상가건물임대차보호법의 묵시적갱신 2 - 환산보증금액의 중요성

 

 

상가건물임대차보호법의 

묵시적갱신 2

- 환산보증금액의 중요성

상가건물임대차보호법

(약칭 상·임·법)에 있어서의 

묵시적갱신 

그 두번째 이야기입니다.

상·임·법의 묵시적갱신에 대한 

전반적인 내용을 

알고 싶으신 분들은 

아래글을 참조해 주세요. 

(클릭!)

상가건물임대차보호법의 

묵시적갱신 1

위의 글에서 

환산보증금액에 따라 

묵시적갱신의 가능여부를 

알 수 있었습니다.

이렇듯 환산보증금액은 

상임법상에서 중요한 위치를 

차지하고 있습니다.

특히

 

한도액의 이내 또는 초과에 따라 

상임법상에 있어 

임차인의 보호규정에서

 차이를 보이고 있습니다. 

이에 

환산보증금의 한도액에 따른 

상임법상의 특징을 알아봅니다.

환산보증금 한도액 

이내인 경우

1. 묵시적갱신 가능합니다.

물론 10년의 범위 내에서 

계약갱신요구도 가능합니다.

2. 권리금 회수 가능합니다. 

권리금 회수에 대해 

법적으로 보호받을 수 있는 기간이

 2018. 10.16 상임법 개정으로 

임대차계약기간 만료 

3개월 전에서 6개월 전으로 

기간이 늘어나 

임차인의 권리금 보호에 

더 유리하게 되었습니다.

3. 대항력 인정됩니다.

4. 상가임대료 또는 보증금의

 인상률이

 

상임법 개정으로

 

기존의  9%에서  

5% 이내로 축소되어 

월세나 보증금의 

급격한 상승을 막을 수 있는 

보호장치가 마련되었습니다.

5. 우선변제권 인정됩니다.

 

환산보증금 한도액을 

초과하는 경우 

1. 계약갱신요구는 가능하나 

묵시적갱신은 해당이 되지 않습니다.

2. 권리금 회수 보호기간이 

위와 동일하게

 

임대차기간 만료 

6개월 전까지 입니다.

3. 대항력 인정됩니다.

4. 계약갱신시

보증금 또는 월세 증액 

한도 규정이 

적용되지 않습니다.

그러므로

 

5%를 초과하는 

보증금이나 월세 증액을 

내용으로 하는 계약이 용인됩니다.

5. 우선변제가 적용되지 않습니다. 

보증금 또는 임대료 인상후

 해당 환산보증금이 

상임법에서 규정한 

환산보증금 한도액을 초과하는 경우

한도액을 초과하는 시점부터 

상임법상의 

묵시적갱신의 보호를 받지 못합니다.

임대인은 매년 5% 범위내에서 

월세를 올릴 수 있습니다.

단

 

증액시점으로부터 1년 이내에는

다시 차임의 증액을 

임차인에게 요구할 수 없습니다.

 (상임법 11조)

임차인과 임대인이 합의하여 

월세액의 5%를 초과하는 

증액을 할 수 있을까요?

상임법의 법규정상 

5%를 초과하는 증액은 안됩니다. 

 만약 

임차인이 지불한 경우 

초과분만큼 

반환 받을 수 있습니다.

 

 

상·임·법의 개정으로

보증금이나 월세 증액 상한률을  

9%에서 5%로 축소되었습니다. 

이에 

5%의 증액 상한률에 대한 

의미를 알아봅니다. 

기존의 계약이 

보증금 1억 월세 1백만원인 경우

 

보증금과 월세 모두

 5%까지 인상 가능

즉

 

새로운 갱신을 통해

 

보증금 1억 5백만원 

월세 105만원까지 

가능해 집니다.

임차인들이 헷갈려 하는 부분이 

보증금 인상 없이 

월세만 올리는 경우입니다.

(중요!)

다툼의 여지가 있는 부분입니다.

보증금 1억 월세 100만원인 경우

 

월세만 5%를 올릴때  

항상 

월세가 105만원이 

되는 것은 아닙니다.

임대인의 입장에서는 

보증금 증액없이

 

기존 월세 100만원에서 

10만원을 더 주장할 수 있습니다.

좀 이해하기가 어렵죠?

항상 환산보증금을 기준으로 

계산되어 지기에 

위와 같은 결과가 

나올 수 있는 것입니다.

환산보증금

＝ 보증금 1억＋(1백만×100)

그러므로 환산보증금은 2억

환산 보증금 2억× 상한률 5%

＝1천만원

 기존 보증금 2억＋증액분 1천만원 

＝기준 환산보증금이 됩니다.

여기에서

  

기준 환산보증금 2억1천만

－원래 보증금 1억

＝1억 1천만원

1억 1천만÷100＝110만원

110만원이 

보증금 증액없이 

월차임만  5%를 올린 

새로운 월차임이 됩니다.

많이 복잡하지요.

보증금을 증액하지 않는 부분만큼 

월세에 반영하겠다는 의미입니다. 

보증금 1억 월세 100만원에 대해 

5% 증액하는 경우

 

보증금은 1억 5백만 

그리고 

월세는 105만원이 됩니다.

즉 

보증금 증액분 5백만원을 

올리지 않는 대신 

월세에 5만원을 더해 

증액분을 반영한다는 의미입니다.

아무래도 

임대인과 임차인의 분쟁의 여지가 

있어 보입니다.

위의 내용을 참조하시고 

임대료 협의에 

도움이 되었으면 합니다.