌리고 

손해배상소송으로 가느냐

또는

계약을 진행시키는지에 대한

임대인과 임차인의 

협의가 필요합니다

 

어떤 경우라도 협의내용은 

구체적인 문서로 작성합니다

(2) 압류/ 가압류/ 가처분이 

등기부등본에 등재된 경우

이는 추후에 

경매나 소유권분쟁소송이 

일어날 확률이 높아져

세입자의 보증금 지키기가 

위태로워질 수 있습니다

추후

압류나 가압류 등으로

경매가 된다고 가정하면

압류나 가압류 등은 

말소기준권리가 되므로

압류나 가압류 후의 

우선순위는 아무런 의미가 

없어지게 됩니다

그렇게 되면

우선배당에서 제외되고 

남은 금액으로 

균등배분을 받게 되므로

자신의 보증금(전세금)에

크나큰 손해를 볼 수 있습니다

그러므로

압류나 가압류 같은 권리들을

 등기부등본으로 확인시에는

즉시 잔금 지급 절차를 멈추고

위의 (1)에서와 같은 과정을 

따릅니다

(3) 임차권등기명령이

등재되어 있는 경우

임대인이 이전 임차인에게 

보증금을 지급하지 않아 

이전 임차인이

 안전장치를 해 놓은 것입니다

신규 세입자의 보증금으로 

이전 임차인에게 준다면 

문제가 없지만

임대인이

 자기 용도로 사용한다면

 임차권등기명령은 

그대로 존속되어

만약 해당 주택이 

경매로 넘어가게 된다면

자신의 보증금이나 전세금은

 등기부등본에 등재되어 있는

근저당권과 

임차권등기명령의 보증금보다 

후순위로 밀리게 때문에 

자신의 보증금 반환이 

어려워 질 수 있습니다

그러므로 

잔금일날 이런 임차권 등기명령을 

등기부등본에서 확인하게 되면

잔금지급을 멈추고 

위에서 언급한 과정을 따릅니다

 

(4)

기존 등기부등본에 

근저당 전세권 등

 들어올 세입자에게 

부담이 될 만한 것들이

등재되어 있는 경우

해당 주택의 

임대차(전세)계약시

임대인이 임차인에게

이러한 부담되는 권리들을 

말소하는 조건으로 계약하였다면 

반드시 

잔금 치루는 당일 날 

잔금을 지불하기 전에

한번 더 

말소 여부에 대해 확인합니다

만약 말소되어 있지 않다면

위의 (1)의 예를 따릅니다

 

이상 금액과 서류에 관해 

알아야 할 사항에 대해 보았습니다

이하는 실제 해당 주택의 

물리적 부분에 대해 

반드시 알아야 할 사항들입니다

1 

 잔금 치르기 전에 

계약한 주택을 한번 더 방문해

계약시의 현황과 

다른 사항은 없는지 

확인합니다

 

(1)

곰팡이/ 누수/ 벽에 금 등

원래부터 있던 하자

 

이전 세입자가 살면서 만든

장판이나 벽지 등의 

하자 등에 대해서

 협의를 하고 

구체적으로 명시합니다

(2)

이전 세입자에게 속한 소유물을 

확인합니다

LED등/ 도어락/ 장판 등이

대표적으로

이전 임차인 또는

임대인의 소유인

경우가 많이 있습니다

신규 임차인은

이런 부분에 대해서

미리 알고 있어야

추후에 분쟁의 소지를 

미리 방지할 수 있고

보증금 산정에 

반영할 수 있습니다

2

공과금 정산을 확실히 합니다

 이전 세입자와 신규 세입자

그리고 해당 공인중개사 

입회하에 협의하여 

정산 영수증을 

확실하게 챙깁니다

 

전기/ 가스/ 수도/

 관리비/ 월세 등이

있습니다

각종 공과금은

한전 등 해당 관리국에 전화를 하여 

미리 정산을 합니다

아파트의 경우에는 

관리실를 통해

이전 세입자가 신규 세입자에게 

내역을 알려줍니다

3

 

카드키/ 방범키/ 

현관문키/ 비밀번호 등을

임대인이나 이전 세입자에게 

미리 받아놓습니다

 

4

새로운 전입지로 

주소변경 하는 걸 

잊지 않습니다

전입신고와 확정일자와 

함께 이루어집니다

금융/ 보험/ 각종 세금 

그리고 택배 등으로 인해

주소지 변경 신고를 

확실히 할 필요가 있습니다