대리인과의 계약 3 - 일상가사대리권

대리인과의 계약 3 

- 일상가사대리권

소유주인 남편을 대신하여

 부인이 

임대차계약을 대리하거나

심지어

매매계약에서도 

남편을 대신하여 

계약을 진행하는 경우를 

종종 볼 수 있습니다.

이런 경우

 

본인(여기서는 남편)을 대신하여

부인이 계약을 진행할 때 

통상적으로 

대리인이 진행하는 

계약에서 필요로 하는 

여러가지 서류 등을 

완전히 갖추지 못한 채 

계약을 체결하는 경우가 

많이 있습니다.

남편과 부인이 

반대인 경우도 

마찬가지입니다.

 

민법상 

부부재산은 별개라고 

규정되어 있습니다.

그러므로 

부부간에도

원칙상으로는

대리권을 위임받아

대리로 계약을 한다는

 위임장과 인감증명서가

 필요합니다.

실상은 그렇지 않아

여러가지 문제들을 

야기하고는 합니다.

부부가 

사이가 좋지 않거나 

별거중인 경우 

이혼소송중인 경우 등 

여러 가지 사유로 인해 

소유자인 본인이

배우자 일방이 한

 대리행위를  

인정하지 않아 

대리행위를 믿고 계약에 임한 

상대방(대부분 매수인 임차인)은

 계약의 

무효 또는 취소로 인해 

재산상 손해를 보는 경우가 

종종 일어나고는 합니다.

이 때 상대방은 

권한없는 대리행위을 한 

배우자에게 

손해배상청구만을 

할 수 있을 뿐입니다.

여기서는 

본인인 배우자를 대리하여

다른 배우자가 행사할 수 있는 

권한의 범위에 대해

법률과 판례를 통해 살펴보고 

이와 관계된 

일상가사대리권에 대해서도 

알아봅니다.

대리권에 관하여 

전반적인 내용을 알고자 한다면

아래의 글들을 참조해 주세요.

대리인과의 계약 1 

(클릭!)

대리인과의 계약 2

- 확인하여야 할 서류 

(클릭!)

민법상

표현대리 중 하나인 

 제126조 월권대리는 

권한을 넘은 표현대리로써

대리인이 

수여된 권한외의 법률행위를 

한 경우에 

제삼자가 

그 권한이 있다고 믿을 만한

 정당한 이유가 있는 때에는

위임인인 본인은 

그 행위에 대하여 

책임이 있다.

라고 규정하고 있습니다.

 

즉

계약의 상대방이 

① 대리행위를 한 제3자가 

권한 있다고 믿을만한 

정당한 이유가 있고 

② 제3자 자신이

정당한 이유를 믿는데

 선의/ 무과실을 증명한다면

 위임인 즉 본인이 

해당계약에 대해 책임을 

지게 된다는 의미입니다.

위와 같은 

월권대리의 논리로 

배우자 일방이 

본인인 배우자를 대신하여

대리행위을 하는 

일상가사대리권으로

부동산계약에 있어서도 

배우자가 본인을 대신해

계약을 유효하게 

성립시킬 수 있다는 

근거로써 

사용하는 경우도 있습니다.

즉 

배우자의 대리행위로 인한 

해당계약을 

무효화시키고자 주장하는

본인인 배우자의 

주장을 무력화시켜

해당계약을 유효화함으로써

계약의 상대방이 

손해를 보지 않게 한다는

논리입니다.

이에 

권한의 범위를 넘은 

월권대리와 

일상가사대리권으로

배우자는 

어느 정도까지 

대리행위가 가능한지에 대해 

알아봅니다.

민법 제827조 1항에 

따르면

부부평등의 원칙에 따라 

부부 상호간에는 

일상적인 가사에 관하여 

서로 대리권이 있다고 

규정하고 있습니다.

일상적인 가사란 

식료품 구입, 생활용품 구입,

의복 및 침구류 구입,

가옥의 월세 지급,

교육비·의료비나 자녀 양육비

등이 그 범위에 속합니다.

위의 일상생활비의 

범위를 넘어선

 금전 차용이나 가옥 임대,

근저당 설정, 채무보증 행위,

부동산 처분행위 등은

일상적인 가사의 범위에

속하지 않습니다.

(민법 제827조 1항) 

 

(1) 대법원 판례

2008다95861에 따르면

민법 제827조의 

일상의 가사라는 정의에 따라

 특별한 사정이 없는 한 

부동산을 처분하는 행위는 

일상의 가사에 

속한다고 할 수 없는 것이고, 

아내가 

특별한 대리권의 수여없이

남편을 대리하여 

부동산을 처분하는 행위를 

하였을 경우에 

이러한 행위가

 민법 제126조의 표현대리

즉 

월권대리가 되려면 

① 아내에게 일상가사대리권이 

있었다는 것만이 아니라 

② 계약의 상대방이 

아내에게 남편이 

부동산 처분행위에 관한 

대리의 권한을 주었다고 

믿을 만한

 

객관적인 사정이 있어야한다.

라고 판시하고 있습니다.

(2) 대법원 판례 

93다16369에 따르면

별거중인 아내가

 외국에 체류중인 남편의 재산을

 처분한 행위는 

부부간의 일상가사에 

속하지 않는다

라고 판시합니다.

 민법 제126조에 따라

배우자 일방의 

일상가사대리권의 범위를 넘는 

행위에 대하여 

제3자가 

그 권한이 있다고 믿을 만한 

정당한 이유가 있는 때에는 

본인인 배우자가 

책임을 질 수 있습니다.

그러나 

(1) (2) 와 같은 

판례의 취지에 따른다면

부부의 

일상가사대리권에 있어

부동산처분 등의 

중요한 문제는 

위임장이나 인감증명서 

등의 서류뿐만 아니라

계약 당시의 

전반적인 사항까지 

고려하여

대리권이 

매우 엄격하게 적용된다는 것을

알 수 있습니다.

얼마전에는 

부인이 다른 남자와 짜고 

남편 몰래 

필요한 서류를 위조하고

계약 상대방을

 안심시키기 위해 

다른 남자에게 

남편행세를 하게하여 

통화하게 하고는 

남편 명의의 

부동산을 처분하고 

그 대금을 가로챈

 사건이 있었습니다.

대리인인 부인과 

계약하기 전에 

계약 당사자인 남편(본인)에게 

직접 연락하여

 확실한 매도의사를 

확인하는 것이 필요하여 

계약 상대방으로써는 

나름 최선을 다해 

본인 확인을 위해

노력했음에도 불구하고 

사기를 당한 

안타까운 경우입니다.

경우에 따라서

위임장과 인감증명서의 

위조가 

의심이 되는 경우도 있습니다.

대리인제도로 인해

많은 사건들이

 야기되는 가운데

최근에는 

본인서명사실확인서를 

이용하기도 합니다.

 

① 위임인인 본인이 직접

② 관할 주민센터에서

③ 해당계약을 

수임인에게 

위임한다는 내용의 

④ 자필서명과 

⑤ 신분증 확인 

그리고  

⑥ 지문확인을 합니다.

 

지문 확인 효과로 

위임장과 인감증명서보다 

더 강력한 효과를 

가지게 됩니다.

본인서명사실확인서는 

그 내용이 

무엇보다도 중요합니다.

본인의 지문과 함께

처분권한의 내용

 위임기간 등을 

구체적으로 명기합니다.

수임인은 

위의 본인서명사실확인서를 

해당계약서에 첨부합니다.