상가(건물) 매매계약시 매수인이 알아야 할 사항

상가(건물) 매매계약시 

매수인이 

알아야 할 사항

 

1

상가건물의 매수인을 확정

진정한 매수인 

확인 여부가 중요합니다.

이를 위해 

등기권리증/ 건축물대장/ 

등기부등본/

신분증 위·변조 여부/ 

통장사본 발급년도 확인

등을 확인하여 

매매대금을 건넬 매도인을 

확정합니다.

건물의 진정한 주인 확인을 위해 

필요한 설명은 

아래의 글을 참조해 주세요.

(클릭!)

진정한 임대인과 계약하시나요(1)

- 내 보증금 지키기 7 

 

매도인을 확정한 후에는

등기사항증명서(등기부등본)로

압류/ 가압류/ 가등기/ 가처분/

근저당권/ 임차권등기/ 전세권 

등의 여부를 확인합니다.

상가건물인 경우 

집합건물이나 일반건물로 나뉘는데 

여기서는 일반건물을 위주로 

설명합니다.

일반건물인 상가인 경우

건물등기부등본과 토지등기부등본 

모두를 확인합니다.

등기부상 표시되지 않으나 

매도인에게 

확인하여야 할 것들이 있습니다.

(1) 

해당상가의 소유권의 다툼으로 

소송중인지의 여부 

(2) 

소유권 이외의 기타 법적통지를 

받은적은 없는지 문의

(3) 

매수인에게 부담이 되는 

미공시권리(등기부에 나타나지 않는)는 

없는지 문의 

(예를 들어 양도담보)

(4) 

임차보증금 등에 채권가압류 등의 

통지가 없었는지 문의 

 

2

건축물대장과 

사실상 목적물의 현황을 

파악하고 차이를 확인

(1) 

준공년도/ 면적/ 

각층 건축물의 용도/

 위법·불법건축물 여부/

불법 증축/ 용도변경/

정화조 용량 주차대수

등을 건축물대장을 통해

확인합니다.

(2) 

건물안전진단확인서와 함께

 건물붕괴위험/ 지반침하/ 층간소음/

하수도 역류현상/ 누수/ 벽에 균열

등을 직접 확인합니다.

 

(3) 

건축물대장과 함께 

토지이용계획확인원으로

 

해당 상가건물의 용도지역 등 

이용제한을  확인합니다.

(4) 

토지대장(임야대장) 지적도(임야도)로

 토지의 면적/토지의 모양/ 경계선 

등을 확인하고 

실제 토지와 차이는 없는지 

비교해 봅니다.

3

월세 확인

(1) 

월세 선불·후불 여부

(2) 

관리비나 부가세가

 월세포함인지 별도인지 확인 

(3) 

매도인(임대인)의 월세입금 통장으로 

임차인의 미수금 확인

(4) 

임차인의 차임 연체여부를 

매도인(임대인)에게 확인합니다.

 

(5) 

월세와 함께

임차인들의 제세공과금 

납입 여부도 확인합니다.

4 

임대차목록

(임차인현황조사서)의 

작성 

매도인에게

 

현재 거주/영업하고 있는

임차인들의

전입세대 열람신청서나

사업자등록사항의  목록 

등을 요청합니다.

 

임차인현황조사서에는

임대차계약서 사본/ 월세액/ 

임대차기간/ 특약사항 여부

등을 기재합니다.

(1) 

임대차기간 확인 중요합니다.

 특히 

임대차 만기시점이 중요합니다.

상가 매입시점에 

만기가 몰려있으면

매수인은  

자금 압박을 받을

 가능성이 그만큼 높아집니다.

(2) 

임차인의 퇴거 또는 승계 

여부 확인합니다.

퇴거한다면 

임차인의 명도확인서 

반드시 확보합니다.

 

(3) 

임대차계약서 마다 

특약사항을 확인합니다.

 특히 

원상복구의무에 관한 특약이

중요합니다.

원상복구에 관한 특약이 없다면 

매수인은 상가매입후 

추후에 상가 복구에 

부담이 될 수 있습니다.

 

(4) 

매매계약시점부터 잔금시까지 

임차인 변동에 대한 

양 당사자의 협의가 필요합니다.

5

부가세 환급여부 

확인합니다.

또한 

부가세 

매매대금에 포함/별도 여부 

확인합니다.

부가세 문제를 해결하기 위한 

포괄양도양수계약인지 

여부를 확인합니다.

매수인은 사업개시일로부터 

20일 이내에 

임대사업자 등록을 하여야 합니다.

 

6

취득세 중과세 여부 확인

보통 상가의 경우 

취득세는 4.6%입니다. 

그러나 

상가건물 내 

유흥업종이 있는 경우 

취득세 중과세 대상이 

될 수도 있습니다. 

이러한 경우 

보통의 상가 취득세보다 

배로 취득세를 납부하여야 

할 수도 있습니다.

그러므로

 

반드시

구청 재산과나 세무과에 

해당상가가 

취득세 중과세 대상인지에 대해 

문의합니다.

7

대출금액 확인하고

 대출승계가능 여부도 

확인합니다.

 

이때 

임대차정보제공 동의서를 

 미리 계약시점에서 

매도인에게서 받아 놓습니다.

추후 

은행에서 대출을 하려는 경우 

제출 요구하는 경우가 있습니다.

 

8

영업장 폐쇄여부와

 사업자등록말소 여부 

확인합니다.

공실이라 하더라도

사업자등록말소가 

되어 있지 않다면

추후에 

영업을 할 수 없습니다.

불법건축물인 경우

 

추가로 허가나 등록을 받기 어려워 

전임차인으로부터

 매도인이 직접 

사업자등록을 넘겨받는 경우도 

종종 있습니다.

9

상가건물에

 

불법영업으로 인한 

행정처분

 불법건축물로 인한

강제이행부담금 등 

매수인에게 금전적으로 

부담이 되는 건 없는지 

미리

매도인에게 문의합니다.

10 

전기 수도 가스 시설 및 

공동계량기 여부

 

도어락 cctv 등 방범장치 

냉·난방시설

빌트인 등 옵션품목 

등의 존재 유·무 

그리고 

상태 체크합니다.

11

하자보수예치금 조기수령 

여부를 확인합니다.

 

위에서 언급한 여러가지들을

확인한 후 

자신의 매수의사를 결정하고 

계약을 합니다.

만약의 경우를 대비하여

계약금/ 중도금/ 잔금

근저당금액/ 임차인들의 총 보증금액 

등을 종합적으로 생각하여

 

적절한 계약금과 중도금을 

건네야 합니다.