다세대주택 임대차(전세)계약시 반드시 확인할 사항 1 - 토지별도등기 여부

다세대주택 

임대차(전세)계약시

반드시 확인할 사항 1

- 토지별도등기 여부

 

다세대주택은 

집합건물입니다.

집합건물로는

 

아파트 다세대주택 도시형생활주택

주거용 오피스텔 등이 있습니다.

집합건물은 

한 개의 건물에 

해당 토지지분을 합친 것입니다.

즉 

건물과 토지의 지분이 

합쳐져서

하나의 독립된

부동산으로 봅니다. 

이러한 부동산을 

일반건물과 구분하여

구분건물 또는

구분건물의 집합체인 

집합건물이라 칭합니다.

주택의 종류 1 - 

집합건물 일반건물

(클릭!)

 

구분건물(집합건물)의 

대표적인 것이 

아파트와 다세대주택입니다.

 

이러한 구분건물(집합건물)은 

건물과 토지 각각의 

등기부등본이 있는 것이 아니라

독립된 부동산인 

각 구분건물

(예를 들면 각 호실)별로

등기부등본이 존재하게 됩니다.

 

일반건물이 

건물등기부와 토지등기부로

 각각 존재하는 것과 달리

구분건물(집합건물)의 등기부는 

① 해당 건물 전체에 관한 

표제부와

② 전유부분 

즉 독립된 부동산(각 호실)의 

표제부로 나뉘어져 있고 

③ 갑구 을구가 표시됩니다.

 

 

전유부분의 표제부에는 

해당 호실의

건물에 대한 사항뿐만 아니라

 토지 지분도 표시되기에

별도로 

토지등기부를 보는 경우가 

잘 없습니다.

 

그러나 

이러한 

구분건물(집합건물)의 경우

 일반적이지는 않으나

표제부에 

“토지별도등기 있음”

이라고 표시되어 있는

경우가 있습니다.

 전유부분 표제부의 

각 호실의 토지 지분과 달리

전체 건물의 표제부에 

“토지별도등기 있음” 이라고

표시되어 있는 것은 

무슨 의미일까요?

 

1 

대부분의 경우

 

일반건물에 

근저당을 설정하면

 해당 부동산의 

건물과 토지 모두 

근저당의 대상이 됩니다.

그러던 중

건물이 노후하여 

멸실신고를 내고

 해당 토지 위에

다세대주택을 건축한 경우

 

해당 건물인 다세대건물은

 토지와 함께 

근저당의 대상이 되어야 하는데 

각각의 호실이 

독립된 부동산이기에

각 호실마다 

근저당의 대상이 되어

 해당 호실의 

전유부분의 을구마다 

근저당이 설정되어 있음이 

표시되게 됩니다.

 

그러나

 

각 호실의 을구마다

근저당이 설정되지 않는 

경우도 있습니다.

즉

어떤 호실은 을구에 

근저당이 설정되어 있으나

다른 호실은 을구에

 근저당이 설정되지 않는 

경우도 있습니다.

위의 어떠한 경우에도

건물주와 토지소유주가 

동일하다면

토지에 근저당이 

설정되어 있는 경우에는 

그러한 영향은

각 호실마다 미치기에

표제부의 

“토지별도등기 있음” 의 

유·무를 확인할 

필요가 있습니다.

2  

일반적이지 않으나

 

토지의 소유주가 

건축업자로 하여금

 다세대주택을 짓게해서

분양후

 분양대금을 

토지소유주와 건축업자가 

나누어 가질 생각이었으나

 소유주와 건축업자간의 분쟁으로

건물만 분양되어

수분양자들이 

토지의 지분을 획득하지 못한 채

토지와 건물이 별도로 

등기되어 있는 경우도 있습니다.

 

위의 1과 2와 같은 

이유로 인해

 해당 건물 전체 표제부에

“토지별도등기 있음” 이란

표시가 되어 있는 

경우들이 있습니다.

 

이러한 토지별도등기가 

있을 경우에는 

반드시

해당 건물의 토지등기부를

 확인하여야 합니다.

 

이러한 토지별도등기에는

근저당 뿐만 아니라 

압류나 가압류 등의 문제가 

있을 수도 있기 때문입니다..

 

해당 건물의 호실을

 매매하거나 임대차(전세)계약시

 이러한 토지별도등기를 

확인하지 않고 

입주를 하게 되면 

크나큰 손해를 

입을 수도 있습니다.

예를 들면

 

(1) 

해당 호실 등기부의 

갑구나 을구에

 

근저당 등의 문제가 없기에 

전세계약을 하였으나

이미 토지에 근저당이 있어

 해당 호실이 

공동 담보의 대상에 

해당되는 경우

임차인(전세입자)이

 확정일자 또는 전세권설정을

마친 경우라 하여도

기존 토지 근저당의 

후순위가 되므로

 추후에 

경매등 의 문제가 발생시

 전세금이나 보증금의 반환에 

문제가 발생할 수도 있습니다.

 

(2) 

해당 다세대주택의

 건물과 토지의 소유주가 

다른 경우

토지 소유주는 

건물주(건축업자) 

또는 

수분양자를 상대로

토지소유권에 기해 

토지사용료를 

청구할 수도 있습니다.

토지사용료의 협상이 

어려워지거나 결렬이 되는 경우

토지소유주는

건물철거를

 주장할 수도 있기에

 건물의 수분양자나

임차인(전세입자)은

 큰 손해를 볼 수도 있습니다.

이렇듯 

집합건물 특히 다세대주택

(아파트는 이런 경우가 드뭄)은

토지별도등기가 있는 경우가

종종 있습니다.

 

수분양시 또는 전(월)세계약시

등기부의 

갑구나 을구의 사항은 

확인하면서

전체 건물의 

표제부에 있는

토지별도등기 유·무를 

확인하지 않아 

손해를 보는 경우가 

많이 있습니다.

 

공인중개사가 있으면 

이에 관해 

도움을 받을 수 있겠으나

공인중개사 여부와 

상관없이

 다세대주택에 있어 

계약을 하는 경우 

반드시 

해당 건물의 

전체 표제부에서

토지별도등기 여부를 

알아보고

토지별도등기가 존재한다면

그 내용을 

확인하여야 합니다.

그러한 이후에 

해당 호실에 대한

 

매매계약 전세계약 임대차계약 

여부를 결정하여야 할 것입니다.