권리금 이야기 1
- 의미와 종류
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권리금 이야기 1
- 의미와 종류
권리금은 원래
법적인 용어가 아니었습니다.
상가임대차보호법에
권리금에 관한 규정이
만들어 지기전
권리금은
기존 임차인과 신규 임차인 간에
음성적으로 거래되었고
이로 인해
탈세나 사기
그리고
임차인과 임차인/
임차인과 임대인 간의
갈등을 일으키는
원인이 되기도 했습니다.
실질적으로
권리금 보호규정이 없었기에
임대인이
임차인의 권리금을
인정해 주지 않아
임차인이 투여한
막대한 시설과 비용에 대해
큰 손해를 보게 되어
당사자간에 큰 다툼이 일어나
사회적인 문제가 되곤 했습니다.
위와 같은
문제점들에도 불구하고
현실적으로는
임차인들간에는
여전히
권리금이 오고가기에
이러한 권리금에 관한
규정을 명문화 함으로써
권리금을
법적으로 보호하고
나아가
임차인의 권리를 보호하고자
2015년 처음으로
상가임대차보호법에
권리금에 대해
명시적으로 규정하였습니다.
그 내용은 다음과 같습니다.
권리금의 정의
상가임대차보호법 제10조의3
(권리금의 정의 등)
① 권리금이란
임대차 목적물인 상가건물에서
영업을 하는 자
또는
영업을 하려는 자가
영업시설ㆍ비품, 거래처,
신용, 영업상의 노하우,
상가건물의 위치에 따른
영업상의 이점 등
유형ㆍ무형의 재산적 가치의
양도 또는 이용대가로서
임대인, 임차인에게
보증금과 차임 이외에
지급하는 금전 등의
대가를 말한다.
② 권리금 계약이란
신규임차인이 되려는 자가
기존 임차인에게
권리금을 지급하기로 하는
계약을 말한다.
[본조신설 2015. 5. 13.]
권리금의 종류
1 바닥권리금
비어있는 상가(공실)에
아무런 댓가
(시설물 영업노하우 등) 없이
임차인이 아닌 임대인에게
주는 권리금을 말합니다.
보통의 경우
① 신규상가나
② 기존상가 하더라도
교통이 편리/
주변상권이 활성화/
유동인구가 많은
지리적 이점 등이 있어야
형성될 수 있는
권리금을 말합니다.
2 같은 업종의
영업양도·양수(권리금)계약
(1) 시설권리금
에어컨/ 냉장고/ 집기류 등
영업을 하는데 있어서
필요한 시설물과
기존 임차인이
해당 영업을 위해 투여한
인테리어 비용 등을
인수하기 위해
지불하는 권리금을 말합니다.
시간이 지날수록
시설물과 인테리어의
가치가 떨어진다는
특징이 있습니다.
① 인수시
시설물에 대한 상태를
반드시 확인합니다.
② 불법시설물 여부도
확인합니다.
시설물 상태에 따라
권리금 조절이 가능할 수 있고
불법시설물에 따른
이행강제금의 문제를
누구의 책임으로
할 것인가에 관해
반드시
특약으로
명시하여야 할 것입니다.
③ 물품의 목록을 작성하여
계약시와 인수시(잔금지급시)에
차이점이 없는지 확인합니다.
④ 인수하는 물품중
대여(렌탈) 물품이나
대여(렌탈) 시설물이 없는지
반드시 확인합니다.
이러한
물품이나 시설물에 대해서는
권리금 계산시에
제외를 하여야 할 것입니다.
⑤ 기존 임차인이
채무관계로 인해
자신의
물품이나 시설물 등에 대해
양도담보를
설정해 놓았을 수도 있습니다.
④와 ⑤의 경우
신규 임차인이
이를 확인할 방법이 없기에
추후에
신규임차인이 상가 인수 후
기존임차인의 채권자와
해당 물품과 시설물의
소유권을 두고
다툼이 일어날 수도 있습니다.
그러므로
반드시
기존 임차인에게
④와 ⑤에 대해 확인하고
추후
발생할 수 있는 일에 대해
책임을 명확히 하는
특약이 필요합니다.
(2) 영업권리금
유형인 시설물이나 물품
그리고
인테리어 비용 등과 달리
무형의 자산을
양수하는 것에 대한
댓가를 말합니다.
학원의 학생수/ 종교단체의 신도수/
유흥주점의 단골고객 전화번호/
식당의 음식비법 등
여러 가지가 있을 수 있습니다.
이러한 권리금을
기존 임차인에게 건넬 때는
아래와 같은 사항을
유념해 주세요.
기존의 임차인은 양도 후
같은 업종을
신규 영업점의
반경 얼마의 거리와
얼마동안의 기간내에서는
새로이
개점하지 않겠다는 약속
그리고
같은 업종에 종사하며
기존 영업장에서 취득한
손님들의 정보로
영업을 하여
새로운 영업점에
피해를 주지 않는다는 등의
약속을 계약서에
명기할 수도 있습니다.
3 업종을 변경하는
권리금계약
이러한 계약은
동일업종을 이어받는
영업양도·양수계약과는
다릅니다.
화장품가게에서
휴대폰대리점으로
옷집에서 식당으로
등의 경우가
바로 그 예가 되겠습니다.
이런 업종변경시
주고받는 권리금은
성격상
영업권리금이라기 보다는
시설권리금 또는 바닥권리금의
성격이 강합니다.
즉
기존 임차인의
영업상 유·무형의 자산과는
상관없이
신규 임차인의
업종에 상관없이
공통적으로
필요한 시설이라던가
(에어컨/ 테이블 등)
또는
해당 상가의
지리적 이점에 대한 댓가로써
양도인에게 지불하는
권리금이라고 보아야 합니다.
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