상가임대차 재계약하면
다시 10년간
영업가능한가요?
오늘의 주제는
상가임대차계약에 있어서
계약의 연장을
임차인의 권리인 계약갱신요구에 의해
상가임대차보호법(약칭 상·임·법)에서
규정하는 기간인
10년(상·임·법 개정 전에는 5년)의
기간을 소진한 후
만료시점을 전후하여
임대인과 다시 새로운 계약
즉 재계약을 맺으면
임차인은
상·임·법의 계약갱신요구권을
새롭게 주장할 수 있는가?
즉
다시 10년의 기간을
주장할 수 있는가의 문제입니다.
상가임대차의 경우
상·임·법의 계약갱신요구권이 있어
임차인은 일정한 기간을
안정적으로 영업할 수 있게
보호받고 있습니다.
이는
임차인이 투입한
권리금이나 시설비를
보호받기 위해
필요한 당연한 권리입니다.
계약갱신요구권이란
임차인이 임대인에게
계약을 연장해 달라고
주장할 수 있는 권리인데
임대인은 임차인이
계약갱신을 요구하게 되면
법에서 정한
특별한 사유가 없는 한
이를 거절할 수 없습니다.
이 때
임차인의 계약갱신요구는
최초 임대차기간을 포함한
전체 임대차 기간이
10년(상·임·법 개정 전에는 5년)을
초과하지 않는
범위에서만 가능합니다.
갱신되는 임대차는
전 임대차와 동일한 조건으로
계약된 것으로 간주합니다.
단
차임 또는 보증금을
증감할 수 있고
증액의 경우
청구 당시 차임 또는 보증금의
100분의 5의 금액을
초과할 수는 없습니다.
계약갱신요구권에 관해
자세하게 알고자 하시는 분들은
아래의 글을 참조해 주세요.
위에서
계약갱신요구권에 관해
알아보았습니다.
임차인의 입장에서는
유리한 권리인데 반해
임대인에게는
불리한 의무이기도 합니다.
만약 재계약을 통해
새롭게
계약갱신요구권이 인정된다면
임대인의 입장에서는
오히려 재산권 행사의 침해를
받을 수도 있다는 것입니다.
재계약에 대한
법원의 판단은 이러합니다.
임차인이
계약갱신요구권을 행사한 이후
임차인과 임대인이
종전의 임대차계약기간이
만료될 무렵
신규 임대차계약의 형식을
취하는 경우에도
그것이
임차인의 계약갱신요구권
행사에 따른
갱신의 실질을 갖는다고
평가되는 한
이를 두고
종전 임대차의 재계약이라고
볼 것은 아니다
대법원 2014.04.30.
선고 2013다35115판결
이에 따르면
임차인과 임대인이
기존의 임대차계약을
연장하는 것에 불과한
신규 임대차계약을 한다면
신규 임대차계약시점일을
새로이
계약갱신요구를 할 수 있는
즉
다시 10년의 기간이 시작되는
계약의 출발일로
볼 수 없다는 의미입니다.
위의
법원의 판단에 따라
기존의 임차인들은
계약갱신요구기간이
만료된 경우에는
더 이상의 계약갱신요구를
할 수 없다고 간주하고
자신의 임대차계약에 대해
고려해야 할 것입니다.
계약갱신요구권과 재계약과
관련하여
아래의 예시사항을
참조해 주세요.
(1)
임대차계약기간 중
상가건물의 주인이 바뀌어
새로운 임대인과
임대차계약을 체결한 경우
종전의 계약갱신요구기간에
상관없이
새로운 임대차계약시점부터
계약갱신요구기간이 시작하나요?
계약갱신요구권은
상가건물이
매매/상속/증여 등의 이유로
임대인이 바뀌어도
계약갱신요구 시작일은
종전의 임대차계약시점부터
시작하기에
새로운 임대차계약이
이루어져도
계약갱신요구기간의
변경은 없습니다.
임대료를 인상하면서
재계약을 했어도
계약갱신과 관련한 특약이 없다면
임차인은
새로이 10년의 계약갱신요구권을
행사할 수 없습니다.
(2)
임차인이 하고 있던 영업을
동생에게 양도하고
동생은 임대인과
새로이 임대차계약을 맺었는데
새로운 임차인인 동생은
임대인에 대해
10년의 계약갱신요구권을
주장할 수 있나요?
임차인인 본인과
새로운 임차인인
동생과의 사이에서
영업양도양수계약이
정상적으로 이루어져
(영업권지위승계,
권리금 실제로 주고받음 입증)
객관적으로 증명이 가능하고
신규 임차인인 동생과
임대인이
새로운 임대차계약을 맺었다면
임대인에 대해
새롭게 10년의 계약갱신요권을
행사할 수 있습니다.
(3)
계약갱신요구기간이 만료되고
새로이 체결하는 재계약의 경우
위에서 언급한 판례에 따르면
일반적인 경우
새롭게 계약갱신요구권을
인정하지 않고 있습니다.
그러나
갱신요구기간 만료 후
묵시적갱신이 아닌 재계약의 경우
보증금과 월세의 증액분
(100분의 5)을 훨씬 넘는 인상이나
영업장을 새롭게 꾸미기 위해
시설과 인테리어에
과도한 금액이 투입되는 등
계약조건에 큰 변화가 생겨서
임대인과 임차인의
특약으로
새로운 임대차계약의
시작임을 알리는
규정이 있는 경우라면 어떨까요?
계약에 있어 가장 중요한 것은
합치된 당사자들의 의사입니다.
물론
이러한 당사자들의 의사가
반영된 내용이
일방에게 불리하거나
사회질서나 정의에
반하지 않는다는 것이
전제가 되어야 하겠지요.
이러한 전제가 있는
당사자자들의 의사라면
존중해주어야 하지 않을까요?
다툼의 여지가 있어
보이는 부분입니다.
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