주택임대차보호법으로 알아보는 계약갱신청구권

 주택임대차보호법으로 

알아보는

계약갱신청구권

전·월세 신고제 전·월세 상한제

그리고

계약갱신청구권을 내용으로 하는

주택 임대차 3법이 있습니다

이중 

임대인과 임차인의 계약갱신에 관한

중요한 내용을 담고 있는

계약갱신청구권에 대해

주택임대차보호법의 내용을 통해

알아보고자 합니다

주택임대차보호법 제6조 

(계약의 갱신)

제1항 

임대인이 임대차기간이 끝나기 

6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에

임차인에게 갱신거절의 통지를 

하지 아니하거나

계약조건을 변경하지 아니하면

갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를

하지 아니한 경우에는

그 기간이 끝난 때에 

전 임대차와 동일한 조건으로

다시 임대차한 것으로 본다

임차인이 임대차기간이 끝나기

2개월 전까지제 통지하지 

아니한 경우에도 또한 같다

제2항 

제1항의 경우

임대차의 존속기간은

2년으로 본다

<부연설명>

주택임대차보호법 제6조

제1항과 제2항은

계약갱신 중 묵시적갱신에 대한

내용을 서술한 것으로

이전의 내용이었던

계약기간 만료 6개월 전부터

1개월 전까지를 

계약기간 만료 6개월 전부터

2개월 전까지로 개정하여

임차인의 보호를 

더욱 강화하였습니다

(2020년 6월 9일)

주택임대차보호법

제6조의3(계약갱신 요구 등) 

(본조신설 2020. 7. 31.)

제1항

앞에서 언급한 제6조에도 불구하고 

임대인은 임차인이 

제6조제1항 전단의 기간 이내에 

계약갱신을 요구할 경우 

정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 

<부연설명>

해당 임대차기간 만료

6개월 전부터 2개월 전까의 

기간 이내에 

임차인이 계약갱신을

요구하게 되면

임대인은 

정당한 사유가 없는 한

계약갱신에 응하여야 합니다

이렇게 

임차인이 임대인에 대해

계약갱신을 강제할 수 있는 권리를 

계약갱신청구권이라 합니다

이러한 권리는 형성권으로써

상대방의 의무를 강제적으로

이행하게 할 수 있는 권리입니다

다만, 

다음 각 호의 

어느 하나에 해당하는 경우에는

 그러하지 아니하다

<부연설명>

계약갱신을 강제시키는

임차인의 권리인

계약갱신청구권에 대항해

임대인이 임차인의 

계약갱신청구에 대해 

거절할 수 있는 예외 사항들을 

아래에 열거하였습니다

(1) 

임차인이

2기의 차임액에 해당하는

 금액에 이르도록

 차임을 연체한 사실이 있는 경우

(2) 

임차인이 

거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 

임차한 경우

(3) 

서로 합의하여

 임대인이 임차인에게

 상당한 보상을 제공한 경우

(4) 

임차인이 임대인의 동의 없이

 목적 주택의 전부 또는 일부를

 전대(轉貸)한 경우

(5) 

임차인이

 임차한 주택의 전부 또는 일부를

 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

(6) 

임차한 주택의

 전부 또는 일부가 멸실되어

 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

(7) 

임대인이 다음 각 목의

 어느 하나에 해당하는 사유로

 목적 주택의

 전부 또는 대부분을

 철거하거나 재건축하기 위하여

 목적 주택의 점유를

 회복할 필요가 있는 경우

① 임대차계약 체결 당시

 공사시기 및 소요기간 등을 포함한

 철거 또는 재건축 계획을

 임차인에게 

구체적으로 고지하고 

그 계획에 따르는 경우

② 건물이 

노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등

 안전사고의 우려가 있는 경우

③ 다른 법령에 따라 

철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

(8) 

임대인

(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함)이

 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

<부연설명>

이 항목으로 

임대인은 임차인의 

계약갱신청구권 행사를

무력화시킬 가능성이 가장 높습니다

(9) 

그 밖에 

임차인이 임차인으로서의 의무를

 현저히 위반하거나

 임대차를 계속하기 어려운

 중대한 사유가 있는 경우

제2항

임차인은 제1항에 따른

 계약갱신요구권을 1회에 한하여

 행사할 수 있다.

