임대료 1년에 5% 인상 가능한가요?

임대료 1년에 5% 인상 

가능한가요?

2020. 10. 5 기사를 통해

 

“주택임대업자가 

임차인과 합의를 통해 

1년 단위로 임대차계약을 하면 

1년마다 5%씩 

임대료를 올릴 수 있는가”

라고

 

서울시가 국토부에 

질의한 내용에 대해

국토부가 가능하다고 

해석한 부분에 대해 

논란이 분분합니다

임대인들은 1년에 5%씩 

2년간 10% 인상이 가능하다고

생각하고

임차인 입장에서는 

임대료 폭등에 대해

두려워 하게하는 기사였습니다

이러한 국토부의 해석 발표는

 

이전에 발표된 임대차 3법 중

 전·월세 상한제의 취지를 

퇴색시키는 내용이라 

더욱 논란이 될 수 있는 여지를 

만들었습니다

 

그렇다면 

이런 논란의 여지는 

왜 생겨난 것일까요?

그 원인은

첫째

민간임대주택에 관한 특별법

약칭 민·특·법의 규정에

임대차기간에 대한 

명확한 규정이 없기 때문이고

둘째는 

민·특·법의 제 44조(임대료)에서

제2항

임대사업자는 임대기간 동안 

임대료의 증액을 청구하는 경우

임대료의 5% 범위에서 하여야 한다

제3항

제2항에 따른 임대료 증액 청구는

임대차계약 또는 

약정한 임대료의 증액이 있은 후

1년 이내에는 하지 못한다

고 하여

위 조항 내용 중 제3항의

1년 이내 문구로 인해

1년마다 5%씩 올리는 것이

 가능하다고 해석할 

오해의 여지를 남겨놓은 것입니다

 

이렇게

명확한 임대기간 규정과

1년 초과하여 임대료 인상이 

가능할 것 같은 조항으로 인해

주택임대업자와 임차인들의

많은 혼란을 야기해 온 것입니다

여기에 국토부가 

1년마다 5%씩 임대료 인상이

가능하다고 하여

기름을 부은 격이 되었습니다

국토부는 이러한 논란에 대해

바로 보도설명자료를 내놓았는데

 

“특별법인 민·특·법은 

등록임대주택의 

임대차계약기간에 대해 

규정하고 있지 않으므로 

일반법인 

주택임대차보호법(주·임·법)의

규정을 적용 받아야 한다” 고

명시하여

임대차기간에 대해 

명확히 하였습니다

 

주·임·법에 따르면

제4조 제1항

기간을 정하지 아니하거나 

2년 미만으로 정한 임대차는

그 기간을 2년으로 본다

다만 

임차인은 

2년 미만으로 정한 기간이 

유효함을 주장할 수 있다

 

이 규정에 따라

임대인과 임차인이

 

1년 단위 또는

2년 이하의 임대차기간을

조건으로 임대차계약을 맺어도

해당 계약의 

최소 보장 임대기간은 

2년으로 본다는 것입니다

즉 

임차인이 

2년 거주를 주장하게 되면

임대인은 

해당 임대차계약의 기간을 이유로

 임차인을퇴거시킬 수 없다는 

의미입니다

단

주·임법 제4조1항의 

내용과 같이

임차인이 

2년 미만 또는 1년의 기간의

유효함을 주장하며

계약갱신 또는 재계약을 

원하는 경우에는 

5% 임대료 인상도 가능하다는 것입니다

(이론적으로는 가능)

 

그런데

 현실적으로 보장된

2년의 임대기간과

5% 임대료 상한을 무시한채

이런 주장을 할 임차인이

과연 얼마나 될까요?

 더군다나

1년 임대차계약을 한 경우라도

1년 기간 유효함을 주장한 후 

실제적으로는

계약갱신이나 재계약시에는

임차인이 기존의 주장을 뒤엎고

2년의 기간을 주장한다면

 이 때에도 

임대인은 5% 임대료

인상도 할 수 없고

최소 보장 임대기간 2년으로 인해

 임차인을 강제 퇴거시킬 수도 없습니다

1년 임대차계약한 경우라도

2년 주장이 가능한데다 

새로 규정된 

계약갱신청구권으로 인해

2년 더 연장해 주어야 하는 경우도

 생길 수 있습니다

결론적으로 

임대차 기간 1년 계약이라도 

임차인이 주장하면 

결국에는

 4년 단위의 계약이 된다는 

의미인 것입니다

 

그러므로

임대인이 임차인을 상대로

1년에 5%씩 임대료 인상이 

가능한 경우는

① 임차인이 1년 이후 

스스로 퇴거해서 

새로운 임차인과 계약하며 

이전 임대료의 5% 인상을 하거나

(이런 경우는 종종 있을 수 있음)

 

② 임차인이 

1년 기간 유효를 주장하며

적극적으로 

계약갱신이나 재계약에 임하는 경우에

5% 인상이 가능하다고

할 것입니다

 즉

 

1년마다 5% 임대료 인상은

 임차인의 의지에 좌우됩니다

 

결론적으로 

임대인의 경우에는

임차인과 

2년 미만 또는 1년 기간의 

임대차계약을 한다 하더라도

 임대차기간은 

의무적으로 2년이며

2년 내에는 임대료 5% 인상을

 할 수 없다고 생각하는 것이 

현실적입니다

이러한 결론은

등록임대주택은 2년 단위로써

임대료 5% 상한 증액 

제한을 받기에 

2년간 10%의 임대료 인상은

 가능하지 않다

고 해명한

 국토부와 일치하는 것입니다