다세대주택 임대차(전세)계약시 반드시 확인할 사항 2 - 옥탑방/ 1층 원룸

다세대주택

임대차(전세)계약시

반드시 확인할 사항 2

- 옥탑방/ 1층 원룸

주위에서 보면 

빌라(다세대주택 등)의 

꼭대기층이나

1층 주차장의 한 부분을 

개조하여 만든 공간을 

하나의 주택으로

사용하고 있는 경우를 

자주 볼 수 있습니다.

 

이러한 부분들은

다세대주택의 

공용부분이라 할 수 있는 데

① 물탱크실을 불법변경하거나

옥상에 불법증축한

옥탑방이나

② 1층 필로티 주차장의

 공용창고 등을 불법변경하여

원룸 등으로 만들어

임대인이 

임의로 호실을 붙이고

임차인(전세입자)를 구하여

 임대차(전세)계약을 해서

보증금 또는 전세금을 

받기 위해

사용되어 지는

경우가 있습니다.

 

형식상 호실을 붙여

원룸 등으로 사용하고 있으나

 실상은 

해당 건물의 공용부분인 

물탱크실이나 공용창고 등은

 건축물대장에는

 존재할 수 있으나 

등기부등본에는 

존재할 수 없습니다.

 

다세대주택인 

집합건물의 특성상

다세대주택의 호실들은

전유부분이 있는 구분건물로써

 독립된 부동산으로써 

인정을 받지만

공용부분인 

물탱크실이나 공용창고 등은

하나의 독립된 부동산으로써

가치를 인정받을 수 없다는 

의미가 됩니다.

 

그러므로

임대차(전세)계약한 

 임차인(전세입자)이 

해당 주민센터에서

전입신고와 확정일자를 

마치고

 

실제로 거주한다 하여도

 만약의 경우 

해당 건물이 

경매에 넘어간다면

낙찰대금에서 

자신의 보증금(전세금)을 

반환받기가 어려워집니다.

왜냐하면

해당 다세대주택은

집합건물(구분건물)로써

개개의 호실(구분공간)들은

독립된 부동산으로

각각의 등기부에

기재되어 있으나

불법변경된

 

옥탑방이나 

1층 원룸(원래는 창고)은

 해당 다세대주택의 

공용부분으로써

등기부에 기재되어

있지 않는 

즉

경매대상이 되는 

독립된 부동산이 아니기에

낙찰대금에서

자신의 순위를 주장할 

대상이 없기 때문입니다.

단지 채권자로써 

임대인을 상대로 

보증금 반환을 

청구할 수 있으나

 이미 경매가 된 상태에서

 

임대인에게서 보증금을 

반환받기는 매우 어려울 것입니다.

 

이런 이유로 

옥탑방이나 

1층 주차장의 원룸 등을

계약한 

임차인이나 전세입자는 

큰 손해를 볼 수 있습니다.

참고로

 

단독주택인 

다가구주택의 경우에는

 

불법변경 또는 

불법증축된 건축물이라도

 임차인(전세입자)이

전입신고 확정일자를 마치고

 실제거주를 하고 있다면

경매의 대상이 된

 다가구주택 자체의 

낙찰대금에 대해

우선순위를 

주장할 수 있습니다.

임차인(전세입자)이 

임대차(전세)계약시

계약의 대상은

개별 호실이 아니라

단독주택인 

다가구주택 전체로써

만약 

해당 다가구주택이 

경매에 넘어가더라도

낙찰대금은 

해당 다가구주택 자체에 대해

형성되어 지기에

임차인(전세입자)

자신이 살고 있는 부분이

불법변경 또는 

불법증축되었는가

여부는

낙찰대금을 받는 것에 

영향을 미칠 수 없게 됩니다.

 

개별 호실을 중심으로 

경매가 가능한 다세대주택과

주택 전체를 상대로 

경매가 가능한 다가구주택의

큰 차이점이기도 합니다.

 

그러므로 

임대차(전세)계약시 

등기부등본과 건축물대장을

열람/발급받아 

해당 임차(전세)건물과의 비교가 

반드시 필요합니다.

만약 

위와 같은 

불법 변경된 원룸 등이라면

 계약을 피하는 것이 좋습니다.

혹시라도 어쩔 수 없이

 계약을 하더라도

 보증금 내지는 전세금은 

최소한으로 하여 

계약을 하는 것이 좋습니다.