이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은

2년으로 본다.

제3항

갱신되는 임대차는 

전 임대차와 동일한 조건으로

 다시 계약된 것으로 본다. 

다만, 

차임과 보증금은 

제7조의 범위에서 증감할 수 있다.

<부연설명>

주택임대차보호법 

 제7조(차임 등의 증감청구권)의 

제1항과 제2항은 

2020년 7월 31일 개정되어

내용은 다음과 같습니다 

당사자인 임대인과 임차인은

약정한 차임이나 보증금이

 임차주택에 관한 조세, 공과금, 

그 밖의 부담의 증감이나 

경제사정의 변동으로 인하여

 적절하지 아니하게 된 때에는

 장래에 대하여 그 증감을 

서로에게 청구할 수 있습니다

물론

대부분의 경우는

임대인인 임차인에게

청구하게 됩니다

이 경우 증액청구는 

임대차계약 또는 

약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후

 1년 이내에는 하지 못합니다

또한

위의 내용에 따른 증액청구는

 약정한 차임이나 보증금의 

20분의 1의 금액을 초과하지 못합니다

즉 5%를 상한으로 하여

5% 이내에서만 청구할 수 있습니다

 다만

특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및

 특별자치도는

 관할 구역 내의 

지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여

5% 이내 상한 증액의 범위에서

증액청구의 상한을 

조례로 달리 정할 수 있습니다

제4항

제1항에 따라 갱신되는 

임대차의 해지에 관하여는

 제6조의2를 준용한다.

<부연설명>

계약갱신청구로 계약갱신이

되었어도

임차인은 언제든지 

임대인에게 

계약해지를 통지할 수 있습니다

이러한 계약해지 통고의 효과는

임대인이 그 통지를 받은 날부터 

3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다

제5항

임대인이 

제1항제8호의 사유로

 갱신을 거절하였음에도 불구하고

 갱신요구가 거절되지 

아니하였더라면

 갱신되었을 기간이 만료되기 전에

 정당한 사유 없이

 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우

 임대인은 

갱신거절로 인하여 임차인이 입은

 손해를 배상하여야 한다.

<부연설명>

임대차보호법 제6조

제1항 제8호의 사유인

임대인

(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함)이

 해당 임대주택에 실제 거주한다며

정당한 주장을 하여

임차인의 계약갱신 요구를 거절하고

임차인을 내보냈는데

이후

임대인

(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함)이

해당 임대주택에 거주하지 아니하고

제3자 즉 새로운 임차인을 구해

새로운 임대차계약을 맺은 경우

임대인은 임차인에게 

손해배상을 하여야 한다는 

내용입니다

이에 대한 

임대인과 임차인의 분쟁이

많이 발생할 것으로

추정되는 법조항이라 할 것입니다

제6항

제5항에 따른 손해배상액은

 거절 당시 당사자 간에

 손해배상액의 예정에 관한

 합의가 이루어지지 않는 한

 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.

 ① 갱신거절 당시 월차임

(차임 외에 보증금이 있는 경우에는

 그 보증금을 제7조의2 각 호 중

 낮은 비율에 따라

 월 단위의 차임으로 전환한

 금액을 포함한다. 

이하 "환산월차임"이라 한다)의

3개월분에 해당하는 금액

 

② 임대인이

 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과

 갱신거절 당시 

환산월차임 간 차액의 

2년분에 해당하는 금액

 

③ 제1항제8호의 사유로 인한

 갱신거절로 인하여

 임차인이 입은 손해액