전대차 이야기 2
- 계약전 알아야 할 사항
전대차에 대한
아래의 내용들을
참조해 주세요
전대차 이야기 2
- 계약전 알아야 할 사항
1 전대차계약 작성전
임대인과 대면하라
기존 임대차계약의
내용 확인 뿐만 아니라
계약서에 나오지 않는
문제점이나
임대인의 성향 등을
파악할 수 있습니다.
경우에 따라
임대차(전대차)계약 종료시
① 권리금의 보호나
② 보증금의 반환 등에 관해
특약을
명기할 수도 있습니다.
① 전차인이 투여한 권리금에 대해
기간과 영업실적을 감안하여
임차인이 어느 정도
권리금에 대해 인정해 준다면
전대차계약서에
구체적으로 이에 대해
명기하는 것이 필요합니다.
② 임대차계약이 종료된 후
임차인이
보증금을 반환 받을
권리가 생기는데
이로 인해 현실적으로
전차인도 임차인에게서
전차보증금을
받을 수 있습니다.
(물론
임차보증금과 전차보증금은
형식상으로는 별개입니다.)
전대차계약은
항상
임대차계약을 전제로
성립되는 계약입니다.
임대차계약의 내용의
범위내에서
전차인은
임차인과 같은
권리 의무가 생깁니다.
그러나
전차인이 직접 법적으로
임대인에게
보증금의 반환과 같은 권리를
주장할 수는 없습니다.
전차인은
임차인과 계약을 한 것이기에
보증금 또는 권리금 등을
주장하는 상대방은
임대인이 아닌 임차인입니다.
이러한 사정이 있기에
임대차기간이 종료 후
임차인이 임대인에게
임차보증금을 청구하지 않아
전차인의 보증금 반환에
문제가 생기는 것을
방지하기 위해서
임대인에게
직접 반환 청구가
가능한가에 대하여서는
임대인과의 협의가
필요해 보입니다.
만약
이것이 가능하다면
이에 대한 내용을
구체적으로 명기하고
임대인의 서명 날인을 받습니다.
2 기존 임대차계약의 내용을
전차인은
반드시 확인하여야 합니다.
보증금/ 월세/
계약기간(특히 남은 계약기간)/
특약 등을 확인하고
자신의 권리 의무에 대해서
숙지한 후
전대차계약의 진행여부를
판단하여야 할 것입니다.
3 기존 임차인의 점유상태와
전입신고(주민등록)(주거용)
또는
사업자등록(영업용) 상태를
반드시 확인합니다.
기존 임차인의
대항력과 우선변제권 존재 여부를
알아야 하기 때문입니다.
전차인이
점유와
전입신고(주민등록)
또는
사업자등록을 하였다 하여도
임차인이
대항력과 우선변제권이 없다면
전차인은
대항력과 우선변제권을
가질 수 없습니다.
전차인의
대항력과 우선변제권은
임차인의
대항력과 우선변제권이라는
전제조건이 충족되고 나서
발생하는 것입니다.
그러므로
반드시 임차인의
대항력과 우선변제권을
전대차계약 전에 확인합니다.
만약
전차인이 먼저
점유와
주민등록
또는
사업자등록을 한 상태에서
나중에
임차인이
대항력과 우선변제권을
갖추게 되면
그 날 이후가 되어서야
전차인은
비로소
대항력과 우선변제권을
갖추게 되는 것입니다.
4 임대인의 전대동의서가
필요합니다.
원칙적으로
주거용이나 영업용이냐의
용도와 상관없이
임대인의 동의가 있어야
전대차계약이 성립됩니다.
임대인의 동의가 없는
전대차계약은 무효입니다.
동의없는 전대차계약이
이루어 졌다면
이를 이유로
임대인은
해당 임대차계약을
해지할 수 있습니다.
물론
이로 인해
전대차계약도 해지가 됩니다.
예외적으로
일부사용을 위한
전대차계약시에는
임대인의 동의가
필수는 아닙니다.
즉
임대차계약의 목적물(부동산)의
전부가 아닌 작은 공간이라면
전대차계약시
임대인의 동의 없이
임차인(전대인)이 독단적으로
전대차계약을 해도
해당 전대차계약은
유효하다는 것입니다.
그러나
임대인이
전대차계약에 대해
확실한 반대의사를 표명하는 한
일부사용을 위한
전대차계약이라 할지라도
해당 계약은 무효로써
효력이 없습니다.
5 영업용 전대차계약인 경우
더욱 알아야 할 사항이 있습니다.
1) 기존의 임대차건물이
전차인이 하고자 하는
업종이 가능한지를
확인합니다.
허가나 등록이 필요한 경우
전대차계약 전
반드시 확인합니다.
건축물대장의 확인과
최근 상황을 알기 위해서
관할 구청에 직접 확인이
필요합니다.
2) 경우에 따라
공간 분할이 필요해
가벽설치 가능한지
별개의 수도 전기 가스
사용이 가능한지
별개의 시설물 설치 가능한지
등을 확인할 필요가 있습니다.
영업용 건물인 경우
전차인이 사업자등록을 위해
전대차계약을 이용하는 경우가
많이 있습니다.
전대차계약을 통해
사업장을 확보하였음을
보여 주기 위한 것입니다.
세무서에
사업장을 확보했다는
전대차계약서와
임대인이
전대차계약에 동의한다는
전대동의서를
동시에 제출하여야
전대차계약의 목적인
사업자등록증을 받게 됩니다.
이는
영업장 전체 뿐만 아니라
일부 사용의 전대차라
할지라도
임대인의 동의서가 있어야
사업자등록증을
발급받을 수 있기에
위에서 언급한
일부 사용의 경우
임대인의 동의가 없어도
전대차계약이 유효하다는 것은
실무적으로는
영업용 전대차계약에서는
현실성이 없어 보입니다.
전대차계약의 전차인은
계약서상
을중의 을이 될
가능성이 높기에
피해를 볼 소지가
많이 있습니다.
남아있는 임대차기간
투여하는 비용
매달 들어가는 월세
관리비 등을 계산하고
성공의 확신이 있을 때
비로소
전대차계약을 하기를 바랍니다.
'전체 > 부동산' 카테고리의 다른 글
| 전대차 이야기 4 - 목적물의 일부를 전대차하는 경우 (0) | 2019.11.09 |
|---|---|
| 전대차 이야기 3 - 목적물 전부를 전대차하는 경우 (0) | 2019.11.08 |
| 전대차 이야기 1 (0) | 2019.11.06 |
| 대리인과의 계약 3 - 일상가사대리권 (0) | 2019.10.24 |
| 대리인과의 계약 2 - 확인하여야 할 서류 (0) | 2019.10.23 |