주택임대차보호법의 최우선변제권 2

주택임대차보호법의 

최우선변제권 2

소액임차인에 해당되기 위한 

임차보증금의 액수와

 

소액임차인에 해당된 후 

보장받을 수 있는 

최우선변제금액은 

얼마일까요?

이번 글에서는  

보증금액수에 따른 

소액임차인의 범위와 

연도별 

최우선변제금액에 대하여 

자세히 

알아보도록 하겠습니다.

주택임대차보호법상 

소액임차인의 

최우선변제권에 관한 

전반적인 내용을

 알고자 하시는 분들은 

아래의 글을 참조해 주세요.

주택임대차보호법의 

최우선변제권 1

(클릭!)

소액임차인으로 

최우선변제를 받을 수 있는 

기준에 관하여

 

주택임대차보호법에서는 

다음과 같이 명시하고 있습니다.

주택임대차보호법 제8조3항 

(보증금 중 일정액의 보호)

③ 제1항에 따라

 

우선변제를 받을 임차인 및 

보증금 중 일정액의 범위와 기준은

 

제8조의2에 따른 

주택임대차위원회의 심의를 거쳐 

대통령령으로 정한다. 

다만

 

보증금 중 일정액의 범위와 기준은 

주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 

2분의 1을 넘지 못한다

 

위에서 언급한 대통령령은 

아래의 시행령입니다.

주택임대차보호법 시행령 제11조 

(우선변제를 받을 임차인의 범위)

우선변제를 받을 임차인은 

보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 

금액 이하인 임차인으로 한다. 

주택임대차보호법 시행령 제10조 

(보증금 중 일정액의 범위)

우선변제를 받을 보증금 중 

일정액의 범위는 

다음 각 호의 구분에 의한 

금액 이하로 한다.  

위의 시행령의 내용에

 

소액임차인이 될 수 있는 

보증금의 기준과 최우선변제금액이 

명시되어 있습니다.

시대가 발전함에 따라 

시행령이 

9차에 걸쳐 개정되며 

보증금의 기준과 최우선변제금액이 

상향 조정되어져 왔습니다.

지금의 현행법은

9차 개정안인 

2018. 9. 18의 개정안을 

명시하고 있습니다.

여기서 가장 중요한 점은

 주택임대차보호법상 

소액임차인으로

최우선변제금액이 

 적용되는 시점입니다.

이는

 

 해당 임대차계약시점이 

기준이 되는 것이 아니라 

해당 등기사항증명서에 기재된 

최초의 담보물권 설정시점 이 

기준이 됩니다.

담보물권의 대표적인 예로

(근)저당권이 있습니다.

즉 

현행법의 기준이나 

임대차계약시점과 상관없이

 

최초의 담보물권이 

설정된 시점에서

 

주택임대차보호법 시행령에

 명시된 

소액임차인의 기준이 되는 

보증금 액수와 

 

최우선변제금액이 

적용된다는 것입니다.

 2010. 7. 21  6차 개정

 2013. 12. 30  7차 개정

 2016. 3. 31  8차 개정

2018. 9. 18  9차 개정

 위와 같이 

시행령이 여러번 변경되었기에 

적용시점에 주의가 필요합니다.

아래의 표를 참조하여

자신의 보증금액으로 

소액임차인에 해당되는지 

해당된다면 

얼마나 최우선변제를 

받을 수 있는지 확인하세요.

 1차개정~5차개정은 

생략합니다.

과밀억제권역에 관해서는 

수도권정비계획법 시행령을 

 확인해 주세요. 

 

<2010. 7. 21  6차 개정> 

법적용 기준일 

2010. 07. 26 ~ 2013. 12. 31

구분	서울	과밀억제 권역	광역시 (군 제외)  안산 용인 김포 광주	기타지역
소액임차인범위	7500만원이하	6500만원 이하	5500만원이하	4000만원이하
최우선변제금액	2500만원 이하	2200만원 이하	1900만원이하	1400만원 이하

<2013. 12. 30  7차 개정>

법적용 기준일

 2014. 01. 01 ~ 2016. 03. 30

구분	서울	과밀억제 권역	광역시 (군 제외)  안산 용인 김포 광주	기타지역
소액임차인범위	9500만원이하	8000만원 이하	6000만원이하	4500만원이하
최우선변제금액	3200만원 이하	2700만원 이하	2000만원이하	1500만원 이하

