내 보증금 지키기 8 - 진정한 임대인과 계약하시나요(2)

내 보증금 지키기 8

- 진정한 임대인과 

계약하시나요(2) 

 

내 보증금 지키기 관련 

아래의 글들을 참조해 주세요.

(클릭!)

 내 보증금 지키기 1 

- 전입신고, 확정일자

 내 보증금 지키기 2 

- 대법원 인터넷 등기소

내 보증금 지키기 3

 - 오피스텔 임대차, 주민등록

내 보증금 지키기 4 

- 아파트 분양권 상태에서의 

 임대차계약

내 보증금 지키기 5 

- 건축중인 건물의 임대차계약

내 보증금 지키키 6 

- 가압류등이 경료된 주택의 

임대차계약

내 보증금 지키기 7 

- 진정한 임대인과 계약하시나요(1)

내 보증금 지키기 8 

- 진정한 임대인과 계약하시나요(2)

이전 내용에서 

진정한 임대인을 확인하는 

기초적인 이야기를 하였다면 

여기서는 

좀더 구체적인 이야기를 

하고자 합니다. 

내 보증금 지키기 7 

- 진정한 임대인과 계약하시나요(1)

(클릭!)

등기권리증, 등기부, 신분증, 

통장사본 등으로 

우리는 

소유주 즉 임대차계약시의 임대인을

 확정하게 되는데요. 

이러한 서류외에도 

건축물대장, 토지대장 등의 

서류를 참조하여 

임대, 매매등에 참조하게 됩니다. 

서류상, 

단일 소유주가 

단순하게 보유하고 있다면 

큰 문제가 되지 않겠지만, 

사실상 소유관계가 복잡하다던지, 

진정한 소유주가 

숨겨져 있다던지 하여 

현실을 제대로 반영하지 못하는 경우가

 생각보다 많이 있습니다.

임차인의 보증금 반환에 

문제를 야기시키는

이런 경우를 대비해 

구체적인 예를 들어

 이야기 해보겠습니다. 

여기서는 

가장 신뢰할 만한 

등기부를 중심으로 

등재되어 있는 

소유주를 알아보고 

그 문제점들을 살펴 보고자 합니다.

(명의신탁의 경우는 

여기서 제외하고 

추후 따로 설명해 보겠습니다.)

1. 단독소유인 경우: 

집합건물(예, 빌라, 아파트등)인 경우 

별 문제없음, 

단 빌라의 경우 

토지와 건물의 주인이 

따로인 경우가 가끔씩 있음

(토지와 건물의 등기부를 

따로 열람하는 것이 필요),  

일반건물인 경우

(예, 단독주택, 상가등)에는 

토지와 건물의 등기부를 

따로 열람 또는 발급하여 

그 소유주를 확인하는 것이 

꼭 필요합니다. 

만약 동일인이라면 별 문제 없습니다.

2. 공동소유: 

임차하고자 하는 목적물이 

공동소유인데

토지와 건물의 소유주가 

별개라면, 

둘을 공동임대인으로 하여 

보증금 반환의 연대채무를 

지우도록 합니다.

만약 

목적물 자체에 지분형식으로 

공동소유를 하고 있다면 

임대계약은 "관리사항"으로써 

계약하려는 해당 임대인이 

해당 목적물의

 2분의 1이상의 지분권을 

확보하고 있다면 

그 임대인과 임대차계약을 

체결 할수 있습니다.

이에 동의하지 않는

 소수 지분의 공동소유자가 

있다 하더라도 

모두 공동 임대인으로 묶여  

보증금 반환에 대하여서는 

임대기간 종료 후 

연대의무를 져야만 합니다.

계약당사자인 임대인에게 

소수 지분을 가진 공동소유자가

 구상권을 행사하는 것은 

추후 별개의 문제입니다.

3. 신탁계약

(여기서 명의신탁은 제외, 

추후에 설명하기로 합니다)

 이는 소유주가 신탁자가 되어 

자신의 부동산에 대하여 

수탁자에게 

수익배분, 관리, 처분 등을 

맡기는것을 말하는데 

이때는 

신탁계약서의 내용을 

확인하여 

수탁자의 책임한계에 관해 

명확하게 알아 보는것이 좋습니다. 

이 때 

신탁계약은 그 내용에 따라 

신탁자와 수탁자가 

수익배분의 관계인지, 

수탁자가 임대에 대한 

권한이 있는지, 

아니면 

해당 부동산의 처분까지도 

가능한지에 대해

신탁계약서의 내용을 

정확히 알아 보아야  합니다.

그러한 내용에 대해 

명확히 인지한 후에 

신탁자 또는 수탁자와 

임대차계약의 진행을 

고려하여야 할 것입니다.

4. 종중: 

흔히 

종중의 장손이 대표자가 되어 

해당 부동산에 관해 

그 권한을 행사하는 경우가 있는데, 

이러한 종중의 권한 행사의 경우 

그 내용에 관해서는 

해당 종중규약에 

그 권한과 행사에 관한 내용이

 기재되어 있으니 

참조하시기 바랍니다.

5. 교회: 

등기부에 

교회이름으로 기재되어 있다면 

위의 종중과 마찬가지로 

총유(추후 설명)의 관계로서, 

부동산에 관한 

권리와 그 한계에 관해서는 

교회헌장이라는 이름 등으로 

그 내용이 기재되어 있으니 

임대차계약시

 이를 꼭 확인하시기 바랍니다.

6. 건축물대장, 토지대장: 

이는 

등기부의 약점을 

보완해 주는 서류로써 

법적인 권리에 관한 내용이 아닌

 실제사항에 관한 내용이 

구체적으로 기재되어 있으니 

참조를 하여야 합니다.

특히 

일반건물(앞에서 설명)의 경우 

임대차계약시 

건물, 토지등기부 뿐 아니라 

건물, 토지대장상의 소유주가

 동일인임을 확인 하여야 합니다. 

그리고 

만약 건축물대장이 없는 경우

(이런 경우가 종종 있음)에는 

무허가 건축물대장을, 

그것이 없다면 

가옥대장, 또는 재산세 과세대장을 

확인할 필요가 있습니다. 

물론 이런 경우 

계약을 무리하게 하지 않는것이 좋겠죠

 ~!~

이렇듯, 

진정한 임대인을 확정하고 

임대차계약을 맺어야 

우리의 소중한 보증금을 

지킬 수있는데요, 

이렇게 확인하는 것은 

임대차계약뿐 아니라 

매매에서도 

매우 중요하다 할 것입니다.