하자담보책임과 면책특약

하자담보책임과 면책특약

하자담보책임과 관련

아래의 글들을 참조해 주세요.

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매도인의 하자담보책임이란

하자담보책임에 있어 

손해배상의 범위

하자담보책임의 

제척기간과 소멸시효

하자담보책임과 면책특약

하자담보책임과 채무불이행책임

부동산을 매매하다 보면 

가장 많이 부딪히는 문제가 

매도인의 하자담보책임입니다.

 이는

 매도인의 무과실책임으로써

 

매수인이 

하자 있음을 안 날로부터 

6월 이내에 

하자에 대한 책임을 묻게 된다면 

매도인은 

거의 대부분의 경우 

그 책임에서 

자유롭기가 어렵습니다. 

그렇다 보니 

매도인들은 

경제적 비용 뿐 아니라 

시간적 정신적으로 

손해를 보는 경우가 

많이 있습니다. 

더군다나 

단독주택과 같이 

오래된 부동산을 

처분하는 경우 

주택의 노후화를 감안하여 

매매대금을 산정하고

 

매도하는 경우가 많습니다.

이러한 경우조차도 

매수인이 매매 이후

 

하자에 대한 

시비를 걸게 된다면 

매도인의 경우 

많이 난감하게 되겠지요. 

그래서 

오래된 부동산을 

처분하는 경우 등에는

본인이던지 

공인중개사의 도움을 

얻던지 하여 

매도인의 

하자담보책임에 대한 

면책특약을 

계약서에 기재하는 방식으로

 

하자담보책임의 의무를 

벗어나고자 하시는 

매도인분들이 많습니다. 

이러한 

하자담보책임에 관한 

면책특약은 일단은 유효합니다.

 하자담보책임은

민법상의 강행규정이 아니라 

임의규정이기 때문입니다. 

임의규정 이란 

  

당사자의 의사에 의하여

 

법의 적용을 배제 또는 

변경할 수 있는 것으로

 규정과 다른 

의사표시를 한 경우에는 

당사자의 의사에 따라 

진행한다. 

법률상 '~할 수 있다' 는 

규정이 많다.

<네이버 용어사전>

강행규정 이란 

 

당사자의 의사와는 관계없이

 

강제적으로 

적용되는 규정으로

 임의규정과 

반대되는 개념이다. 

주로 

'~하여야 한다' 는 

규정이 많다. 

<네이버 용어사전>

그러면

계약서에 

하자담보책임에 관한 

면책특약만 기재해 놓으면

 

“그때부터 

매도인의 하자담보책임이 

완전히 없어지는 것이냐? ”

하고 묻는다면 

답은 

그렇지가 않다는 것입니다.

하자담보책임의 면책은

① 매매의 내용 

② 하자담보책임에 관한 형평성 

③ 매도인의 고의·과실 

등에 의해 

결정되어 집니다.

이에 대한 

간단한 예시와 

하자담보책임의 

면책특약에 따르는 

필요한 요소에 대해

 알아보겠습니다. 

(1) 

“현 시설물 상태에서의 계약”

매매계약서에서 

가장 흔히 보는 문구 중에  

'현 시설물 상태에서의 계약' 

이란 표현이 있습니다. 

하자담보책임의 면책특약으로써 

사용하는 대표적인 문구입니다.

이러한 문구를 

특약란에 

습관적으로 기재하고 

매도인의 

하자에 대한 책임을 

면책하려는 경우가 

많이 있습니다. 

하지만 

이러한 문구만으로는

매도인의 

하자담보책임 뿐 아니라

포괄적인 채무불이행에 대한 

책임에서도 

자유로울 수는 없습니다. 

판례에서는

 

① 매수인에게

구체적인 하자에 대한 것을 

고지하고 

② 그에 따른 

매매대금의 감액 등의 

사유가 있는 경우에 한하여

 

매도인의 하자담보책임의 

면책특약이 유효한 것으로

 보고 있습니다. 

그러므로 

“현 시설물 상태에서의 

계약” 

이라는 표현만으로는 

중대한 하자를 면책시킬 수는 

없다 할 것입니다. 

(2) 

부동산 매매시 

여러가지 이유등에 의하여 

하자담보에 대한 

면책특약을 달기도 합니다. 

① 단독주택과 같은 

오래된 주택의 거래시

② 거주할 목적이 아닌 

개발 가치를 보고 

구입하는 부동산

③ 대금을 감액한 부동산

④ 급매물

 

⑤ 입주후 매수인의 

대수선 또는 인테리어가 

예상되는 등의 이유로

 

하자담보책임을 면하고자 

하는 경우가 많이 있습니다.

사실상 

위의 이유로 만든 

면책특약은 유효합니다. 

그러나 

매도인이 

중대한 하자 등에 대하여 

고지하지 않았다면

(매도인의 고의 또는 과실) 

이러한 면책특약이 

적용되지 않습니다. 

그러므로 

매매계약시 

하자담보책임에 대한 

면책특약의 기재 이전에 

매도인이

해당 부동산에 대한 

하자에 대하여 

매수인에게 고지

(목적물의 확인·설명서란에 

이를 언급)를

 하는 것이 우선입니다. 

하자에 대한 

고지 이후에 

매매대금의 감액 등의 

상세한 이유

(위에서 언급한 

①②③④⑤ 등의 이유)를

 기재하여 

면책특약에 대한 조건을 

충분히 갖춘다면 

이러한 

하자담보책임의 면책특약은 

유효하다 할 것입니다.

(3) 

위의

 유효한 면책특약에 의해 

매수인은 

매매 이후에 

해당 부동산에서 

일어날 수 있는 하자에 대하여 

책임을 물을 수 있는 

근거가 없어집니다. 

그러하기에 

면책특약에 동의 할 때에는

 

매매대금의 충분한 감액 등 

매수인이 

해당 부동산을 구입함으로써 

얻을 효용을 

충분히 고려한 이후라야 

할 것입니다. 

매매계약시

매도인 또는 

공인중개사로부터

하자에 대한 

충분한 고지를 들은 후 

구입의사를 결정해 주세요.