 <2016. 3. 31  8차 개정>

법적용 기준일 

 2016. 03. 31 ~ 2018. 09. 17

구분	서울	과밀억제 권역	광역시 (군 제외)  안산 용인 김포 광주 세종	기타지역
소액임차인범위	1억원이하	8000만원 이하	6000만원이하	5000만원이하
최우선변제금액	3400만원 이하	2700만원 이하	2000만원이하	1700만원 이하

<2018. 9. 18  9차 개정>

법적용 기준일

2018. 09. 16 ~ 현재 

구분	서울	과밀억제 권역 세종 용인 화성	광역시 (군 제외)  안산 김포 광주 파주	기타지역
소액임차인범위	1억1천만이하	1억원 이하	6000만원이하	5000만원이하
최우선변제금액	3700만원 이하	3400만원 이하	2000만원이하	1700만원 이하

확인순서 

1. 가장 먼저 등기사항증명서를 

확인합니다.

2. 최초의 담보물권의 설정일을 

확인합니다.

3. 설정일이 위에서 언급한 

시행령의 어느 시점에 

위치하고 있는지 확인합니다.

4. 자신의 보증금이  

해당 시점의 

소액임차인 보증금 요건이 되는지 

그리고 해당된다면 

최우선변제금액을 확인합니다.

<예시>

1

서울 보증금 1억 

2019.01.01 임대차계약

최초 저당권 설정일 2017. 03.31

소액임차인 해당여부와 

최우선변제금액은?

최초 담보물권 설정일이 

2016.03.31~2018.09.17 

기간내로

 

서울 보증금 1억은 

소액임차인 조건에 해당됩니다.

그러므로

 

최우선변제금액은 

3400만원 이하입니다.

2 

부산 보증금 7천만원 

2018. 10.11 임대차계약 

최초 저당권 설정일 2014. 04.12

소액임차인 해당여부와 

최우선변제금액은?

최초 담보물권의 설정일이 

2014.01.01~2016.03.30

기간내로

 

광역시인 부산시의 경우

소액임차인 해당 보증금의 기준이

6000만원 이하로

해당 임대차계약의 보증금이

7000만원으로 

기준을  초과합니다. 

그러므로 

소액임차인에 해당 되지 않습니다.

당연히 

최우선변제금액 인정되지 않습니다.

3

세종시 (3가지의 경우)

(3-1)

보증금 1억 

최초 담보물권 설정일이 

2019.02.01 이라면 

2018.09.16~현재의 기간내에 

담보물권이 설정되어 

보증금 1억은 

세종시의 소액임차인 해당조건에 

부합합니다.

그러므로 

3400만원 이하로 

최우선변제를 받을 수 있습니다.

(3-2)

보증금 5천만원 

최초 담보물권 설정일이 

2017.02.01 이라면

 

 2016.03.31~2018.09.17 

기간내에 담보물권이 설정되어져

 

보증금 5천만원은 

세종시의 소액임차인 해당조건인 

보증금 6천만원 이하에 

부합합니다.

그러므로 

2천만원 이하로 

최우선변제를 받을 수 있습니다.

(3-3) 

보증금 5천 

최초 담보물권 설정일이 

2015.02.01 이라면 

 2014.01.01~2016.03.30 

기간내에 담보물권이 설정되어져 

해당시점에서  

세종시는 기타지역으로 분류됩니다.

그러므로

 

보증금 5천만원은 

기타지역에서 인정되는 

소액임차인의 보증금 조건인 

4500만원을 초과하기에

 

소액임차인의 조건에 부합하지 않아 

최우선변제권이 인정되지 않습니다.

위의 예시의 경우와 같이 

임대차계약시의 보증금과

 해당 등기사항증명서에 

기재되어 있는 

최초 담보물권의 설정일에 따라

 

소액임차인으로써 

해당사항이 되는지 

된다면

 

소액임차인으로써 최우선변제를 

얼마나 받을 수 있는지가 

결정되어집니다.

이는

 

임차인에게는 매우 중요한 사항으로

 

임대차계약을 체결하기 전    

등기사항증명서를 꼼꼼히 확인하고

 

위의 경우를 참조하여

 

임차인 자신의 손해 유무를 계산한 뒤 

임대차계약에 임해야 할 것입니다.