법인이 임차인인 경우
주택/상가임대차보호법의
적용 가능한가요?
법인과 부동산 계약 관련
아래글을 참조해 주세요
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일반적으로
임대차계약을 할 때
주택의 임차인은
주택의 인도와 주민등록
그리고
주민센터의 확정일자를 통해
대항력과 우선변제권을
확보합니다.
상가의 임차인은
상가의 인도와 사업자등록
그리고
세무서의 확정일자를 통해
대항력과 우선변제권을
확보합니다.
이러한
대항력과 우선변제권은
주택임대차보호법(주·임·법)과
상가임대차보호법(상·임·법)을
통해
인정되어지고 있습니다.
주·임·법과 상·임·법의
보호 대상은
기본적으로는
개인인 자연인입니다.
자연인과 비교하여
법인이 임차인으로써
임대차계약을 하게되면
위의
임대차보호법에 의해서
법인도
대항력과 우선변제권을
가질 수 있을까요?
이에 대해
주택임대차보호법(주·임·법)과
상가임대차보호법(상·임·법)으로
나누어 알아봅니다.
주택임대차보호법
(주·임·법)에서
법인이 임차인인 경우
원칙적으로
법인은
주택임대차보호법상의
적용대상이 아닙니다.
(1)
주·임·법의 목적이
주거용 건물의 임대차에 대해
민법에 대한 특례를
규정함으로써
국민의 주거생활의 안정을
보장한다는 것
(2)
법인의 직원이
주민등록을 하였다 하여
법인이
주민등록을 한 것으로
볼 수 없다
즉 처음부터
대항력을 인정할 수 없다
(1)과 (2)의 주장과 같이
법인이 주택을 인도받고
법인의 직원이
주민등록을 하고
확정일자를 받았다 하더라도
대항력과
대항력에서 파급되는 우선변제권을
인정할 수 없다는
대법원 판례가 있습니다. (원칙)
그러나
위의 판례와 달리
예외적으로
법인에게 대항력을 인정하는
경우가 있습니다.
(1)
주택도시기금을 재원으로
전세임대주택을 지원하는
법인이
주택을 임차하거나
(2)
중소기업기본법에 따른
중소기업이
소속직원의 사택용으로
주택을 임차하는 경우에는
임차주택에
입주자가 실제로 입주하고
전입신고를 하게 되면
그 다음날 0시부터
대항력을 가지게 됩니다.
위와 같은 경우를 제외하고는
일반적으로
법인은 임차인으로써
주·임·법의 보호를 받지 못합니다.
그러므로
법인의 임차보증금을
안전하게 지키기 위해서는
임대인의 동의를 구해
전세권 설정을 하거나
임차권 설정을
할 수 밖에 없습니다.
상가임대차보호법
(상·임·법)에서
법인이 임차인인 경우
주·임·법과 달리
임차인인 법인은
상가의 인도와
사업자등록을 하게되면
그 다음날 0시부터
상·임·법상의
대항력을 가지게 됩니다.
또한
확정일자를 받게 되면
상·임·법의
우선변제권도 가지게 됩니다.
그러나
상·임·법에는
환산보증금 규정이 있습니다
이러한 환산보증금 규정은
임차인인 법인에게도
당연히 적용이 됩니다.
이러한 이유로
(1) 대항력의 경우에는
환산보증금의 액수와
상관없이
상가의 인도와
사업자등록만 하면
대항력이 인정되지만
(2) 우선변제권의 경우에는
환산보증금을
초과하는 경우에는
임차인인 법인이
확정일자를 받았다 하더라도
우선변제권을
인정해 주지 않는다는
것입니다.
그러므로
환산보증금을 초과하는
상가임대차인 경우
임차보증금 또는 전세보증금을
보전하기 위해서는
임차인인 법인은
임대인의 동의를 구하여
임차권 설정이나
전세권 설정을
하여야 할 것입니다.
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