주택임대차 3법에 관해 알아보기

주택임대차 3법에 관해

알아보기

2020년 7월 30일 

국회 본회의를 통과한

 

주택 임대차 3법에 관해 

알아봅니다

주택 임대차 3법이라 함은

주택 전·월세 신고제

주택 전·월세 상한제

계약갱신청구권

으로 대표됩니다

여기서

전·월세 신고제는

2020년 8월 입법하여

2021 6월부터 적용 예정이고

전·월세 상한제와

계약갱신청구권은

2020년 7월 31일부터 

즉시 시행하게 됩니다

이러한 

주택 임대차 3법의 

내용을 알아봅니다

1  전·월세 신고제

(1)

주택 임대차 계약 후 

(전세 월세 반전세 모두 포함)

30일 이내에

해당 지역 시·군·구청에 

임대인 또는 임차인이 

신고하는 것을 의무로 합니다

(2)

전·월세 신고제는

임대사업자 비임대사업자 

모두 적용대상이 됩니다

(3)

신고와 동시에 

전입신고와 확정일자의 

효력이 발생하게 되어

임차인이

대항력과 우선변제권을 

획득하게 됩니다

전·월세 신고제 관련 

자세한 사항은

아래글을 참조하세요

(클릭!)

주택임대차 전·월세 신고제 1 

- 내용과 효과

주택임대차 전·월세 신고제 2 

- 임대인과 임차인이 

알아야 할 사항

2  전·월세 상한제

(1)

전세와 월세 등

임대료의 상승폭을

5% 이내로 규정합니다

지·자·체 조례로 

5% 이내에서

한도를 정할 수 있도록 

하였습니다

(2)

전·월세 상한제는

임대사업자 비임대사업자 

모두 적용대상이 됩니다

(3)

전·월세 상한제는

거주하고 있는 

기존 임차인에게만 적용되어

2년 거주 후

다시 2년 거주 연장 계약에만

적용되고

기존 임차인이 나가고

새로 들어오는

신규 임차인에게는 

이러한 

전월세 상한제가 

적용되지 않습니다

즉 

임대인은 신규 임차인과 

합의하여

기존 임대차계약의 임대료에서

5%를 초과하는 

임대료를 책정하여도

아무 문제가 없다는

의미입니다

3  계약갱신청구권

(1)

기존 임차인이 주장할 수 있는 

주택임대차 계약기간인 2년에

추가로 2년을 더하여

총 4년의 계약기간을 

임대인에게 주장할 수 

있게 되었습니다

이는

기존 임대차계약기간 

만료 전 1개월 이후라면

임차인이 원하면 

임대인의 의사와 상관없이

임대차 계약기간이

연장됨을 의미합니다

<참고>

묵시적갱신과 

계약갱신청구권의 차이 

이는

임대인의 권리 주장 

유·무의 차이로

묵시적갱신의 경우에는

계약 갱신 전 

임대인이 계약 연장을 

원하지 않으면 

계약이 종료가 되나

계약갱신청구권의 

경우에는

계약 갱신 전

임차인의 계약갱신청구가 

있으면

임대인의 의사와 상관없이

계약기간이 연장된다는 

의미에서 차이가 있습니다

(2)

임대사업자 비임대사업자 

모두에게 적용됩니다

(3)

이러한 계약갱신청구권은

소급하여

현재 살고있는 임차인도 

적용대상에 포함됩니다

이와 관련된 내용은 

다음과 같습니다

<예시 1>

현재 7월 31일을 기점으로

이후에 

계약이 만료되는 

임대차계약이라면

해당 임대차계약 만료시점 

1개월 이전까지만 

계약갱신청구를 하게되면

2년 더 계약기간 연장이

가능하게 됩니다

<예시 2>

계약갱신시 

임대인이 기존의 전세에서 월세로

변경하자고 하는 경우

원래의 계약 그대로

즉 전세는 전세로

월세는 월세로

 

계약갱신청구가 가능합니다

<예시 3>

기존 계약기간 2년 이상 

이미 살았고

지금 묵시적갱신으로 

살고 있다 하여도

해당 계약기간 만료일이 

7월 31일 이후라면

1차례에 한해 

추가로 계약기간 연장이

 가능해 집니다

그러나

현재의 임차인이 나가기로 

약속한 상태고

임대인이 

신규 임차인과 이미 계약을 

체결한 경우라면 

기간 연장이 되지 않습니다

(3)

임대인이 

계약 연장을 거부할 수 있는 

경우

① 기존 법률에 정해져 있는

멸실이나 재건축이 

필요한 경우

② 새로운 규정된 안으로

임대인 본인 또는 직계존비속이 

실거주할 경우

계약 연장을 거부할 수 있다고 

규정되어 있습니다

단 

계약 만료일 이전 

1~6개월 사이에

기존 임차인에게 

통보하여야만 합니다

그리고 

2년간 의무적으로 

해당 주택에

거주하여야 합니다

만약

이러한 거부 사유가 

거짓인 경우에는 

임차인은 임대인을 상대로

손해배상 청구가 가능해 집니다

즉

① 임대인이나 직계존비속이 

실제로 거주하지 않거나

② 거주한다 하여도

그 기간이 

기존 임차인의 계약기간보다 

짧게 거주하고 

바로 신규 임차인과

새로운 임대차계약을 

체결하는 경우에는

기존 임차인은 

임대인을 상대로

손해배상 청구가 

가능해 집니다

임대인은

 

① 기존 임차인에게 받았던

월차임의 3개월분

또는 

② 신규 임차인에게 

월세를 올려받은 차액 만큼

기존 임차인에게 배상하도록 

임대차 3법에 

새로이 규정되었습니다